投資用マンションのリフォームをするメリット・デメリット
投資用マンションのリフォームによって想定されるメリットとデメリットは、それぞれ以下のとおりです。
リフォームをするメリット
投資用マンションのリフォームをすると、以下のようなメリットが期待できます。
・物件の資産価値の向上
・空室対策になる
・入居期間が長くなりやすい
・賃料アップにつながる
リフォームで新しい設備に交換したり修繕を施したりすると、物件そのものの資産価値が上がります。
資産価値の高い物件は人気が出るため、必然的に空室対策につながるうえ、快適な住居であれば入居期間も長くなります。優れた設備やおしゃれな内装の物件は、周辺相場よりも高い家賃を設定しても入居希望者が現れるでしょう。
リフォームをするデメリット
リフォームによって資産価値が上がるメリットがある一方で、検討時は以下のようなデメリットが生じる可能性もあることを念頭に置きましょう。
・初期費用が必要
・余計な修繕費用がかかることもある
・リフォーム費用の回収がスムーズにいくとは限らない
リフォームをするためには、高額の費用が必要です。水回りの交換でも数万円～数十万円と工事内容によって相場が大きく異なるため、想定よりも高くなる場合があります。
さらに、単純にリフォーム料金のみを想定して資金計画を立てていると、予定外の修繕費が発生してしまう可能性があります。リフォームにともなって新しい問題点が見つかることも多く、追加の修繕費用がかかることも視野に入れたうえで予算を決めなくてはなりません。
またリフォームしたマンションは長期入居の傾向が強くなりますが、やむを得ない事情で短期入居となる場合もあります。長期入居に期待をしてしまい、予算を高く見積もることは注意しましょう。
「リフォーム利回り」を指標に費用を決める
リフォームにかける予算はあらかじめ決めておくことが重要です。物件ごとの「リフォーム利回り」を考えると、リフォーム費用の目安が分かります。物件購入費（投資額）にリフォーム費用を加えた合計に対する利回りを見て、マイナスになるようであれば予算を下げるべきです。
原状回復レベルの工事は5年以内に回収、間取り変更や設備更新をともなう大がかりなリノベーションの場合、8年以内に回収を目標としましょう。修繕箇所が多かったり高額な設備を導入したりするほど、回収しなくてはならない費用や初期にかかる投資額が高くなります。
投資用マンションをリフォームする前に確認しておきたいこと
投資用マンションのリフォームを契約する前は、費用の他にもいくつかの確認しておくべきポイントがあります。投資失敗のリスクを軽減するためにも、以下にあげる3つのポイントは事前に確認しておくことをおすすめします。
リフォームの期間を確認する
リフォーム中は、入居者を新しく受け付けることができません。長期になればなるほど手痛い機会損失になるため、事前にリフォームの期間は必ず確認しておきましょう。
注意点は、施工期間だけではなく、トータルのスケジュールを確認することです。見積もりや打ち合わせ、契約などの各ステップも含めてどの程度の期間をリフォームに要するのか確認しておくことで、入居者募集の再開時期などの予定も立てやすくなります。
入居者のニーズを把握する
周辺相場よりも高い賃料を設定したり、入居率を上げたりするために、入居者のニーズもしっかりと把握しましょう。古い設備を買い替える他、人気が高い設備を取り付けることで、似たような築年数・間取りの物件が多い地域でも入居者を集めやすくなります。
近年はファミリー・独身のどちらもインターネット回線つき物件が人気傾向にあります。他にも家を留守にすることの多い独身は浴室乾燥機や宅配ボックスが、ファミリー層は追い炊き機能やホームセキュリティなどターゲット層によって需要も考慮しましょう。
収支シミュレーションをする
投資用マンションとして実益が期待できるのか、収支シミュレーションで確認することも重要です。
利回り＝年間の家賃収入÷（物件購入額＋リフォーム費用）×100
物件の利回りは、上記の計算式で行います。不動産会社から物件を購入するときはリフォーム費用や修繕費などを含まない数字が提示されるため、実際の物件を見て自分自身で収支シミュレーションを行いましょう。
イエリーチなら、保有している投資用マンションの情報を一元管理できます。複数物件の収支シミュレーションや保有状況を確認できるため、将来的に投資用マンションの買い足しや売買を視野に入れている方にもおすすめです。
まとめ
中古物件を購入して投資用マンションとして運用する場合、入居率を上げるためにはリフォームも検討する必要があります。しかし原状回復のみなど安易な施工は地域のニーズにマッチせず、支出ばかりが響いて赤字になる可能性もあるため、慎重に判断しなければなりません。
投資用マンションのリフォームは、収支シミュレーションで算出した利回りに見合った金額内に抑えましょう。複数の物件を保有している場合は、資産管理サービスを提供するイエリーチを活用すると、一元管理できて便利です。
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