ワンルームマンション経営では利回りが重要で、利回りを考えずに購入すると大きな損失が発生する場合もあります。
ただし、利回りだけで物件を選んでしまうことも要注意で、長期的に安定した収益が得られない可能性があります。
本記事では、ワンルームマンション経営で知っておきたい利回りの計算や相場感を紹介しています。
既にオーナーになっている方やワンルームマンションの購入を検討している方は必見です。
ワンルームマンションの利回りとは
利回りとは投資した金額に対する収益の割合です。
ワンルームマンションの利回りだと、マンションの購入費用に対してどれくらいのリターンが得られるかを意味します。
利回りが高いほど多くの利益が得られるため、利回りはマンション経営において重要な要素のひとつです。
利回りがマイナスになると経営するだけで赤字が増えることになるため、売却の検討や空室対策、家賃の値上げなどを検討する必要があります。
ワンルームマンションの利回り計算の種類と方法
ワンルームマンションの利回り計算には3種類あります。
ここでは、下記の順番で利回り計算の方法や種類、シミュレーションを紹介します。
・表面利回りとシミュレーション
・実質利回りとシミュレーション
・想定利回りとは
表面利回りとシミュレーション
表面利回りとは、マンション価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかを表面的に表す利回りです。
表面利回りの計算式は下記の通りです。
「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」
それでは、下記の条件で表面利回りのシミュレーションをおこなってみましょう。
・年間の家賃収入：72万円（1か月の家賃6万円）
・物件の購入価格：1,200万円
計算式にあてはめると、表面利回りは「72万円÷1,200万円×100＝6％」です。
実質利回りとシミュレーション
実質利回りとは、マンション購入時にかかった諸経費を含めて計算をおこなう利回りです。
諸経費には、固定資産税、火災保険料、修繕積立金、仲介手数料などが含まれます。
表面利回りに比べて正確な利回りの算出が可能ですが、手数料は年ごとに変わるため実質利回りは年単位で変化します。
実質利回りの計算式は下記の通りです。
「（年間の家賃収入-諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100」
それでは、下記の条件で実質利回りのシミュレーションをおこなってみましょう。
年間の家賃収入や物件の購入費用は、表面利回りのシミュレーションと同じです。
・年間の家賃収入：72万円（1か月の家賃6万円）
・年間の諸経費：11万円
・物件の購入価格：1,200万円
・物件購入時の諸経費：84万円
計算式にあてはめると、実質利回りは「（72万円-11万円）÷（1,200万円＋84万円）×100＝4.75％」です。
表面利回りは6％でしたが、諸経費を入れた実質利回りは4.75%に下がっています。
想定利回りとの違い
想定利回りとは、満室状態で計算した場合の利回りです。
表面利回りと違い、空室がある場合でも満室と想定して利回りを計算します。
また、想定利回りには実質利回りのように諸経費は考慮されません。
ワンルームマンションを一室経営している場合は、空室か満室の2パターンしかないため、想定利回りを使うことはないでしょう。
複数のマンションを経営するときは、想定利回りも重要な指標のひとつとなります。
ワンルームマンションの平均利回り
ワンルームマンションの平均利回りについて下記の順番で解説します。
・ワンルームマンションの平均利回り
・築年数によって利回りは変わる
ワンルームマンションの平均利回り
日本不動産研究所がおこなった不動産投資家調査によると、ワンルームタイプの利回りは下記のようになっています。
| エリア | 期待利回り |
| 東京（城南） | 3.8% |
| 札幌 | 5.0% |
| 仙台 | 5.1％ |
| 横浜 | 4.5% |
| 名古屋 | 4.6％ |
| 京都 | 4.8％ |
| 大阪 | 4.4% |
| 神戸 | 4.8% |
| 広島 | 5.2% |
| 福岡 | 4.7% |
引用：日本不動産研究所-第48回-不動産投資家調査-2023年4月現在
経営しているワンルームマンションの利回りが平均利回りを下回っている場合の対策として、下記が挙げられます。
・家賃の値上げを検討する
・損害保険や設備投資を見直す
・売却を検討する
利回りが低く収益が見込めない場合は売却をおこない、利回りが高い物件を新たに探すことも方法のひとつです。
新築マンションより中古マンションの利回りの方が高い
新築マンションに比べて中古マンションの利回りの方が高くなるケースが多くあります。
たとえば、下記の物件情報をご覧ください。
引用：イエリーチ
東京都杉並区にあるワンルームマンションの物件情報ですが、表面利回りは8.25％と高くなっています。
中古マンションの利回りが高くなる理由は、物件の購入価格が新築に比べると安いためです。
利回りの計算は、年間の家賃収入に物件の購入価格を割って算出するため、分母となる購入価格が安いほど利回りが大きくなります。
ただし、中古の場合は新築に比べると建物の劣化が進むため、修繕やリフォームなどのコストがかかる可能性があります。
そのため、表面利回りが高くても中古マンションの収益性が高いとは限りません。
築年数が古いほど利回りが高い
築年数が古いほど利回りは高くなりやすい特徴があります。
その理由は、築年数が古いほど物件の購入価格が安くなるためです。
築年数が古くなると物件の価値は下がるため購入価格も安くなりますが、家賃については物件の価格ほど大きく変動しません。
ただし、築年数が古くなると建物も劣化するため、設備投資や修繕、リフォームなどに多額の費用がかかる可能性もあります。
また、築年数が古いと建物全体の価値が下がることで空室リスクが高まります。
利回りが高くても空室率が高いと収益は見込めないため、築年数が古いマンションは利回りだけでなく空室率も重要です。
ワンルームマンションを利回りだけで選ばない方がいいケース
ワンルームマンションは利回りが高いほど収益が期待できますが、利回りだけで選ばない方がいいケースもあります。
下記の順番で解説します。
・地方物件や駅から遠い
・家賃が相場よりも高い
・旧耐震基準で建てられた物件
地方物件や駅から遠い
地方物件や駅から遠い物件は空室率が高くなるため、利回りが高くても収益が得られないことがあります。
地方物件や駅から遠い物件はマンション価格が下がるため、都心のマンションに比べると利回りは高くなりやすい特徴があります。
しかし、これらの物件はニーズが少ないため、空室が発生すると新しい入居者がすぐに見つかるとは限りません。
特にワンルームマンション経営は空室が発生するとその部屋の家賃収入が0円になるため、空室が長期化すると損失が大きくなります。
そのため、利回りが少々低くてもニーズが高い都心や駅から近いワンルームマンションがおすすめです。
家賃が相場よりも高い
利回りが高くても、家賃が相場よりも高いワンルームマンションは要注意です。
同じ販売価格なら家賃が高いほど利回りは高くなりますが、マンションを探している人はできるだけ家賃が安いところを選びます。
相場よりも家賃が高いと空室になる可能性が高く、入居者が見つからずに家賃収入が0円の状態が続く可能性があります。
空室リスクを抑えて家賃収入を手堅く得るためには、利回りが低くても相場以下の家賃がおすすめです。
旧耐震基準で建てられた物件
1981年6月以前に旧耐震基準で建てられたマンションは、築年数が古く販売価格が安いため利回りは高い傾向にあります。
しかし、旧耐震基準で建てられたマンションには下記のような注意点があります。
・地震発生時に被災するリスクが高い
・火災保険料が高い
・不動産取得税や登録免許税の優遇が受けられない
・建て替えのリスクがある
旧耐震基準のマンションは税制面の優遇が受けられないことや、地震による被災リスクや地震保険料も高くなるため、販売価格が安くなり利回りが高くなることが多いです。
大規模な建て替え工事が入る可能性もあるため、ワンルームマンションを経営するなら新耐震基準のマンションがおすすめです。
まとめ
ワンルームマンションの利回りは、高いほど多くの収益を得られます。
しかし、利回りが高いワンルームマンションは空室率が高いケースもあるため、利回りだけでなくニーズの高いマンションを選ぶことも重要です。
マンションの利回りは自分で計算できますが、実質利回りについては諸経費を含めた計算が必要です。
本記事を参考に、経営しているワンルームマンションの利回りについて一度詳しく調べてみてください。