マンション売却には、さまざまな手数料が発生します。
手数料を考慮せずにマンションを売却すると、下記のケースに陥る可能性が出てしまいます。
手数料の中には、不動産会社によって金額が変わる手数料もあります。
マンション売却で不測の事態に陥らないために、手数料の種類や相場を知りましょう。
手数料の中でも、大きな割合を占めるのが仲介手数料です。
仲介手数料の仕組みや相場を知ることは、特に重要なポイントとなります。
本記事はマンション売却にかかる手数料の種類や相場をはじめ、手数料を安く抑えるコツも紹介しています。
マンション売却で後悔しないために、ぜひ参考にしてください。
マンション売却にかかる仲介手数料と相場
マンション売却にかかる手数料の中でも、大きな割合を占める手数料が仲介手数料です。
仲介手数料を理解するために、下記の3つを解説します。
・仲介手数料とは
・仲介手数料に含まれる費用
・仲介手数料の上限
仲介手数料とは
仲介手数料とは、マンション売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。
仲介とは、買主と売主の間に入って手続きや契約などをおこなうこと。
マンション売却をおこなう際には、不動産会社に入ってもらうのが一般的です。
仲介手数料は不動産会社によって異なるため、事前に仲介を依頼する不動産会社へ確認しましょう。
仲介手数料に含まれる費用
仲介手数料には以下のような費用が含まれます。
・マンション売却が成立した際の成功報酬
・買主と売主の契約条件の調整
・契約書類の作成
・契約から引き渡しまでの事務手続き
・マンション売却の営業活動
マンション売却を不動産会社に依頼しても、売買契約が成立しなかった場合は仲介手数料の支払いは不要です。
仲介手数料の上限
仲介手数料には上限が定められており、マンションの売却価格によって以下のように変わります。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円まで | （売却価格×5％）＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | （売却価格×4％＋2万円）＋消費税 |
| 400万円超 | （売却価格×4％＋6万円）＋消費税 |
一般的に、仲介手数料は上限付近が相場です。
マンションを1,000万円で売却できたケースを例に計算方法を紹介します。
①1,000万円×4％＋6万円＝仲介手数料：46万円
②46万円×10％＝消費税：4.6万円
③仲介手数料＋消費税＝50.6万円
マンションの売却価格が1,000万円だと、仲介手数料の相場は約50万円です。
仲介手数料は不動産会社が上限を超えない範囲で自由に設定できます。マンションの売却金額が1,000万円であっても、不動産会社によっては無料〜50.6万円未満で依頼できる場合もあります。
マンション売却にかかる仲介手数料以外の手数料と相場
マンション売却にかかる仲介手数料以外の手数料と相場を以下の順番で紹介します。
・司法書士への報酬
・ローンの一括返済にかかる費用
・印紙税
・譲渡所得税
・その他の費用
司法書士への報酬
マンション売却をおこなう際には、抵当権抹消登記を司法書士に依頼します。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを組む際に設定した担保を抹消する手続きです。
住宅ローンを完済しても担保は自動的に抹消されないため、抵当権抹消登記をおこなってローンが残っていないことを証明します。
抵当権抹消登記には、登録免許税が不動産1件につき1,000円かかります。
司法書士への報酬相場は一般的に約10,000円～20,000円です。
抵当権抹消登記のためには合計約11,000円～21,000円が必要となります。
ローンの一括返済にかかる費用
マンション売却をおこなう際には、残っている住宅ローンの一括返済が必要です。
ローンが残ったままだとマンションの売却はできません。
なぜならローンを組む際、購入するマンションには金融機関より抵当権が設定されているためです。
抵当権が設定されているマンションは、自由に売買できないため、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
住宅ローンの一括返済をおこなう際には、ローンを組んでいる金融機関に手数料を支払います。
一括返済にかかる手数料は、金融機関の事務費や利息を回収するための費用です。
手数料は金融機関によって異なり、0円〜33,000円ほどが相場となります。
金利のタイプで手数料が変わるケースもあるため、気になる場合は金融機関に確認してみましょう。
印紙税
マンション売却には印紙税がかかり、マンション売却価格に応じて以下のように決まっています。
| マンション売却価格 | 税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 600,000円 | 480,000円 |
軽減税率の対象になるためには、以下2つの条件を満たす必要があります。
・記載金額が10万円を超える契約書で
・平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された契約書
他の手数料と違い、不動産会社や金融機関によって費用は変わりません。
表をもとに、支払わなければならない印紙税を計算しておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、マンション売却で得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税の対象になるのは、マンションの売却費からマンション取得費やマンション売却にかかった手数料を差し引いた利益となります。
譲渡所得税も印紙税と同じく、決められたルールに基づいて支払う税金です。
譲渡所得税はマンションの保有期間によって税率が変わります。
・マンションの保有期間が5年以下：39.63％
・マンションの保有期間が5年を超える場合：20.315％
譲渡所得税の対象となる保有期間は購入した日から5年後の期間ではありません。
マンションを購入した日からマンションを売却した年の1月1日までの期間が対象となります。
その他の費用
マンション売却にかかるその他の費用と相場を以下に紹介します。
| 費用の種類 | 相場 |
| ハウスクリーニング費用 | 5万円～15万円 |
| 不用品処分費用 | 20万円～30万円 |
| 引越し費用 | 5万円～30万円 |
いずれも規模や部屋の状態などによって費用は変わるため、依頼する会社に確認しましょう。
マンション売却にかかる手数料を相場より安くする方法
マンション売却にかかる手数料を相場より安くする方法を3つ解説します。
・値下げ交渉をする
・仲介料が安い不動産会社を選ぶ
・自分で抵当権の抹消手続きをおこなう
値下げ交渉をする
仲介手数料の値下げ交渉で手数料を安く抑えられる場合があります。
「専任媒介契約・専属専任媒介契約」を交渉の材料にすると、仲介手数料値下げ交渉の成功確率が高いです。
なぜなら専任媒介契約・専属専任媒介契約は、不動産会社は他社に顧客を取られる心配がなくなるメリットがあるためです。
「確実に仲介手数料を受け取れるなら、多少値引きしてでも契約を結ぼう」と考える不動産会社が多いため、専任媒介契約・専属専任媒介契約を交渉の材料とすると、値下げ交渉が成功しやすくなります。
仲介料が安い不動産会社を選ぶ
仲介手数料が安い不動産会社を選ぶことも、手数料を安くするコツです。
仲介手数料が安い不動産会社を選ぶには、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に一括で見積もり依頼が可能です。
また提示される仲介手数料を値引き交渉にも使えます。「イエリーチ」では、無料でいつでも何度でも不動産会社への査定依頼が可能です。
不動産会社の中には、仲介手数料の割引キャンペーンをおこなっている会社もあります。
相場よりも安い手数料でマンション売却ができる場合もあるため、キャンペーンも上手に活用しましょう。
自分で抵当権の抹消手続きをおこなう
抵当権抹消登記は、自分1人でも法務局で手続きできます。
抵当権抹消登記を自分でおこなうと司法書士報酬はかかりません。
ただし、抵当権抹消登記の手続きは煩雑で法律の知識がないと難しいです。
多くの時間が必要となるため、どうしても司法書士報酬を削らなくてはならない事情がない場合は司法書士に依頼することをおすすめします。
まとめ
マンション売却にかかる手数料は数多くあります。
手数料の種類で相場は異なるため、手数料ごとに費用がどれくらいかかるか把握しましょう。
特に多くかかる費用は仲介手数料です。
仲介手数料を抑えることが、マンション売却の手数料を安く抑えるポイントとなります。
マンション売却で後悔しないためにも、不動産会社の仲介手数料を入念に調べておきましょう。