マンションの資産価値と築年数の関係
マンションの資産価値は、築年数で変わるといわれます。まずは、その具体的な理由について説明していきます。
マンションの資産価値は築年数とともに下がる
中古マンション市場では、築浅の物件が人気を集めます。これは、築浅のほうが入居者を集めやすいためです。
なお、マンション売却時の資産価値は築年数とともに下落するのが通常です。マンションの売り手としては、築浅の時点で売却するほうが高値で取引される可能性が高いでしょう。
ただし、マンションの資産価値は毎年一律に下がっていくわけではありません。通常は、築年数1～20年の間は急激に価値が落ち、築年数21年からは緩やかに価格が落ちていきます。マンションの資産価値の下落は立地条件で異なるので、立地が良いほど価格は下がりにくいです。
築20年以上のマンションをお持ちの場合は、築30年のマンションの相場や高く売るコツについて解説している記事をご覧ください。
売却するなら築5年以内か築16～20年！
マンションの売却しやすさは築年数によって変わることがあります。売却を検討するのに適切な時期は、築5年以内、築16～20年の間です。
築5年以内
築5年以内の物件は、設備が新しく、見た目が新築とほとんど変わりない点で評価されます。資産価値の下落も築5年以内であれば小さいため、売却価格が大きく下落することはないと考えられるでしょう。立地が良ければ、物価の上昇などで購入時よりも高く売れることもあります。
築10～15年
築10～15年は、建物の劣化がそれほど進んでいないことから、買い手には人気があります。しかし、築10～15年は中古マンション市場としては供給の多い部類です。築年数的には需要は高いですが、そのぶん供給量も多いため、なかなか売却できない可能性もあります。
築16～20年
既に大規模修繕工事が済んでいると買い手に好印象を与えますので、工事済の物件が多い築16～20年は、スムーズに売却できる可能性があります。
築20年以降
築20年以上経過した古いマンションですが、売却すること自体は可能です。しかし、大幅に資産価値が下がった状態での取引となるでしょう。
マンション売却にベストな3つのタイミング
マンションの売却は築年数も目安になりますが、「どのような時期に売りに出すか」ということも大切です。
ここからは、マンション売却におすすめの3つのタイミングを紹介します。
１．大規模改修工事が必要になる前
マンションの大規模改修工事を区切りと考え売却するのも、最適なタイミングのひとつです。エレベーターや外壁、排水管などは、経年劣化によって大規模改修工事が必要となります。工事の周期は、だいたい12～15年おきです。
買い手の印象が良くなる大規模改修工事のあとに売却するのも選択肢ですが、大規模改修工事には大きなコストがかかります。売却予想価格と比較して多額の費用に見合わないのであれば、大規模改修工事前に売却したほうが少ない損失で済むでしょう。
２．不動産ニーズが高まる時期
不動産ニーズの高まる時期であれば、スムーズな売却を実現しやすいです。
とくに新生活が始まる前の1～3月に不動産の購入ニーズが高まります。子どもの進学、家族の転勤に合わせて物件の購入を検討する人が多いためです。この時期にマンションを売却すれば、ほかの時期よりも比較的早期に売却できる可能性があります。
ただし、売却相談から売買契約の締結、引き渡しまでには2～3ヶ月かかることが通常です。ニーズのある時期に売買契約を成立できるようにするためにも、余裕をもって行動するようにしましょう。
詳しくは、マンション売却の流れや売主が準備すべき書類・事項について解説している記事をご参考ください。
３．土地の価格が上がっているとき
先述したように、マンションの建物部分は築年数に応じて価格が下落していきます。一方、土地は経年劣化しないため、築年数によって価格が変わることはありません。土地の価格を左右するのは景気です。景気が良いと土地の価格が上がる傾向にあります。
このような土地の価格上昇を狙ってマンションを売却するのも、良いタイミングだといえるでしょう。土地の価格が高い時期に売却できれば、思いのほか高値で取引できる可能性があります。
また、土地の価格は周辺エリアの再開発にも影響されます。「駅が開通した」「大型の商業施設ができた」など、街の再開発が進むと土地価格が上昇しやすくなります。再開発の予定があれば、再開発を待ってマンションを売却するのも方法のひとつだといえるでしょう。
マンションを売却するときの注意点
ここまで説明してきたように、投資用のマンションを売却するときは、タイミングを見極めて売却することが大切です。
しかし、タイミング以外にも注意すべきことがあります。この項では、マンション売却時の注意点について紹介します。
売却額でローンを完済できるか
投資マンション購入の際にローンを組んでいる場合、売却時は一括で返済しなくてはなりません。マンションを売却するときは、希望の額で売却できるかどうかだけでなく、ローンの残債を上回る額で売れるかも確認しておきましょう。
売却価格がローンの残債を下回る場合、不足分を自己資金で補う必要があります。自己資金で補えない場合はマンションを売却することができない可能性があるので注意が必要です。
なお、売却時に支払いが必要なのは、ローンの一括返済だけではありません。不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、一括返済手数料、抵当権抹消費用、管理解除費用等など、そのほかの費用も発生します。
そのため、これらの費用も含めて売却金額交渉をする必要があります。
ローン残債分の返済と売却時のコストも含めて、できるだけ赤字にならないように、または赤字が出てもダメージが最小限で抑えられるように、コストも含めて売却を考える必要があるでしょう。
このように住宅ローンが残っているマンションを売る場合は、慎重に検討する必要があります。
しかし、離婚などでどうしても売却したい場合もあるでしょう。
詳しくは、住宅ローン残債があるマンションを売却する方法や売却時の注意点を解説している記事をご覧ください。
余裕を持った価格設定をする
マンション売却の価格設定は余裕を持たせるのがおすすめです。その理由は、不動産売買では価格交渉を行うのが一般的だからです。初めから希望の売却価格に設定してしまうと、価格交渉時に売却価格を下げざるをえず、希望を下回る価格で売却することになります。
また、売却自体にお金がかかるため、値下げは慎重に行う必要があります。
中古マンション売却にかかる手数料や税金についてはこちらの記事をご覧ください。
また、なかなか売却できずに値下げをする場合であっても、余裕のある初期の価格設定は有効です。売り出し時の売却価格に余裕があれば、下落があっても希望に近い価格で売却できる可能性があるでしょう。
とはいえ、さまざまな対策を考えても、売却にベストなタイミングがすぐにやってくるとは限りません。売りに出しても売却がうまくいかないこともあるでしょう。
マンションの売却に迷ったら…
ここまでマンションの売却方法や注意点について解説してきました。しかし、「本当にいまのタイミングで売却すべきかわからない」「売却という手段が適切なのかが不安だ」と悩むオーナー様も多いのではないでしょうか？
収益性の下がったマンションを売却するのもひとつの方法ですが、売却せずに運用を見直すという選択肢もあります。
このようにマンション経営には売却だけではなく、さまざまな選択肢が存在します。
不動産投資による資産運用を行う中では、不動産の売却を検討することもあります。売却すべきか否か迷ったら、投資用不動産サービスを提供する「イエリーチ」の機能をお試しください。
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物件の売却に迷ったときは、まず冷静に状況を把握し、ベストなタイミングを見極めることが重要です。投資用不動産を保有するオーナー様は、登録無料のイエリーチをぜひご活用くださいませ。イエリーチのご利用はこちら
まとめ
このように、マンションの売却価格には築年数が大きく関係します。築年数とともに建物の価値が下がっていくためです。ですが、築年数の浅いうちに売却してしまうのが必ずしも良いとは限りません。
できるだけ好条件で売れるようにするには、土地の価格や大規模改修工事のタイミングも考える必要があるでしょう。ローンを利用している場合は、ローン残債を下回らないかなどの確認も重要です。