ワンルームマンションの投資で知っておきたい利回りの計算と相場！ | イエリーチpicks

ワンルームマンションの投資で知っておきたい利回りの種類や計算方法、相場を解説しています。利回りは表面利回りだけでなく、経費やランニングコストが含まれている実質利回りも参考にしましょう。利回りが高い物件のリスクや注意点なども解説しています。

ワンルームマンション投資における収益を予想するうえで利回りは重要な指標となります。
利回りには三種類あるため、それぞれの計算方法や活用できるシーンなどを把握しておきましょう。

本記事は下記のような方におすすめです。

本記事では、ワンルームマンション経営で知っておきたい利回りや注意点をまとめています。

ワンルームマンション投資で知っておきたい利回りとは

利回りとは、物件購入価格に対してどれくらいのリターンが得られるかを数値化して示したものです。
その物件が持つ収益力を判断する材料となり、不動産投資向けの物件サイトやチラシにも「利回り○○％」のように記載されている場合が多くあります。

ワンルームマンションにおいても利回りを見ることで、「購入した場合にどれくらいの利益が得られるか」、「何年で投資資金を回収できるか」などの見立ても可能です。　

ワンルームマンション投資で用いられる利回りは三種類あります。
それぞれの利回りの計算方法とシミュレーションを下記の順番で解説します。

・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り　

表面利回りとは、「物件価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるか」という収益性を表わす数値です。

計算式は下記の通りです。

「年間家賃収入÷物件の購入価格×100＝表面利回り」

それでは、下記の物件例をもとに具体的な計算方法を紹介します。

（物件A）
・ワンルームマンションの購入価格：2,000万円（税込）
・年間の想定家賃：84万円(毎月7万円)

（物件B）
・ワンルームマンションの購入価格：4,000万円（税込）
・年間の想定家賃：144万円(毎月12万円)

物件Aの方が表面利回りが高く収益性が高いといえます。

実質利回りとは、「物件価格に対して経費も含めてどれくらいの家賃収入が得られるか」という収益性を表わす数値です。

計算式は下記の通りです。
「（年間家賃収入−年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り」

※経費の例

年間経費	購入時の経費
・固定資産税・都市計画税・管理料・修繕積立金・リース料・リフォーム費・ハウスクリーニング費	・不動産仲介手数料・司法書士手数料・金融機関への融資手数料・火災保険、地震保険・固定資産税・不動産取得税・収入印紙代・不動産登記費

それでは、表面利回りで紹介した物件に諸経費を加えた具体的な計算方法を紹介します。

（物件A）
・ワンルームマンションの購入価格：2,000万円（税込）
・年間の想定家賃：84万円(毎月7万円)
・購入時の諸経費：65万円
・固定資産税や修繕費の年間経費：25万円

（物件B）
・ワンルームマンションの購入価格：4,000万円（税込）
・年間の想定家賃：144万円(毎月12万円)
・購入時の諸経費：50万円
・固定資産税や修繕費の年間経費：22万円

実質利回りでは、物件Bの方が高くなっています。

表面利回りがほかの物件に比べて高くても、実質利回りで比較すると低くなることもあるため、より正確な収益性を把握するなら実質利回りをみることが大切です。

想定利回りとは、「物件価格に対してすべて満室だった場合にどれくらいの家賃収入が得られるか」という収益性を表す数値です。

計算式は下記の通りです。

「満室時の年間家賃収入÷物件の購入価格×100＝想定利回り」

複数の物件を所有している場合に使用されるため、ワンルームマンション経営で用いることはありません。

しかし、マンションの物件情報によっては想定利回りが記載されていることもあります。

場合によっては、その物件内の最高額の家賃で計算をおこない、高い利回りが算出されている場合もあるため注意しましょう。

首都圏におけるワンルームマンションの表面利回りの目安は約2％～3％です。

下の表は2020年～2022年の東京都・埼玉県・千葉県の平均利回りで、中古マンションの成約価格と賃料(※)をもとに算出しています。