離婚が決まった！住宅ローンがあるマンションを売却する最適な方法は？

離婚する際に夫婦間で大きな問題となるのが、家の処理です。住宅ローン残債があるマンションを売却する場合、複雑な手続きなどが必要になる可能性もあります。

この記事では、住宅ローン残債があるマンションを売却する方法や売却時の注意点を解説していきます。ケース別にマンションの売却方法を紹介しているため、状況にあった売却方法を検討してください。

離婚時に住宅ローン残債があるマンションの売却は可能か

前提として、離婚時であろうとなかろうと住宅ローンが残っている場合にはマンションの売却はできません。
ローンの返済が終わっていない不動産は、抵当権を抹消することができないためです。
住宅ローンの返済が完了したのちにマンションを売却する必要があります。

しかし、本記事で紹介する方法を用いると住宅ローンを完済し、マンションを売却することが可能です。

離婚時に住宅ローンが残っている場合に売却前に確認すること

離婚時に住宅ローン残債があるマンションを売却する前に以下のことを確認しましょう。

・財産分与の確認
・名義人の確認
・ローン残高の確認
・不動産会社による査定
・金融機関に連絡

これらの確認や準備を事前におこなうことで、売却までの流れがスムーズに進みます。

財産分与の確認

住宅ローンが残ったマンションも財産分与の対象です。
例え一方の配偶者名義であっても婚姻期間中に夫婦が協力して形成したとして、共有財産とみなされます。

財産分与の割合を決める

マンションの財産分与を行う際には、事前に夫婦間で財産分与の割合を決めておく必要があります。
財産分与の分け方は原則2分の1ずつです。しかし、住宅ローンの場合は必ずしも折半する必要がありません。あくまで住宅ローンの支払い義務が課せられるのは名義人です。

財産分与の請求権期限は、離婚成立後2年以内と定められています。期限を過ぎてからの財産分与は原則行えないため、財産分与は離婚から2年以内に行っておきましょう。

名義人の確認

名義人がどちらか一方であったとしても、婚姻期間中に購入したマンションは2人の共有財産として財産分与の対象となります。
しかし、マンションの売却は名義人のみが可能です。例え同居人であっても勝手に売却することはできません。
共有名義の場合には、双方の合意を得てから売却に踏み切る必要があります。

ローン残高の確認

ローン残高の確認もマンションを売却する前に必要なため、確認しておきましょう。
残っているローンの額は、マンションを売却してもローンが残るか、完済できるかを判断する基準となります。

住宅ローンの残債は、金融機関から発行される返済予定表や残高証明書での確認が可能です。また、金融機関のウェブサイトからも確認することができます。

不動産会社による査定

不動産会社に査定を依頼し、今のマンションがいくらで売れるかを把握しましょう。
自宅の大まかな評価額が分かることで、売却益で住宅ローンが完済できるかを判断できます。住宅ローンを完済できていない場合、マンションの売却は原則としてできません。

査定額は不動産会社によって異なるため、複数の査定会社に依頼することをオススメします。

金融機関に連絡

離婚を決める際には、金融機関に連絡を入れておきましょう。金融機関への連絡を怠るとトラブルのもととなる可能性があります。
ローン返済のサポートもしてもらえるため、金融機関には必ず連絡しましょう。

離婚時のマンション売却方法をケース別に解説

住宅ローンを完済している場合、または離婚時にローンが残っていても売却益が住宅ローン残債を上回る場合には、マンションを売却することができます。

しかし、全てのマンションの売却益がローン残債より高くなるとは限りません。

状況ごとにあったマンションの売却方法を紹介します。

離婚時の住宅ローンの残債状況別のマンション売却方法

離婚時の住宅ローンの残債状況によって、マンションの適切な売却方法は異なります。

それぞれの状況に適したマンションの売却方法を検討しましょう。

ここでは、2つの住宅ローンの残債状況におけるマンションの売却方法を解説していきます。

アンダーローン

アンダーローンとは、マンションの売却益がローン残高を上回る場合のことを指します。

アンダーローンであれば、マンションを売却することが可能です。

ローン完済後に手元に差額が残りますが、共有財産のため財産分与の対象となります。

オーバーローン

マンションの売却益がローン残債を下回ることをオーバーローンといいます。

オーバーローンの場合、マンションの売却益だけではローンの完済ができないため、マンションの売却は不可能です。

しかし、差額を自己資金で補填できる場合には、マンションの売却もできます。他にも住み替えローンや任意売却などの方法を利用することによって、オーバーローンでもマンションの売却が可能です。

詳しくはオーバーローン時のマンションの売却方法について解説している記事をご参考ください。

オーバーローンで任意売却をおこなうには

オーバーローンの場合は、基本的にマンションの売却ができません。しかし、借り入れ先の金融機関と話し合いのうえ一般市場でマンションを売却できる場合があります。このことを任意売却と言い、住宅ローンが完済できない場合でもマンションの売却が可能です。

任意売却をおこなうには、金融機関先で認められなければなりません。金融機関によっては任意売却をそもそも認めていないこともあるため、注意してください。

離婚時の住宅ローンと売却に関する注意点

離婚時に住宅ローンが残っている場合、以下のことに注意しておく必要があります。

・共有名義の場合は住宅ローンの名義変更を
・住宅ローンの名義変更が難しい場合は、借り換えを
・売却には住宅ローンの名義人の同意が必要

確認せずに、後からトラブルに巻き込まれることが無いようにしましょう。

共有名義の場合は住宅ローンの名義変更を

住宅ローンの名義変更は原則不可能です。しかし、離婚などのやむをえない理由がある場合には対応してもらえる可能性もあるため、一度ローンを借りている金融機関に相談してみてください。

住宅ローンが夫婦の共有名義となっている場合には、どちらか単独の名義への変更を検討しましょう。

住宅ローンの名義変更が難しい場合は、借り換えを

住宅ローンの名義変更ができない場合には、借り換えをおこなうのが一般的です。

借り換えでは、現在ローンを借りている金融機関とは別の金融機関でローンの申し込みをおこないます。その際に融資された金額で、元のローン残債を返済していく形です。

共有名義の住宅ローンを完済した後は、新しく借り入れたローンの返済をします。

借り入れをおこなう際にも別途費用が必要となるため注意しましょう。費用の内訳には以下のようなものがあります。

・元の金融機関に支払う住宅ローンの繰り上げ返済手数料

・新たな金融機関に支払う住宅ローンの設定手数料

・保証会社に支払う保証料

売却には名義人の同意が必要

マンションの売却には、名義人の同意が必要です。名義人の同意なしにマンションは売却できません。

相続したマンションで名義人が分からなくても、法務局で登記簿謄本を確認すれば把握できます。

まとめ

 前提として、離婚時に住宅ローンが残っている場合にはマンションの売却はできません。

住宅ローンの返済が完了したのちに、マンションを売却する必要があります。

しかしながら、離婚した時点で住宅ローン残債があるマンションは、マンションの売却額がローン残債より高い場合にはそのまま売却することが可能です。マンションの売却額がローン残債を下回る場合でも、いくつかの方法を用いることによって売却することができます。

離婚時にマンションの売却を考えている方は、住宅ローンの残債状況や住宅ローンの名義によって、最適な売却方法を検討してください。

離婚時のマンションを高値で売却したい場合には、複数の不動産会社へ査定を依頼すると良いでしょう。「イエリーチ」では、無料でいつでも何度でも不動産会社への査定依頼が可能です。