目次
中古マンションの売却をおこなうと、数十万円～数百万円の手数料や税金が発生する場合があります。
手数料や税金のルールを知らずに損をするのは避けたいところです。
少しでも安く抑えるためには、中古マンション売却にかかる手数料や税金の仕組みを理解することが大切です。
手数料や税金がどれくらいかかるかを把握した上で、損をしないためにも余裕を持ってマンション売却を進めましょう。
本記事を読むことで、中古マンションの売却手数料の内訳や税金をはじめ、売却手数料を減らすコツなどがわかります。
中古マンションの売却で損をしないためにも参考にしてください。
中古マンションの売却手数料の目安
中古マンションの売却手数料は、売却価格の5％〜7％が目安です。
仮にマンションの売却価格が1,000万円だった場合は、50万円〜70万円ほど売却手数料がかかります。
売却手数料の目安に幅があるのは、以下の要素で手数料が変わるためです。
・売却金額
・売却方法
・不動産会社
そのため、工夫次第で売却手数料を減らせます。
中古マンションの売却手数料を減らすためには、手数料の種類や内訳を知りましょう。
中古マンションの売却手数料の内訳
中古マンションの売却手数料には以下の3種類があります。
・仲介手数料
・司法書士への報酬
・ローンの一括返済にかかる手数料
仲介手数料
仲介手数料とは、マンション売却の仲介をする不動産会社への成功報酬で、媒介契約を結ぶと発生する手数料です。
仲介手数料は売却価格に応じて上限が定められています。
仲介手数料の上限は下記の表を参考にしてください。
| 中古マンション売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 0円～200万円以下 | （売却価格×5％）＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | （売却価格×4％＋2万円）＋消費税 |
| 400万円超 | （売却価格×3％+ 6万円）＋消費税 |
中古マンションを500万円で売却できたケースで、仲介手数料の計算例を解説します。
①仲介手数料：500万円×3％＋6万円＝21万円
②消費税：21万円×10％＝2.1万円
③合計：1＋2＝23.1万円
売りたい中古マンションの売却相場が分かっている場合は、上記の計算式に当てはめて計算してみましょう。
司法書士への報酬
司法書士への報酬とは、登記の依頼をすると発生する手数料です。
中古マンション売却では、抵当権抹消登記が必要になります。
抵当権とは、住宅ローンを利用する際、購入するマンションに金融機関が設定する担保のことです。
抵当権は住宅ローンを完済しても自動では消えないため、抵当権抹消登記をおこなって住宅ローンが残っていないことを証明する必要があります。
抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、その税額は不動産1個につき1,000円です。
司法書士への報酬に別途約10,000円〜20,000円がかかるため、司法書士に支払う費用の合計は、11,000円〜21,000円ほどになります。
ローンの一括返済にかかる手数料
中古マンションを売却する際、ローンが残っている場合は一括返済手数料が必要になります。
一括返済手数料がかかるのは、一括返済によって金融機関は利息による収入が減るためです。
本来得るはずだった利息を少しでも回収するために、一括返済手数料を定めています。
一般的に、中古マンション売却で得たお金はローンの一括返済にあてます。
一括返済にかかる手数料の相場は一般的に約1万円〜5万円ほどです。
ローンを組んでいる金融機関によって一括返済手数料は変わるため、気になる方は金融機関に手数料がどれくらいかかるか確認しましょう。
中古マンションの売却にかかる税金の内訳
中古マンションの売却にかかる税金として以下の3種類があります。
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税
印紙税
中古マンションを売却する際には、不動産売買契約書に対して印紙税が発生します。
印紙税の目安は次の通りです。
| 契約金額 | 税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1,000円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの | 20,000円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの | 60,000円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 100,000円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 200,000円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 400,000円 |
| 50億円を超えるもの | 600,000円 |
なお、印紙税は売主・買主のどちらが払うかというルールは決まっていません。
売主・買主の双方に支払い義務がありますが、一般的にはお金を受け取る買主が支払う契約になります。
不動産会社によって支払いのルールは異なるため、事前に印紙代を誰が支払うのか確認しておくとよいでしょう。
登録免許税
中古マンションを売却する際は、所有権移転登記の登録免許税が発生します。
所有権移転登記の登録免許税とは、不動産の名義変更によって発生する税金のことです。
計算方法は、建物・土地ともに固定資産税評価額×税率です。
基本的には税率2%ですが、軽減税率が適用される場合は変動するため詳しくは税理士にご確認ください。
たとえば、マンションの建物の固定資産税評価額が300万円、土地の固定資産税評価額が500万円だったケースの登録免許税は以下の通りです。
①建物：300万円×2％＝6万円
②土地：500万円×2％＝10万円
③合計：1＋2＝16万円
所有権移転登記の登録免許税は、買主側負担が一般的です。
通常は、中古マンションの売却で納める必要はありません。
しかし、不動産会社によっては売主に請求してくるケースもあるので注意しましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、中古マンションを売却して利益が発生した際にかかる税金です。
売却して利益が出なかった場合、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の対象となる利益は、「マンション売却価格-取得費-マンション売却にかかった手数料」です。
税率は、マンションの保有期間によって以下のように異なります。
・マンション保有期間が5年以下：39.63％
・マンション保有期間が5年を超える場合：20.315％
なお、保有期間はマンションを取得した日からマンションを売却した年の1月1日までの期間で判定されます。
たとえば、2018年3月1日にマンションを取得し、2023年5月1日にマンションを売却したとします。
マンションを5年2か月保有していることになりますが、実際には2023年1月1日までの保有とみなされるため、保有期間は4年10カ月となるので注意してください。
以下に、譲渡所得税の計算例を紹介します。
＜条件＞
・マンション売却価格：1,000万円
・マンション購入価格：700万円
・マンション売却にかかった仲介手数料等：100万円
・マンション保有期間：10年
それでは計算してみましょう。
① 課税対象となる収入：1,000万円-700万円-100万円＝200万円
②譲渡所得税：200万円×20.315％＝406,300円
基本的には、マンションの購入費用よりも売却価格が大きく上回る際に譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は節税が可能です。
詳しくはマンション売却時の節税方法について解説している記事をご参照ください。
中古マンションの売却手数料の負担を減らす方法
ここでは、中古マンションの売却手数料の負担を減らす2つの方法を紹介します。
・仲介手数料を安く抑える
・マンションを高く売る
仲介手数料を安く抑える
中古マンションの売却手数料の中でも、特に大きいのは仲介手数料です。
仲介手数料は上限を超えなければ不動産会社が自由に設定できるため、不動産会社や交渉によって仲介手数料を安く抑えられる場合があります。
不動産一括査定サイトを利用し、提示する仲介手数料が安い不動産会社を選ぶのもよいでしょう。「イエリーチ」では、無料でいつでも何度でも不動産会社への査定依頼が可能です。
値引き交渉をするなら、媒介契約を結ぶ前がおすすめです。
すでに契約して仲介手数料が決まっている場合は交渉が難しいので注意しましょう。
マンションを高く売る
中古マンションの手数料の負担を減らすためには、マンションそのものを高く売るのも方法の1つです。
仲介手数料は売却価格に応じて上がります。
しかし、売却価格の増加よりも手数料の増加の方が小さく、トータルで見るとマンションを高く売る方がお得です。
（例）中古マンションを500万円で売った場合と550万円で売った場合の仲介手数料の違い
①500万円で中古マンションを売った場合の仲介手数料：23.1万円
②550万円で中古マンションを売った場合の仲介手数料：24.75万円
売却価格の増加が50万円に対して、仲介手数料の増加は1.65万円です。
仲介手数料を含めても、48.35万円の利益を得たことになります。
中古マンションを高く売るコツは、所有している不動産の価値を正しく知って売るタイミングを見極めることです。
イエリーチにある市場価格査定機能は、所有している中古マンションの市場価格が分かるので、目標の売値やタイミングを判断するのに役立ちます。
中古マンション売却後の税金に注意
中古マンション売却に発生する税金のうち、印紙税は契約時、登録免許税は引き渡し時に納めます。
譲渡所得税は確定申告をして翌年に納めます。そのため譲渡所得税のみマンションの売却から時間が経過した頃に税金を納めなければなりません。
譲渡所得税が高額になるケースが多く、納税できなくなることを防ぐためにも税金分の資金は手元に置いておきましょう。
まとめ
中古マンションの売却には、さまざまな手数料や税金が発生します。
手数料の支払いを抑えるためにも、まずは手数料や税金の種類を把握することが大切です。
その上で所有している中古マンションの相場を調べ、高く売れるタイミングや仲介手数料を抑えられる不動産会社を選びましょう。