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改善前にまずはおさらい！不動産投資におけるキャッシュフローとは？
不動産投資をコンスタントに継続できるようにするためには、キャッシュフローをチェックすることが重要です。ここでは、おさらい程度に、不動産投資でのキャッシュフローとは何か解説します。
キャッシュフローは現金の流れ
不動産投資をしていると、年間の利益額のわりに手元に現金が残っていないなど、帳簿上の利益と実際の利益との間にずれを感じることがあります。帳簿上と実際が合わないのは、費用の計上時期が両者で異なることが主な原因です。
特に大きく影響しているのが、賃貸用の建物などに適用される減価償却費、ローンの借入金の返済が主になります。
建物など使用や年数とともに価値が減っていくと考えらえる固定資産は、減価償却によって一定期間（耐用年数など）渡って費用として計上するため、購入した時期、つまりお金が出ていった時期に全額費用には計上されません。
また、減価償却の額は一定の計算のもと行なわれるため、借入金の返済額と異なります。このように、実際の支出額と帳簿上の支出額が異なるため、帳簿上利益が出ているようにみえても、実際は手元にそこまで現金がないことが起こるのです。
キャッシュフローとは、こうした帳簿上では見えないお金の流れを把握するための指標となります。キャッシュフローを把握することによって、黒字倒産のリスクを抑え、健全な不動産経営に活かすことができます。
キャッシュフローの計算式
不動産投資でのキャッシュフローは、以下の計算式を用いて出します。
キャッシュフロー ＝ 総収入額－（運営経費＋ローン返済額＋所得税等）
具体例を使って、キャッシュフローの計算をしてみましょう。
（年間収入）
・家賃収入 600万円
（年間支出）
・管理費 50万円
・修繕費 50万円
・固定資産税 50万円
・借入金返済額（利息含む） 300万円
・所得税・住民税 50万円
総収入額：600万円（家賃収入）
運営経費：50万円（管理費）＋50万円（修繕費）＋50万円（固定資産税）
ローン返済額：300万円
所得税等：50万円（所得税・住民税）
キャッシュフロー ＝ 600万円－（150万円＋300万円＋50万円）＝ 100万円
※計算例に使用した経費の項目や金額は、便宜上簡素にしています。どのように経営を行なっているかなどで実際の経費の内訳は異なります。
キャッシュフローの改善ポイントはふたつ
キャッシュフローは、現金の流れに赤字が出ていないか、支出額が不動産投資による収入だけで足りているかの指標になります。キャッシュフローが良くなく手元に現金があまり残らない場合は、安定した経営のためにもキャッシュフローを改善していく必要があるでしょう。
キャッシュフローの改善ポイントには、以下のふたつがあります。
・収益を増加させる
・支出を減少させる
次の項では、それぞれ実現するための改善策を紹介していきます。
収益を増加させる改善策
不動産投資で収益を増加させるのに物件を買い替える方法もありますが、今ある物件を活かす方向で考えた方が現実的です。ここでは、入居率を上げて収益を増加させる改善策を紹介します。
経営状態の見直し
収益増加のために、現在の経営状態が適切か見直します。
入居条件がエリアのニーズに合っているか
同エリアのほかの競合物件と比較して家賃や初期費用が高すぎると空室はなかなか埋まりません。現在の周辺エリアのニーズを把握して入居条件を見直します。
効果的な広告戦略は行えているか
入居者目線で物件の整備をしても、知る人が少なければ収益は思うように上がりません。営業は適切か、ほかに物件をアピールできる方法はないか、広告戦略もしっかり考えたいポイントです。
信頼できる専門家からアドバイスをもらう
具体的にどこをどのようにして改善していけば良いかわからない場合は、信頼できる専門家に意見を聞くのも方法のひとつです。
所有している不動産経営の見直しを検討している方には、イエリーチがおすすめです。物件の一覧管理・収支シミュレーション・市場価格査定の3つの機能で、不動産投資のお手伝いをいたします。
入居者にとって魅力的なマンションにする
収益を上げるには、周辺エリアで物件を探している人に選ばれるような物件に変えていく必要があります。一般的に古い設備より、新しい設備や機能の付いたマンションが選ばれる傾向にありますので、古いマンションであれば特に見直しが必要です。
修繕やリノベーションで、入居者が住みやすい環境に変えていきましょう。マンションが新築でなくても、メンテナンスがしっかりしていて、機能が十分なら収益アップは期待できます。
マンションに付加価値を付けるのも手段のひとつです。空調設備や防犯設備、インターネット環境の整備など、マンションへの付加価値はアピールポイントになりますので、効果的な広告戦略にも役立つでしょう。
ただし、収益アップのために設備や機能に費用をかけすぎるとキャッシュフローが悪くなってしまうことがあります。人気設備は何か、どんな機能があれば入居を決めてくれるのかを把握し、バランスを取りながら、ニーズに合った設備に注力して整備や付加価値を付けていくのが良いでしょう。
支出を減少させる改善策
キャッシュフローを改善するためのポイントふたつ目は、支出を減少させることです。支出を減らす方法としては、たとえば以下のような改善策が考えられます。
管理会社の変更
不動産投資でマンションの運営をする場合は、管理会社と契約しているオーナー様がほとんどです。管理会社に毎月固定の費用を管理会社に支払うことで入居者の募集などオーナー様のサポートをしてくれます。
キャッシュフローを改善させるためにも一度、今の管理会社の固定費とサービスを見直しましょう。なぜならば、なんとなくずっと同じ管理会社に任せているだけで実は損をしていることもあるためです。昨今では多岐にわたるサービスを展開している管理会社も多いです。そのため、他の管理会社の固定費とサービスを比較してみましょう。
同じ固定費でサービスの幅が広いこともあるためぜひ検討してみてください。
ローンを繰り上げ返済する
ローンの繰り上げ返済も、支出を削る手段として検討してみましょう。文字どおり、繰り上げ返済は、当初のローン返済計画から繰り上げて借入金を返済する方法です。
借入期間を短縮して返済することになるため、当初の借り入れと比べて利息部分を一部削ることができます。借入金の返済方法次第で直近の負担は変動しますが、長期的な目線で見れば利息が減るため、出ていく現金を少なくすることが可能です。流出する現金が減れば手元に留保できる現金が増え、キャッシュフローは改善します。
もうひとつ、ローンの繰り上げ返済は、銀行融資可能額が上がることも見逃せません。銀行融資可能額が増額すれば、増額分を新たな投資に回して、さらなる投資につなげることができます。
支出額を減少させるだけでなく、積極的な投資をお考えならローンの繰り上げ返済はキャッシュフロー改善の候補として積極的に検討したいものですね。
キャッシュフロー改善の事例
上述したように、今所有している物件に手を入れることは、キャッシュフローを改善する有効な手段です。
ここからは、実際にキャッシュフローを改善させた事例について見ていきましょう。
マンションの付加価値を向上させた事例
家賃の下落によるキャッシュフローの悪化に悩んでいたオーナーさまの改善事例を紹介します。
一般的に、物件の所有年数が長くなればなるほど、新築や築浅のマンションに比べて家賃は下落していきます。築年数3～10年で年下落率は約1.7％、築11～20年で約0.6％、それ以上の築年はほぼ横ばいとなっており、築年数3～10年の下落率が最も大きくなっています。
築3年のマンションが新築マンションと同額の家賃を設定していても、入居者は集まりません。そのために多くのオーナーさまは家賃を下げて対応しますが、家賃の下落がキャッシュフローの悪化を招いてしまったというケースが多くあります。
このような事態に対して、マンションの付加価値を向上させることで、キャッシュフロー改善を実現することができました。「新築」「築浅」は入居者に選ばれるひとつの要素ですが、それだけが「選ばれる理由」ではありません。築年数を経ている物件でも、築年数以外に「選ばれる理由」＝「付加価値」を作ることは可能です。
では、実際に行った対策について説明しましょう。
パターン1.家具付きマンション
一部の部屋を家具付き物件へと変更しました。その結果、「引っ越しが楽」という付加価値をつけることができ、家賃を高く設定することに成功しました。
家具付きマンションは、家具や家電が備わっている物件は引っ越しの負担が軽くなるため、学生や新社会人、急な転勤を命じられたサラリーマンに高い需要があります。
マンション内の他の部屋と差別化できるうえに、同エリア内にある築年数の同じマンションよりも訴求力を高めることができるでしょう。
パターン2.ペット飼育可マンション
ペット可のマンションにすることで、敷金や家賃を通常の物件よりも高く設定することができました。「契約時、ペットが部屋を汚したり傷つけたりした場合は入居者が負担する」との取り決めによるものです。
賃貸住居者でペットを飼いたいと考えている人は54％にのぼります。それにもかかわらず、ペットを飼っていない理由として、70％の人が「ペット不可の部屋に住んでいるから」と答えています。
傷や汚れに強い防水フローリングシートを導入してペット飼育可の物件にすれば、ペットを飼いたいと考えている人々のニーズに応えることができるでしょう。
キャッシュフロー改善には綿密な収支シミュレーションが重要
毎月のキャッシュフローやリスクなどを予想するには、事前の綿密な収支シミュレーションが重要です。シミュレーションを行うことで具体的な目標が明確になり、キャッシュフロー改善のための具体策が見えるようになります。
収支シミュレーションを行う方法には、上記で紹介した計算式のほか、ネット上で提供されているシミュレーションツールなどを使う方法もあります。ただし、オーナーさまの事情に合わせた精度の高い収支シミュレーションを希望する場合は、信頼できる不動産の専門家に依頼することをおすすめします。
まとめ
不動産投資においてもキャッシュフローによる測定は、収支の見直しに役立ちます。さまざまな改善策がありますので、記事を参考にご自身に合った改善策を実行されてはいかがでしょう。
適切な改善策がわからない、実行したところで効果が得られるかわからないとお悩みの方は一度専門家に相談されることをおすすめします。
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