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マンション投資における修繕費は負担が大きい
マンションの修繕にはまとまった費用がかかるため、キャッシュを計画的に準備しておく必要があります。そのため、マンションオーナーの中には、修繕費が払えずに困っている方もいるのではないでしょうか。
まずは、修繕費の主な種類を知りましょう。この項目では修繕費の種類を紹介していきます。
設備などの破損や損傷の交換、修繕
マンション投資において、定期的に必要な修繕費が「設備などの破損や損傷の交換、修繕」に対するものです。
マンション経営を行なっていると、設備は寿命による故障だけでなく、日常的な使用においても破損や損傷などが発生します。これらは、比較的発生しやすいトラブルなので、普段から資金を準備しておく必要があります。
たとえば、エアコンやドアノブなどの交換、共用部分の小規模な補修などが、通常のマンション経営で生じる破損や損傷のケースです。これらの修繕費は、1箇所あたり5～10万円程度です。
入居者退去時のクリーニング、内装交換
マンション投資で発生しやすい修繕費のひとつが、「入居者退去時のクリーニング、内装交換」です。
入居者が退去し、新しい入居者を募集する際には、部屋やフロアのクリーニング、内装の交換や工事を行う必要があります。通常の使用方法の範囲内である場合、部屋やフロアの汚れなどの内装交換や工事は、借主は負担する義務はありません。通常これらの修繕費は、貸主が全額負担します。
入居者退去時の修繕には、部屋のクリーニング費用や、クロスや床の張り替えなどが該当します。
入居者退去時のクリーニング、内装交換の修繕費用は、部屋の大きさや汚れ具合などによっても異なりますが、1部屋あたり5～10万円程度のケースが多いです。
また、入居者の利用形態（オフィスなのか居住用なのかなど）によって、入居者が退去するまでの期間も異なります。退去までの期間なども考慮に入れて修繕計画を策定する必要があります。
空室対策リフォーム
修繕費の中でも費用に幅があるのが「空室対策リフォーム」です。
マンションの空室対策として、入居者を集めるために設備を最新のものにしたり、内装をきれいにしたりといったリフォームに関する施策があります。
空室対策リフォームは、リフォームの内容によって金額が異なります。例として水回りの交換をする場合は、一般的に100～150万円程度かかります。
なお、空室対策リフォームは、空室がほとんど出ないマンションなら必須ではありません。空室がどの程度出るのかをしっかりとシミュレーションしてから、修繕計画を立てる必要があります。
大規模修繕
マンションの修繕費で、最も費用がかかるのが「大規模修繕」です。大規模修繕は、10～15年程度のスパンで行う必要がある、規模の大きな修繕のことです。
大規模修繕では、外壁の塗り替えや補修などの外壁工事や給排水工事、給水パイプの補修、取り換えなどの修繕を行う必要があります。修繕にかかる金額が大きいため、しっかりとした修繕計画と資金の準備が必要となります。
ワンルームマンション投資の場合は、「修繕積立金」を管理組合に毎月支払って、大規模修繕に対して備えます。
マンションの修繕費が値上がりするワケ
投資用にマンションを購入すると、修繕積立金というかたちで毎月修繕費を支払うことになります。修繕積立金は将来、マンションをメンテナンスするときに備え、所有者が積み立てていくものです。
マンション購入後、しばらくすると修繕積立が値上がりするケースがあります。その理由を解説しましょう。
段階増額積立方式のマンションだから
修繕積立金の徴収方法には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。
マンションの修繕を計画的・長期的に進めるにあたり、マンションの分譲時に「長期修繕計画」が作成され、修繕に必要な金額が決められます。
均等積立方式が毎月同額を払う方式であるのに対し、段階増額積立方式は時間の経過とともに少しずつ増額する方式です。
多くのマンションでは、段階増額積立方式が採用されています。マンションを購入後、当初は毎月の負担額が少なくて済んでいますが、数年経つと修繕積立金は値上がりすることが多いのです。
国交省のガイドラインに合わせたから
長期修繕計画を作成するにあたり、国土交通省によって「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が策定されたのは2008年のことです。
これ以前に作成された長期修繕計画には、修繕積立金の金額がガイドラインの設定額を下回っていた可能性があります。
そのため、ガイドラインに合わせて長期修繕計画を見直したことで、修繕積立金の金額が従来よりも高くなったというケースがあります。
修繕費の相場が年々上昇しているから
マンションの修繕費が高くなっている理由のひとつに、年々上昇する修繕費の相場価格があります。これは、建材費の値上がりや、人件費の増加などが起こっているためです。
国土交通省が公表している「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状 」をもとに、月／戸当たりの修繕積立金の金額を年度別に見てみると、平成11年度では7,378円、平成20年度では10,898円、平成30年度では11,243円と年々増加しているのが分かります。
出典：「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状 」（国土交通省）
マンションの修繕費が払えない場合、差し押さえられる？
国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査」※［1］によると、平成30年度の1戸あたりの修繕積立金の平均は月額1万1,243円です。しかし、老朽化が進んでいるところでは月額3～4万円程度かかるというところもあります。
マンションの修繕費は年を経ると上がることが多く、なかには払えなくなってくる人もいます。
もしも、修繕費が払えなくなった場合、管理会社や管理組合はどのような対応を取ると考えられるか見てみましょう。
修繕費を払わないと差し押さえられる場合も
修繕費が払えず滞納すると、管理会社から催促が来ます。最初は電話で促される程度ですが、数か月間滞納が続くと、督促状が届くようになります。
また、修繕費が払えない期間が延びると、修繕費に遅延損害金が上乗せされ、支払額は増えていきます。
度重なる催促にもかかわらず支払いをしない状態が続くと、管理会社が裁判所に申し立てを行う事態になることもあり、裁判所から支払いに求めるよう督促が来ます。
裁判所からの督促に応じなければ、最悪の場合には口座や給与などが差し押さえられたり、マンションが競売にかけられたりする可能性もあります。
修繕費の時効は5年だが、法的措置を取られる
修繕費は積立金・一時金ともに5年が時効です。これは5年以上経過すると支払い期限がなくなるということです。
しかし、実際は支払い義務がなくなるようにすることは難しいでしょう。管理組合や管理会社が裁判所に申し立てたり、滞納者に債務の存在を認めさせたりするなどの法的措置を取ります。
マンションの住人に滞納していることを知られる場合も
滞納が続くと、管理会社から管理組合に報告され、管理組合の総会で滞納者の氏名が公表されることもあります。
年に一度の総会で修繕積立金の滞納状況が報告されるため、マンションの住人にも滞納の事実が知れ渡ってしまいます。
マンションの修繕費を払えないときはどうするか
マンションの修繕費を払えない場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
管理会社・管理組合へ速やかに相談する
まず、返済する意思があることを管理会社や管理組合に示すことが重要です。
そのうえで、支払いが厳しい状況を正直に話し、待ってもらえるよう交渉しましょう。交渉を進めるなかで、支払期日の延長や分割払いなどに応じてもらえることもあります。
また、数ヶ月滞納していると遅延損害金が発生しますが、管理会社・管理組合との交渉のなかで遅延損害金の減額や免除をしてもらえる可能性があります。
完済までの返済計画を提案したうえで、遅延損害金の減額を相談しましょう。
少額でも支払う
支払いが難しくても、一部だけでも支払いましょう。毎月は難しくても定期的に支払う、余裕がある月は多めに支払うなどの対応をすることで、管理会社や管理組合に返済の意思があるとともに、誠意を見せることにもつながります。
先に述べたように、電話や書状による催促を無視し続けることだけは避けましょう。催促を放置して滞納を続けると、管理会社・管理組合も強硬手段を取らざるを得なくなります。
もしも、一時的な収入の悪化などで修繕費だけでなく、住宅ローンや税金も支払うのが難しい事態になったときは、住宅ローンや税金の支払いを優先させましょう。住宅ローンを約半年滞納すると、マンションの競売を申し立てられる可能性が高くなります。
また、税金は住宅ローンなどと異なり、自己破産などをしても特別な事情がなければ免除されることは難しいです。もちろん、こうした場合も、管理会社・管理組合に相談をしておくことは必須です。
マンションを売却する
収入の改善が見込めず、滞納が増えるばかりといった場合、マンションを売却することも考えましょう。
ただし、売却して得たお金で残った住宅ローンや修繕費などの滞納を全額返済する必要があります。修繕費を滞納したままマンションを売却すると、滞納した分が新たな所有者に引き継がれてしまい、購入希望者が現れないからです。
売却しても住宅ローンや修繕費の滞納分が残ってしまう場合、一般的な売却はできません。
そのようなケースでは「任意売却」という手段で売却できることがあります。任意売却とは、不動産を売却しても返済が残ってしまう場合、融資している銀行などから承諾を得て売却を許可してもらう方法です。
このように、住宅ローンが残っているマンションを売る場合は、慎重に検討する必要があります。しかし、離婚などでどうしても売却したい場合もあるでしょう。
詳しくは、住宅ローン残債があるマンションを売却する方法や売却時の注意点を解説している記事をご覧ください。
投資用物件の売却は、一般的な不動産の売却とは異なるノウハウが必要になるケースがあります。そのため、投資物件を専門に手がけている不動産会社に相談することをおすすめします。
投資用マンションの売却については、下記の記事でも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
＞＞【初心者必読！】不動産投資物件の売却に失敗しない方法
安易な修繕費の削減には要注意！
マンションの修繕費は年々上昇しています。しかし、マンションの修繕費が払えないからといって、安易に修繕する箇所を減らして修繕費を抑えた場合、建物の価値が下がったり入居者の確保が難しくなったりするなど、さまざまなデメリットがあります。
デメリットを回避するためには、修繕費の節約を慎重に行うことが大切です。ここからは、修繕費を抑えるための適切な方法について紹介します。
修繕を依頼する業者は複数から相見積もり
修繕を行う際、「どの業者に頼んでも金額は変わらないだろう」と思う方もいるかもしれませんが、工事は同じ内容であっても業者によって金額が異なります。
金額やサービスの違いを見比べるためにも、修繕を依頼する業者は、複数から相見積もりを取って決めるようにします。
相見積もりを取って決める場合は、金額だけで判断するのではなく、工事内容などをしっかり確認し、総合的に決めるようにしましょう。
定期的な点検と修繕を実施する
修繕費を抑えるために、普段から取り組みたいことがあります。それが「定期的な点検と修繕を実施する」ことです。
マンションの場合では、定期的な点検をし、小さな修繕を繰り返す場合の修繕費の合計よりも、大きな不具合が発生した場合の修繕費のほうが、多額になることも少なくありません。そのため、マンション経営をする場合は、定期的な点検と修繕を行うようにしましょう。
こまめにキャッシュフローを見直す
マンション投資を成功させるためには、修繕費を抑えることは考えていかなければいけません。
ただし、修繕費を抑えるには限界もあります。修繕費は必ずかかる経費と考え、いざ修繕が起きた時に対応できる資金を準備しておく必要があります。
いざ修繕が必要な時に対応できる資金を準備しておくために必要なことが、「キャッシュフローの見直し」です。どれだけの収入があり、どれだけの支出があるのかを確認することで、手元に残るキャッシュを確認することができます。
また、収支状況を確認することで、収入の増加や支出の削減の施策を実施することもできるでしょう。
まずは収支状況を知るために収支管理や収支シミュレーションを行うことが大切です。とはいえ、不動産投資の専門家でもなければ、詳細な収支管理や収支シミュレーションを行うことは難しいでしょう。
収支管理や収支シミュレーションを行う際は、ツールの活用がおすすめです。投資用不動産に特化したサービスを提供する「イエリーチ」なら、収支管理や収支シミュレーションを無料で行うことができます。
まとめ
マンションを購入時には支払えていた修繕費も、年を経ると値上がりして払えなくなる可能性があります。そんなときは管理会社などからの催促を無視せず、早急に支払について相談をすることが重要です。催促を無視し続けると、最終的にはマンションを競売にかけられる事態に発展することもあります。
管理会社などとの話し合いを持ち、少しずつでも修繕費を支払っていくことが望ましいですが、収入の改善が見込めないなどの理由で滞納分の支払いができなくなってしまった場合、マンションの売却も考えましょう。投資用物件の売却は、専門業者への相談をおすすめします。