どうしよう!マンションの修繕費が払えないときの対処法を教えて

投資用にマンションを買ったものの、さまざまな事情から修繕積立金の金額が購入当初に比べて上がってしまい、支払いが難しくなったという事態は珍しくありません。そこで、今回はマンションの修繕費が値上がりする理由や、修繕費が払えなくなったときの対処方法について解説します。


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マンションの修繕費が値上がりするワケ

投資用にマンションを購入すると、修繕積立金というかたちで毎月修繕費を支払うことになります。修繕積立金は将来、マンションをメンテナンスするときに備え、所有者が積み立てていくものです。

マンション購入後、しばらくすると修繕積立が値上がりするケースがあります。その理由を解説しましょう。

段階増額積立方式のマンションだから

修繕積立金の徴収方法には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。

マンションの修繕を計画的・長期的に進めるにあたり、マンションの分譲時に「長期修繕計画」が作成され、修繕に必要な金額が決められます。

均等積立方式が毎月同額を払う方式であるのに対し、段階増額積立方式は時間の経過とともに少しずつ増額する方式です。

多くのマンションでは、段階増額積立方式が採用されています。マンションを購入後、当初は毎月の負担額が少なくて済んでいますが、数年経つと修繕積立金は値上がりすることが多いのです。

国交省のガイドラインに合わせたから

長期修繕計画を作成するにあたり、国土交通省によって「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が策定されたのは2008年のことです。

これ以前に作成された長期修繕計画には、修繕積立金の金額がガイドラインの設定額を下回っていた可能性があります。

そのため、ガイドラインに合わせて長期修繕計画を見直したことで、修繕積立金の金額が従来よりも高くなったというケースがあります。

修繕費が想定より高くなったから

修繕費用が値上がりしたため、修繕積立金が値上がりしたケースもあります。建材費の値上がりや、少子高齢化の影響による労働人口の減少によって職人も人手不足となり、人件費が高騰して、修繕費の値上がりを招いています。

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マンションの修繕費が払えない場合、差し押さえられる?

国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査」※[1]によると、平成30年度の1戸あたりの修繕積立金の平均は月額1万1,243円です。しかし、老朽化が進んでいるところでは月額3~4万円程度かかるというところもあります。

マンションの修繕費は年を経ると上がることが多く、なかには払えなくなってくる人もいます。

もしも、修繕費が払えなくなった場合、管理会社や管理組合はどのような対応を取ると考えられるか見てみましょう。

※[1]出典:国土交通省ホームページ

修繕費を払わないと差し押さえられる場合も

修繕費が払えず滞納すると、管理会社から催促が来ます。最初は電話で促される程度ですが、数か月間滞納が続くと、督促状が届くようになります。

また、修繕費が払えない期間が延びると、修繕費に遅延損害金が上乗せされ、支払額は増えていきます。

度重なる催促にもかかわらず支払いをしない状態が続くと、管理会社が裁判所に申し立てを行う事態になることもあり、裁判所から支払いに求めるよう督促が来ます。

裁判所からの督促に応じなければ、最悪の場合には口座や給与などが差し押さえられたり、マンションが競売にかけられたりする可能性もあります。

修繕費の時効は5年だが、法的措置を取られる

修繕費は積立金・一時金ともに5年が時効です。これは5年以上経過すると支払い期限がなくなるということです。

しかし、実際は支払い義務がなくなるようにすることは難しいでしょう。管理組合や管理会社が裁判所に申し立てたり、滞納者に債務の存在を認めさせたりするなどの法的措置を取ります。

マンションの住人に滞納していることを知られる場合も

滞納が続くと、管理会社から管理組合に報告され、管理組合の総会で滞納者の氏名が公表されることもあります。

年に一度の総会で修繕積立金の滞納状況が報告されるため、マンションの住人にも滞納の事実が知れ渡ってしまいます。

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マンションの修繕費を払えないときはどうするか

マンションの修繕費を払えない場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。

管理会社・管理組合へ速やかに相談する

まず、返済する意思があることを管理会社や管理組合に示すことが重要です。

そのうえで、支払いが厳しい状況を正直に話し、待ってもらえるよう交渉しましょう。交渉を進めるなかで、支払期日の延長や分割払いなどに応じてもらえることもあります。

また、数ヶ月滞納していると遅延損害金が発生しますが、管理会社・管理組合との交渉のなかで遅延損害金の減額や免除をしてもらえる可能性があります。

完済までの返済計画を提案したうえで、遅延損害金の減額を相談しましょう。

少額でも支払う

支払いが難しくても、一部だけでも支払いましょう。毎月は難しくても定期的に支払う、余裕がある月は多めに支払うなどの対応をすることで、管理会社や管理組合に返済の意思があるとともに、誠意を見せることにもつながります。

先に述べたように、電話や書状による催促を無視し続けることだけは避けましょう。催促を放置して滞納を続けると、管理会社・管理組合も強硬手段を取らざるを得なくなります。

もしも、一時的な収入の悪化などで修繕費だけでなく、住宅ローンや税金も支払うのが難しい事態になったときは、住宅ローンや税金の支払いを優先させましょう。住宅ローンを約半年滞納すると、マンションの競売を申し立てられる可能性が高くなります。

また、税金は住宅ローンなどと異なり、自己破産などをしても特別な事情がなければ免除されることは難しいです。もちろん、こうした場合も、管理会社・管理組合に相談をしておくことは必須です。

マンションを売却する

収入の改善が見込めず、滞納が増えるばかりといった場合、マンションを売却することも考えましょう。

ただし、売却して得たお金で残った住宅ローンや修繕費などの滞納を全額返済する必要があります。修繕費を滞納したままマンションを売却すると、滞納した分が新たな所有者に引き継がれてしまい、購入希望者が現れないからです。

売却しても住宅ローンや修繕費の滞納分が残ってしまう場合、一般的な売却はできません。

そのようなケースでは「任意売却」という手段で売却できることがあります。任意売却とは、不動産を売却しても返済が残ってしまう場合、融資している銀行などから承諾を得て売却を許可してもらう方法です。

投資用物件の売却は、一般的な不動産の売却とは異なるノウハウが必要になるケースがあります。そのため、投資物件を専門に手がけている不動産会社に相談することをおすすめします。

投資用マンションの売却については、下記の記事でも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
>>【初心者必読!】不動産投資物件の売却に失敗しない方法

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まとめ

マンションを購入時には支払えていた修繕費も、年を経ると値上がりして払えなくなる可能性があります。そんなときは管理会社などからの催促を無視せず、早急に支払について相談をすることが重要です。催促を無視し続けると、最終的にはマンションを競売にかけられる事態に発展することもあります。

管理会社などとの話し合いを持ち、少しずつでも修繕費を支払っていくことが望ましいですが、収入の改善が見込めないなどの理由で滞納分の支払いができなくなってしまった場合、マンションの売却も考えましょう。投資用物件の売却は、専門業者への相談をおすすめします。