なぜ入居者がすぐに退去してしまうの?理由と予防策を解説

不動産投資では「いかに空室を埋められるか」が安定した収益のカギを握ります。そのため、単に入居してもらうだけではなく、長く住み続けてもらえる物件であることが理想です。もしも入居者が相次いで退去しているなら、すぐにでも原因を究明する必要があるでしょう。 この記事では、賃貸物件で入居者の退去が続く理由と、その対策について紹介します。


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入居者がすぐに退去してしまう理由

入居者が退去する理由は人それぞれです。しかし退去が立て続きに起こるようなら、投資用物件として根本的な部分で問題を抱えている可能性があります。空室リスクを上げないためにも、所有する物件に問題がないかを確認しておきましょう。

ここでは、入居者がすぐに退去してしまう主な理由を3つ紹介します。

建物や立地に対する不満

入居者が退去を選ぶ理由のひとつが、物件そのものに対する不満です。

不満の例として、「水回りや給湯器といった設備の老朽化が進んでいた」「隣室や上階の部屋からの物音が響く」「日当たりが悪い」「ゴミ置き場や駐輪場など共有スペースが乱雑に扱われている」などがあります。

建物や設備は毎日目にするものなので、老朽化していたり不衛生な状態であったりする場合、入居者の不満につながりやすいといえます。

築年数に応じた劣化は仕方のないものです。しかし、設備が故障したときの対応や清掃など日頃からメンテナンスされているかどうかは、入居者の物件に対する評価へ影響を与えてしまうでしょう。

また、ワンルームマンションなど学生や会社員がメインターゲットとなる物件では、最寄り駅までの距離や交通アクセスが重視される傾向にあります。そのため、「駅から遠い」「乗り換えが多い」といった立地の場合も、入居者の不満につながりやすくなるでしょう。

隣人への不満

退去理由のひとつとして多いのが、隣人トラブルに関するものです。

物件そのものには満足して入居したとしても、実際に暮らしてみなければ、近隣にどんな人物が暮らしているのかは知ることができません。もしも隣人による「夜間に騒がしくする」「ゴミの処理をきちんとしない」などの迷惑行為で入居者が困っていても、オーナーが常に実態を把握することは難しいです。

実態を把握できなければ迷惑行為への対処もできないでしょう。その結果、入居者は我慢を重ねたのち、あきらめて退去してしまいます。

家賃や管理費が高い

家賃や管理費など毎月支払うコストに対する不満も、退去理由につながりやすいです。

特に家賃に関しては、同じ物件に長く住む入居者ほど家賃に対する不満を抱きやすいといわれています。

また、2年に1度訪れる更新料の支払いが、退去を考えるきっかけになることもよくあります。更新料は家賃0.5~2ヵ月分で設定されることが多いですが、金額に対する根拠が不明瞭で理不尽に感じる入居者も多いでしょう。

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入居者の退去を防ぐ方法

入居者に長く暮らしてもらうためには、オーナーが日頃から物件の住み心地を把握しておくことが大切です。退去する人をただ見送るのではなく、なぜ退去することになったのか、理由を確認するとともに解決法を探るようにしましょう。

ここからは、入居者の退去を防ぐためにオーナーが実践すべき方法を紹介します。

アンケートをとる

オーナーが入居者と話をする機会はそう多くはありません。そのため、入居者が退去するときは、物件に対する率直な意見を聞ける好都合なタイミングだといえるでしょう。その際におすすめなのが、退去時にアンケートを行うことです。

アンケートは「はい」か「いいえ」で答えられるクローズドクエスチョンを交え、退去する人の負担にならない形式にします。そして「次に入居する方のために」という前提の元、本音を聞き出すことを意識しましょう。

管理会社に入退去の業務を委託していたとしても、アンケートはオーナー自身で行うようにしてください。もしも管理会社側に問題がある場合、アンケートを通じて問題が発覚する可能性があるからです。

周辺物件の家賃相場を調べる

退去が続いたと感じたとき、オーナーがまず行っておきたいのが家賃相場を調べることです。

周辺の競合物件とかけ離れた価格が設定されているのなら、次の入居者募集に合わせて家賃の改定を検討してください。家賃相場の調査は、所有物件の市場価値を把握するためにも、定期的に行っておくと安心です。

また、一度下がった家賃を再び上げるのは簡単ではありません。「ペット可」や「インターネット無料」など、価格に見合う付加価値を付けて、現状の家賃を維持する対策も効果的だといえるでしょう。

更新料を廃止する

更新時期に合わせて退去する人が増える場合は、更新料そのものを廃止する方法もあります。

毎月の家賃に合わせて支払うことになる更新料は、入居者にとって大きな負担です。さらに近年では、敷金・礼金ともに0円の物件が増えているため、新しい物件へ移る敷居が低くなっています。そういった事情により、更新時期に退去する人が増えているのです。

それまで得ていた更新料を失うことは、オーナーにとって苦しいことかもしれません。しかし、入居者の退去を防いで安定した家賃収入を維持することのほうが、長期的に見れば経営は安定するといえるでしょう。

建物の修繕・設備の交換

建物は年月を経るごとに劣化していきます。建物や設備が老朽化していれば、入居者の利便性が損なわれるだけではなく、事故やケガなどのリスクも高くなります。入居者のリスクを軽減するためにも、建物の修繕や設備の交換はきちんと実施しましょう。

そもそも、物件の所有者には賃貸物件に対する修繕義務があります。

2020年4月の民法改正により、所有者が修繕を怠った場合、修繕が必要な部分の割合に応じて家賃が減額されることになりました。

物件の所有者として義務を果たすことが、退去者を減らすことにつながるでしょう。

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退去理由をなくして長く住んでもらえる物件にしよう

不動産投資を安定して続けるためには、入居者に長く住んでもらえる物件でなければなりません。株式やFXなどとは異なり、不動産投資では経営者としての視点が必要となります。

最後は、賃貸物件で退去者が続いたときの経営判断についてポイントを紹介します。

退去にかかる損失は家賃の半年分以上

退去者が出たときに経営者としてすべきことは、退去による投資への影響を試算することです。

退去者が出た場合、まず発生するのがクリーニングなどの原状回復費です。さらに壁紙の交換などの修繕費や、入居者を募集するための広告費なども忘れてはなりません。こうした退去費用はおおむね30万円~60万円が相場だといわれています。

また、退去後の空室期間が仮に5ヶ月だった場合、家賃が8万円の物件であれば40万円の損失です。もちろん空室期間が長引けば、それだけ損失は膨らみます。

こうしたコストを考えれば、更新料ゼロや設備投資などを行ってでも退去を防いだほうが、結果的に損失を少なくできるかもしれません。

どうしても入居者の退去が減らない場合は専門家に頼る

オーナーとしてさまざまなアプローチを試みたものの、どうしても退去者が減らないというときには、専門家の知恵を借りるのがおすすめです。

投資用不動産による資産運用がうまくいかないときは、保有する物件の市場価格を把握してみましょう。投資用不動産のWEBプラットホーム「イエリーチ」では、オーナー様が保有されている物件の査定依頼が可能です。 物件情報の一覧化に収支シミュレーションもできるので、収支状況の把握に役立ちます。アカウントの登録は無料で、保有物件の登録作業も不要です。

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まとめ

入居者の退去理由はそれぞれ異なります。物件に対する不満や高い家賃設定などが原因であれば、オーナーは対策を講じる必要があるでしょう。

退去者が出たあとに空室が長く続けば、賃貸経営のリスクは高まります。日頃から周辺の家賃相場を把握する、設備の修繕を怠らないといった、退去防止につながる経営が大切です。

賃貸経営については、専門家の意見を参考にするのもおすすめです。