オーナーチェンジ物件とは、賃貸借契約を締結した入居者がいる状態で売りに出される物件です。オーナーチェンジ物件は相場より査定額が下がる傾向にあり、信頼できる不動産会社への媒介仲介依頼が必要です。また、オーナー自身も物件を査定し、価値を理解してから売却しましょう。
本記事では、オーナーチェンジ物件の概要やオーナーチェンジ物件を売却するメリットとデメリット、オーナーチェンジ物件を少しでも高く売却するコツを紹介します。
最後まで読めばオーナーチェンジ物件を希望価格で売却する方法がわかるでしょう。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件の概要を解説します。
- 入居者がいる状態で売買される物件
- 賃貸借契約なども承継
オーナーチェンジ物件について理解したうえで、売買タイミングを検討しましょう。
入居者がいる状態で売買される物件
物件の所有者が変わることをオーナーチェンジといいます。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される収益物件です。
賃借人がいない空室の物件を売却する場合は、オーナーチェンジとは言わず通常の物件売買とされます。
賃貸借契約なども承継
マンションの所有者が変更されるだけでなく、賃貸借契約も引き継ぎの対象です。そのためオーナーチェンジ物件を売却したあとは、入居者からの賃料収益は新所有者へと振り込まれます。
管理会社が賃貸人として賃貸借契約を結んでおり、所有者変更によって管理会社が変更にならなければ、所有者変更の旨は賃借人へ通知されないケースが多いです。
所有者変更と同時に管理会社（賃貸借契約書上の賃貸人）が変更になる場合は、賃貸人変更の通知が行われます。
同時に所有者がもつ義務も承継されるため、敷金返還義務や維持管理義務なども新所有者が引き継ぐこととなります。
オーナーチェンジ物件をなぜ売る？売却メリットを紹介
オーナーチェンジ物件がなぜ売りに出されるのか、売却メリットについて解説します。
- 短期間で物件を現金化
- 売却期間中の収入確保
すでに入居者がおり収益性のある物件が売りに出される理由は以上の2つです。
短期間で物件を現金化
オーナーチェンジ物件が売りに出される理由は、短期間で現金化できる可能性が高いためです。
収益物件は長期にわたって賃料収入を得てローンを完済していきます。
しかし、収益性物件を所有していても、想定通りに経営がうまく行かいない場合もあり、その際は手放して収益物件を現金化するオーナーが多いです。
オーナーチェンジ物件は相場と比較して割安になる傾向がありますが、すでに入居者がおり収益がすぐに出る点が魅力となり、収益物件を探している個人や不動産会社と売買契約が早期に締結できる可能性があります。
売却期間中の収入確保
通常の物件売却は物件を空室にしてから売却に出すため、売却契約締結までに時間がかかります。また一度部屋を空室にするため、その間の賃料収入が入りません。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合は売却期間中も家賃収入が入るため、収入が途切れにくい点がメリットです。
オーナーチェンジ物件の強みは、すでに賃貸経営ができている実績をアピールできる点です。
入居者がいるという事実は、賃貸経営が成立している証拠となります。
新築物件で新しく賃貸経営を始めるより不安要素が少なく、収益物件を探している購入希望者が現れさえすれば早期に売却できるでしょう。
オーナーチェンジ物件は売れない？売却のデメリット
オーナーチェンジ物件の売却にはメリットがありますが、一方でデメリットもあり、想定通りに売れるとは限りません。
- 物件の買い手が限定的
- 通常物件より査定額が低い
以上のリスクを把握したうえで、本当に収益物件を手放すべきなのか検討しましょう。
物件の買い手が限定的
オーナーチェンジ物件の購入希望者は、収益物件を探している人です。不動産投資をしている人に限定されるため、一般的な物件売買よりも購買層が薄くなります。
不動産投資を考えている人、または収益物件を探している不動産会社がメインとなり、居住用物件を探している購入希望者を募りにくいからです。
時期や物件の条件によっては、物件購入希望者が思ったように現れないというリスクがあります。
収益物件を居住用として販売することも可能ですが、一般的に居住用を探している購入希望者は内見を希望します。入居者がいる状態では内見が難しいため、居住用物件の市場では不利となります。
通常物件より査定額が低い
オーナーチェンジ物件は、通常の物件売買より査定額が下がる可能性があります。
物件の査定方法が投資用物件と居住用物件で異なるためです。
居住用物件は取引事例比較法を用いて、不動産価格を計算して査定額を算出します。
一方でオーナーチェンジ物件は収益還元法を用いて、収益性の高さや物件の立地条件、過去の成約事例などを総合的に判断して査定します。
不動産の鑑定表の際に、将来生み出すであろう利益をベースとして不動産価格を決める方法です。
収益還元法は一般的に直接還元法を用いて計算されるケースが多いです。
直接還元法の計算式は以下のとおりです。
| 直接還元法の計算式不動産価格（収益価格）＝年間の純利益÷還元利回り （例）年間300万円の収益、経費40万円、還元利回り4％の物件の場合 （300万円-40万円）÷4％＝6,500万円 |
取引事例法と比較すると計算上物件価格が下がるケースが多く、そのため通常物件よりも査定額が下がりやすくなります。
オーナーチェンジ物件をなるべく高く売るポイント
オーナーチェンジで物件売却を検討している方に向けて、なるべく査定額を上げる方法を紹介します。
- 信頼できる不動産仲介会社との契約
- 不動産経営をしたいオーナーへ売却
- 更新料を無料にして入居率を高める
- 「自分が住みたい」というオーナーへ居住用として売却
- 不動産会社買取の利用
居住用物件の売却より査定額が下がる傾向にあるオーナーチェンジ物件ですが、以上のコツを実践することで比較的高く売却することができます。
信頼できる不動産仲介会社との契約
オーナーチェンジ物件を売却する際は、不動産の売却タイミングや売却ノウハウをよく知る不動産会社に仲介を依頼しましょう。
不動産会社の手腕が、売却スピードや価格に大きく影響します。
オーナーチェンジ物件が売れない場合には、空室にして売る、賃貸物件の契約時期をチェックして空室になりやすいタイミングで売るなどの売却戦略を提案してもらえるでしょう。
不動産経営をしたいオーナーへ売却
オーナーチェンジ物件を売却する際は、不動産経営を希望するオーナーへ売却しましょう。居住用物件を探している購入希望者は内覧を希望することが多いです。しかし、オーナーチェンジ物件は入居者がいるため内覧はできません。
仮に内覧なしでも良いという居住用物件を探している購入希望者がいたとしても、投資用物件は住宅ローンの対象外であるためローンが組めないなど、何かとトラブルになる可能性が高いです。
投資用マンションは投資額が大きくなるため、住宅ローンと比べて審査はかなり厳しいです。居住用物件を探している購入希望者に売却しようとしても、スムーズに売買契約が締結できない可能性があります。
更新料を無料にして入居率を高める
オーナーチェンジ物件の付加価値を高めるために、入居者の更新料を無料にして入居率を高める方法があります。
利回りが高いとしても入居率が悪い物件は心象が悪く、売れにくいためです。
更新料を無料にすることで入居者が継続して住み続ける環境を作り、入居率を高めることで、収益性の高さが評価される可能性があります。
契約更新時に家賃を下げて契約更新を促す方法もありますが、家賃が下がると買い手にとっては収益性が低くなるため、賃料を安くする方法はおすすめできません。
「自分が住みたい」というオーナーへ居住用として売却
投資用物件としてどうしても買い手がつかない場合は、居住用物件として売却する方法があります。
入居者が引越しをして空室になったタイミングで売りに出せば、オーナーチェンジ物件ではなく通常売買として取引できるためです。
居住用物件の場合、内覧せずに購入する買い手は少ないでしょう。そのため、入居者がいなくなった時点で売りに出す必要があります。
不動産会社買取の利用
オーナーチェンジ物件は個人の買い手がつきにくいため、不動産会社買取の利用も検討すると良いでしょう。
不動産会社買取とは不動産会社が直接物件を買い取り、自社管理の物件として賃貸に出す、または転売する取引方法です。
スピーディに買取してもらえる点がメリットですが、一般的な売却相場の6〜8割程度で買取成立になるケースが多いです。
オーナーチェンジ物件を割安でもすぐに現金化したい場合は、不動産会社買取を検討してみてください。
まとめ
オーナーチェンジ物件とは、賃貸契約が成立した状態の収益物件です。オーナーチェンジ物件は購入後すぐに収益が出るメリットがあるため、不動産投資を考えている購入希望者に早く売却できる可能性があります。
ただし、売り手側としては相場よりも査定額が下がりやすく、買い手が限定される点がデメリットです。
オーナーチェンジ物件を少しでも高く売るためには、正確な物件価値を把握し、信頼できる不動産会社へ仲介を依頼しましょう。
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オーナーチェンジ物件の価値を知りたい方は、無料査定を利用して物件の価値を算定し、売却戦略を検討してみてください。