マンション投資で自己破産する根本原因と破産を免れる方法

マンション投資を成功させることで、給料とは別の安定した収入源を作ることができるのが魅力の投資です。しかし、万が一失敗すると、自己破産してしまう可能性があります。 では、マンション投資で成功する人と失敗する人の違いは何でしょうか。ここでは、マンション投資で自己破産する根本原因と破産を免れる方法について解説します。


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根本の原因は準備不足

マンション投資で自己破産が起きる理由には様々なものがありますが、共通して言える根本原因は、事前準備の不足です。主に、次のような事前準備が不足しています。

不動産投資の勉強不足

マンション投資で自己破産が起きる原因の一つが、不動産投資に対する勉強不足です。周囲の投資成功者を見て、自分もうまくいくと裏付けもなく信じ込み、勉強をせずに不良物件を買ってしまいます。

ここでいう、不動産投資の勉強とは、例えば、キャッシュフローや家賃下落のリスク、空室率や経費、表面利回りと実質利回りの違い、需要のある物件の見分け方などです。

シミュレーション不足

事前のシミュレーション不足も、マンション投資で自己破産が起きる原因です。シミュレーション不足の例として、次のようなケースがあります。

・投資が上手くいった場合の想定利益のことだけを考えて、空室が出た場合などの利益と返済のことまで想定していなかった。

・セールスマンの提案する内容を鵜呑み。セールスマンが提示しているシミュレーションが不足していて、甘いことに気づけなかった。

・購入前の収支シミュレーションが不足しており、甘い見通しのまま買った。

・家賃下落、空室率アップした場合の試算がシビアではなく、楽観的だった。

自己資金不足

意外と見逃されがちな事前準備として、自己資金不足があります。例えば、頭金が少額、またはフルローンで物件を購入した場合、想定したほどの入居者がおらず、ローンの返済や修繕費用などの運営資金が工面できなくなるケースです。

特に修繕費は、突然発生することも多く、また金額も大きくなることが多いので、修繕費に充てる資金がないと、不動産投資が破綻してしまいます。

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マンション投資で自己破産する直接的原因

ここまでは、マンション投資の事前準備の不足について見てきました。次に、マンション投資で自己破産する直接的な原因について見ていきましょう。

①高い物件価格

マンション投資で自己破産する直接的原因の一つが、高い物件価格です。物件を高値で購入すると、利回りが悪くなって収支にも悪影響を及ぼすことがあります。利回りは「家賃収入÷物件取得価格」で計算します。利回りを良くし、投資を安定させるためには、物件の購入価格を低く抑えることが必要です。

また、物件を高値で買ってしまうと、大きな含み損を抱えた状態で投資が始まることになります。
万が一、経営が立ちいかなくなってマンションを売却しても、売却価格でローンを相殺することは難しく、ローンが残ってしまう危険性があります。ただし、価格が安くても修繕や改修が必要だと意味がないので、物件の見極めは重要です。

②減額した賃料

賃料の減額も、マンション投資で自己破産する直接的原因です。賃料が減額する要因には、次のようなことがあります。

・時の経過とともに、マンションが老朽化していくため、家賃が下落した。
→この場合は、修繕、改修などの対策が必要です。

・入居者が入らないため、家賃を下げた。
→購入前に物件のニーズを調査しておく必要がありました。

・サブリース賃料が下げられた。
→サブリースとは、不動産会社などによる一括借り上げのことです。地方の一棟物件に多いです。家賃保証システムで安定した収入を得ていたが、サブリース会社から保証賃料を減額されて、収益が悪化します。対策としては、サブリース会社の変更や、サブリース会社との交渉をする必要があります。

③重い金利負担

物件価格を低く抑えても、金利が高ければ物件購入コストが高くなります。この場合、不動産投資の利回りが高くないと、金利負担分が利益を圧迫することになります。例えば、空室などで高利回りが維持できなくなれば、高金利のローン返済だけが残り、破綻する可能性も。

対策としては、ローンの借り換えを行います。ただし借り換えの審査に通らないと借り換えができないので、注意が必要です。

④黒字倒産(デッドクロス)

実は、不動産投資では黒字倒産をすることがあります。その原因は、減価償却費の計上終了です。
減価償却が終わり、経費計上ができなくなった結果、税金が上がります。そうなると、税金分のキャッシュフローが赤字になり、赤字を自腹で補填しているうちに資金繰りが悪化して破綻します。

減価償却が終了する前に家賃収入をきちんと貯めておく、計上できる経費はすべて計上する、繰り上げ返済するなどの対策が必要です。

⑤天変地異・火災・事件

集中豪雨、台風、地震などの災害や事件により、自己破産するケースもあります。災害によって、マンションに人が住めなくなったり、殺人や自殺、孤独死などによる心理的瑕疵(かし)物件(事故物件)になってしまうことで、入居者が減少したりします。対策としては、保険に加入し、万が一の時に備えると良いでしょう。

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マンション投資を始める前の準備が大切

上述した通り、自己破産を防ぐためには、マンション投資を始める前の準備が大切です。必要な事前準備には、次のようなものがあります。

マンション投資の勉強

事前の準備として、マンション投資の基礎知識を学ぶことが必要です。知識がないと、物件の優良か不良か区別がつきませんが、知識があれば、投資対象になり得るかある程度見通しが立てられます。

投資関連本や投資サイト・ブログでの情報収集を行ったり、セミナーへの参加やマンション投資経験者から話を聞いたりするなど勉強が必要です。

投資のリスクを知る

投資には、空室リスクや家賃の滞納・下落リスク、老朽化による不動産価値の下落リスクなどがあります。また、金利上昇による利息の支払い金額の増加や、流動性がなくなることによって、いざというときに物件を売却できなくなるリスクも。

投資にあるさまざまなリスクを知り、それぞれの対策をたてておくことが重要です。

入念なシミュレーション

物件を購入する前には、入念なシミュレーションが必要です。そのためには、購入検討中の物件のデータを集める必要があります。その物件が、新築なのか中古なのかはいうまでもなく、築年数や修繕履歴などを詳しく確認し、物件が割高・割安・適正なのかを判断。加えて、表面利回りと実質利回りの違いに気を付ける必要があります。

また、物件情報だけでなく、立地条件や周辺環境も調べ、競合する近隣の賃貸物件のデータも参考にし、需要があるかどうかや家賃相場を想定します。

もし、シミュレーションの結果、自分に合わないもしくは、利益が出ないと判断したらやめることも必要です。

投資資金の貯蓄

不動産投資では、一定額の投資資金の貯蓄は重要。フルローンで投資物件を購入できることもありますが、融資に必要な諸費用も必要です。

また、多額の借金は破綻リスクが高まるため、頭金は多くあるに越したことはありません。諸費用や頭金を用意できるよう貯蓄をしておきましょう。

不動産会社の選択

マンション投資を成功させるには、不動産会社の選択は重要です。マンション投資に強い不動産会社もいれば、そうでない不動産会社もあります。そこで、いろいろな不動産会社から話を聞き、マンション投資に強い不動産会社なのかどうかを判断します。

投資をする人(自分)の身の丈に合った提案をしてくれて、デメリットやリスクも丁寧に解説してくれる会社が良いでしょう。中には、メリットしか話さない、こちらの話を聞かない、話がうますぎる物件をもちかけてくる、強引に勧誘する不動産会社などもありますが、そのような会社は止めておきましょう。

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自己破産しないためにできること

では、万が一、融資の返済ができなくなってしまった場合には、自己破産をするしかないのでしょうか。ここでは、自己破産以外の方法を見ていきましょう。

①任意売却

自己破産した場合には、融資を受けた金融機関に、所有する不動産を差し押さえられ、その物件は競売にかけられます。競売に出されると、市場価格より低い金額で売却されるため、手許にお金は残りません。

一方、任意売却は、金融機関の合意を得て、自分で売却金額を決めて、物件を売却できます。ただし、任意売却は、金融機関の合意を得る必要があることや、必ず物件を売却できる保証がないことなどに注意する必要があります。

②任意整理

任意整理とは、高い金利の融資を受けていた場合などに、取引開始時にさかのぼって利息制限法の上限金利に金利を引き下げて再計算し、借入金を減額することです。

多くの場合、任意整理後は元本のみの支払いで済みます。また、残債を3年程度の分割返済ができるため、無理なく返済を続けることができます。ただし、任意整理をしたからといって、借入金が無くなるわけではないので、注意が必要です。

③個人再生

個人再生とは、裁判所を通じて債務を減額してもらうことです。個人再生では、自己破産とは違い、住宅などを手放さずに済む場合も。ただし、返済を継続できる収入がないと手続きが不可能である、氏名住所が官報に記載されるなどのデメリットもあります。

そうなる前にできること

自己破産にならないためには、マンション投資がうまくいっていないと感じたら、すぐに不動産投資の専門家に相談する必要があります。しかし、どこに相談したらよいのかわからない方も多いでしょう。

その場合は、不動産投資家のための資産管理プラットフォーム、イエリーチをご活用ください。

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まとめ

自己破産とは、自ら裁判所に破産を申し立てることで借入金を帳消しにする方法です。しかし、所有している財産の多くを失ってしまいます。

いちばん良いのは、自己破産になる前に、改善策をたて実行することです。自己破産しないためにも、ンション投資がうまくいっていないと感じたらすぐに、不動産投資の専門家に相談しましょう。