不動産投資型クラウドファンディングがおすすめな理由と注意点

不動産投資型クラウドファンディングは、少額から始められる不動産投資の1つです。しかし、不動産投資と聞いて疑問や不安を持っている方もいるでしょう。

本記事では、不動産投資型クラウドファンディングの概要とおすすめする理由、知っておくべき注意点を紹介します。そのうえで、不動産投資型クラウドファンディングの選び方をまとめました。
最後まで読めば、適切な不動産投資型クラウドファンディングを選び、投資に挑戦できます。

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディングの概要を説明します。

1. 不特定多数の人から資金を募る不動産投資
2. 少額から不動産投資を始められる
3. 現物不動産投資・J-REITとの違い

不動産投資に興味があるものの、現物不動産投資は高額すぎて手を出せない方にもおすすめの投資方法です。

不特定多数の人から資金を募る不動産投資

不動産投資型クラウドファンディングとは、事業者が不特定多数の投資家から資金を募り、集まった資金で不動産を運用します。そして得た利益の一部を投資家に分配する仕組みです。

通常の不動産投資は、個人が多額の資金を投じて不動産を購入し、賃貸収入または売却益で利益を出します。一方不動産投資型クラウドファンディングは、1口1～10万円程度からの投資が可能で、出た利益を事業者から受け取れる形式です。

少額から不動産投資を始められる

不動産投資型クラウドファンディングは、1口最低1～10万円程度から不動産投資をスタートできます。現物不動産投資では、少なくとも数百万円以上の資金が必要となるため、不動産投資はハードルが高いと考えている方もいるでしょう。
不動産投資型クラウドファンディングを利用すれば、1万円〜10万円程度の少額の資金で、不動産投資を開始できます。

現物不動産投資・J-REITとの違い

従来の代表的な不動産投資は、現物不動産投資またはJ-REITです。

現物不動産投資・J-REITと不動産投資型クラウドファンディングの違いを解説します。

比較項目	現物不動産投資	J-REIT	不動産投資型 クラウドファンディング
最低出資額	数百万円以上	5〜50万円程度 （銘柄による）	1万円〜
運用者	物件所有者	証券会社	事業者
物件の運用管理	必要	不要	不要
物件の所有権	あり	なし	なし
一般的な利回り	5〜8％	4％程度	5〜8％
運用期間	制限なし	制限なし	3か月〜3年程度
売却益の得やすさ	自由に売却可能	自由に売却可能	売却不可

現物不動産投資は物件を購入して運用する投資方法で、所有者の意思でいつでも売却可能です。条件の良い物件を所有していれば、長期的に安定して賃貸収入を得られる点が魅力でしょう。

利回りは平均的に5〜8％といわれており、投資した額が大きい分リターンも高めとなります。ただし、初期費用や運用コストが高額なため、十分な資金がない方にはおすすめできません。

J-REITは不動産投資信託のことで、多くの投資家から集めた資金で証券会社が物件を購入し、投資運用で出た利益を出資者へ分配する投資方法です。クラウドファンディングに似ていますが、運用者が証券会社である点が大きな違いでしょう。

また、物件の運用期間に制限がなく株式と同様に途中売却も可能なため、分配される配当以外に売却益も狙えます。市場の相場に価格が連動するため元本割れリスクがあり、また物件の所有権を得られるわけではありません。

不動産投資型クラウドファンディングについては次の項目で解説します。不動産現物投資は物件を所有者が直接購入する投資手法です。一方で、J-REITは株式のように証券会社で物件（銘柄）を購入して投資する手法です。

不動産投資型クラウドファンディングがおすすめな6つの理由

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産投資を始めたいと考えている方におすすめの投資方法です。

不動産投資型クラウドファンディングをおすすめする6つの理由を解説します。

1. 物件を選んで投資できる
2. 1～10万円程度の少額から投資可能
3. 価格変動リスクが比較的少ない
4. 平均5％程度の安定した利回り
5. 現物投資と比べて不動産運営の手間がない
6. リスク分散できる

不動産投資型クラウドファンディングのメリットを知りたい方は、参考にしてください。

物件を選んで投資できる

不動産投資型クラウドファンディングは、物件を選んで投資できる点が魅力です。J-REITは証券会社が物件の選定や購入をおこなうため、投資家は物件の選定プロセスにかかわれません。

【引用】みんなの年金

しかし不動産投資型クラウドファンディングでは、上記画像のように物件を自分で選んで投資先を決められます。
物件の条件などを熟慮し、利益が出そうな物件を選定して投資できる点がおすすめポイントです。

1～10万円程度の少額から投資可能

不動産投資型クラウドファンディングは、1～10万円程度の少額から投資可能です。案件によって設定額は異なりますが、現物やJ-REITと比較すると金額設定は低くなります。
不動産投資型クラウドファンディングは、現物投資には資金が足りず不動産投資に踏み出せない方におすすめです。

価格変動リスクが比較的少ない

不動産投資型クラウドファンディングは、価格変動リスクが比較的少ないといわれています。J-REITは金融商品のため、日々相場と連動して価格が変動しますが、不動産投資型クラウドファンディングは不動産が投資対象のため、価格が日々大きく変動しません。

安定した投資をしたい方は、価格変動リスクが比較的少ない不動産投資型クラウドファンディングがおすすめです。

平均5％程度の安定した利回り

不動産投資型クラウドファンディングの利回りは、平均で5〜8％程度です。J-REITの平均利回りは一般的に3〜4％といわれていますが、不動産投資型クラウドファンディングは利回りが高く設定されています。
現物不動産投資と同程度の利回りが期待できるため、少額で投資できる投資手法の中では利回りが高い投資といえるでしょう。

現物投資と比べて不動産運営の手間がない

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産運営の手間がない点も魅力です。現物不動産投資の場合は不動産購入から運営管理、売却まですべて所有者がおこないます。
一方不動産投資型クラウドファンディングは、事業者が出資金を集めて不動産投資を実施するため、出資者の手間はほとんどありません。
手間なく手軽に不動産投資を始めたい方に、不動産投資型クラウドファンディングはおすすめです。

リスク分散できる

不動産投資型クラウドファンディングは、リスク分散できる点もおすすめポイントです。
「優先劣後方式」を採用しているクラウドファンディングでは、運用損が出ても事業者の出資分から一定の額までカバーされます。

「優先劣後方式」を採用しているクラウドファンディングを選ぶことで、元本割れのリスクを下げることが可能です。

儲からない？不動産投資型クラウドファンディングの注意点

不動産投資型クラウドファンディングは、価格変動が少なく安定した投資方法です。しかし、必ず配当金がもらえるとは限りません。

1. 運営事業者が倒産するリスクはある
2. 元本割れのリスクはある
3. 途中解約できない
4. レバレッジ効果が低い
5. 人気の物件に投資できない可能性

投資である以上は元本割れのリスクもあります。不動産投資型クラウドファンディングの注意点も把握しておきましょう。

運営事業者が倒産するリスクはある

不動産投資型クラウドファンディング最大のリスクは、運営事業者の倒産です。運営事業者が倒産した場合は出資金がすべてなくなってしまいます。

元本割れのリスクはある

不動産投資型クラウドファンディングにも、元本割れのリスクはあります。投資していた不動産の評価が急激に下落した場合は、想定していた賃料収入、売却益が得られないケースがあるためです。

自然災害による評価の低下や周辺環境の変化などにより物件評価が下がった場合は、出資金が満額償還されない可能性もあります。

途中解約できない

不動産投資型クラウドファンディングは、途中解約できません。J-REITは金融商品のため、自由に売買が可能です。現物不動産投資であっても、ローンを完済すれば売却できます。

一方不動産投資型クラウドファンディングは、運用期間が終わるまで償還できないため、急に現金が必要になった場合に資金を取り出せません。

レバレッジ効果が低い

不動産投資型クラウドファンディングは、リスクが低い分レバレッジ効果は低いです。

現物不動産投資と異なり、不動産投資型クラウドファンディングは自己資金で投資が完結します。自己資金以上の投資はできないため、高額のリターンは期待できません。

人気の物件に投資できない可能性

不動産投資型クラウドファンディングは、多くの人が出資します。そのため、人気物件の枠が埋まってしまい、投資できない可能性もあります。

条件の良い物件は配当が出やすいため、公開直後に出資枠が埋まってしまうこともあるでしょう。
逐次ファンド事業者のホームページで物件情報を確認し、良い物件があればすばやく投資判断しなければなりません。

失敗しない！不動産投資型クラウドファンディングを選ぶコツ

不動産投資型クラウドファンディングをこれから始める方は、まず選ぶコツを押さえておきましょう。

1. 運営事業者の事業規模
2. 不動産投資運用期間
3. 物件の詳細・エリア
4. 優先劣後出資の割合

適切な不動産投資型クラウドファンディングを選び、良い条件で投資しましょう。

運営事業者の事業規模

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際は、運営事業者の事業規模を確認しましょう。原則として、クラウドファンディング運営事業者は、国土交通省の認可を得ています。審査が厳格なため倒産リスクは低いといわれていますが、100％倒産しないわけではありません。

事業規模や実績などを確認したうえで、倒産リスクが少ない事業者を選んでください。

不動産投資運用期間

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際は、運用期間も重視しましょう。不動産投資型クラウドファンディングは、途中解約できません。

急に現金が必要になっても償還できないことを考えて、初期のうちは運用期間が短いクラウドファンディングを選ぶと良いでしょう。

反対に償還の必要がない方は、長期的な不動産投資ができるクラウドファンディングを見つけ、安定した配当を得る方法もあります。

ご自身の投資スタイルなどに合わせ、不動産投資運用期間を確認したうえで、不動産投資型クラウドファンディングを選んでください。

物件の詳細・エリア

不動産投資型クラウドファンディングに応募する際は、物件の詳細やエリア情報を確認しましょう。収益性の低い物件に投資しても、配当が得られないリスクがあるためです。

たとえば、大学の最寄駅付近の単身用マンションは入居率が高くなる傾向にあり、収益性は高いといえます。周囲にコンビニやスーパーがあり、治安も良ければさらに条件は上がるでしょう。

物件として需要が高いかどうかを確認したうえで、不動産投資型クラウドファンディングに参加してください。

優先劣後出資の割合

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際は、優先劣後出資の割合も確認しましょう。
優先劣後方式では、出資枠をクラウドファンディング事業者と出資者で分配します。事業者の劣後出資割合が2割の場合は、出資額の8割は出資者の優先出資分です。

投資に絶対はないため、万が一損失が出た場合にカバーされるかどうかも確認してクラウドファンディングに参加しましょう。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングは、少額から不動産投資に取り組める仕組みです。不動産投資に興味はあるが、資金が不足している方に特におすすめとなります。
リスクが低く利回りは高く設定されていますが、投資に絶対はありません。メリットだけでなく記事で紹介した注意点も把握したうえで、不動産投資型クラウドファンディングを始めてみましょう。

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クラウドファンディングサービスはさまざまあります。記事の内容を参考にして、利益を出せる信頼できるクラウドファンディングサービスを選びましょう。