マンション売却にはさまざまな税金がかかる！最も高い売却益を得るためには

マンション売却時・売却益にも税金がかかる

マンション売却で発生する税金は、「売却にかかる税金」と「売却益にかかる税金」の二つに分かれます。

「売却にかかる税金」は、売却によって利益が出たかどうかにかかわらず支払う必要があります。

一方の「売却益にかかる税金」は、利益がでた場合にのみ支払います。この項では、マンション売却で発生する具体的な税金の種類について、それぞれの概要を紹介します。

売却にかかる税金

マンションの売却にかかる税金は、主に以下の3つです。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことを指します。以下の表のとおり、契約金額が高くなるほど印紙税も高くなります。

出典：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（国税庁）

たとえば、マンションを5,000万円で売却する場合なら、「1,000万円を超え5,000万円以下のもの」に該当するので、2万円の印紙税がかかります。

登録免許税

所有しているマンションにローンの残債がある場合、抵当権が設定されたままの状態です。そこで、売却にあたってはローンの完済と抵当権抹消登記が必要になります。

抵当権抹消登記を行うには登録免許税の納付が必要です。費用は不動産一つにつき1,000円のため、土地と建物を売却するなら2,000円支払う必要があります。

なお、名義変更に伴って所有権移転登記も必要ですが、こちらは買主側の負担です。

仲介手数料にかかる税金

マンション売却の際に不動産会社へ仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料は消費税の課税対象になるため、金額の10％が手数料に上乗せされます。

また、売却にあたってハウスクリーニングなどのサービスを受けた場合も、同様に消費税分が料金に上乗せされます。

売却益にかかる税金

「売却にかかる税金」は利益の有無に関係なく支払う必要がありますが、「売却益にかかる税金」はそうではありません。
記事冒頭でも述べたように、マンションを売却して利益が出た場合にのみ税金が課されます。

売却益に関する税金は以下のとおりです。

所得税（譲渡所得税）

不動産を売却した際に得られる所得のことを「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得は、以下の式で算出されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用

「譲渡価額」は不動産の売却額で、「取得費」は不動産を購入したときにかかる金額のことを指します。譲渡費用は仲介手数料など、売却するために支払った費用のことです。

この計算式の結果がプラスであれば、その金額に対して所得税と住民税が課税されます。

日本の所得税は、所得が多いほど税金が高くなる「累進課税」の方式がとられています。しかし、譲渡所得では「分離課税」の方式が採用されているため、不動産を売却した年の税金が極端に上がらないようになっています。

そのため、他の所得とは関係なく税率が決まっています。

譲渡所得の税率は所有期間によって決まっており、所有期間が5年を超える不動産は「長期譲渡所得」、5年以下の不動産は「短期譲渡所得」として扱われ、税率は以下のようになります。

出典：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）

所有期間が5年を超えると税率が半分になるため、節税効果は高いといえるでしょう。ただし、長期譲渡所得については「譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える」と条件が定められています。

たとえば、2020年の10月に購入した不動産を2025年の10月に売却したとします。この場合、2025年1月時点では購入から5年を超えていないため、短期譲渡所得として扱われます。所有から5年前後で売却する際は、注意しましょう。

住民税

譲渡所得が発生した場合、所得税と一緒に住民税も課税されます。

なお、確定申告では所得税の申告のみを行います。所得税の申告をすれば同時に住民税の申告を済ませたことになるため、住民税単体での計算・申告は必要ありません。

復興特別所得税

現在、譲渡所得には「復興特別所得税」という税金が課されています。

復興特別所得税は、2011年12月に東日本大震災からの復興施策として創設された税金です。廃止予定である2037年12月31日までの間は、必ず課税されます。

所有期間に関係なく、税率は一律2.1％です。長期譲渡所得の場合は15％の税率に2.1％がかけられ、15.315％が課税されます。短期譲渡所得は30.63％です。

このように、不動産の売却にはさまざまな税金が課されます。とはいえ、条件によっては税金が免除されることもあります。

次項からは、節税に活用できる非課税の制度について紹介します。

目次へ

譲渡所得がマイナスの場合は税金がかからない

マンション売却で発生する所得税は、税金がかからない場合があります。それは、譲渡所得がマイナスか0の場合です。

先述したように、譲渡所得は「譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用」という計算式で算出されます。

この計算式をもとに、以下に具体的な例をシミュレーションしてみます。

計算の結果、譲渡所得は「-100万円」とマイナスだったので、このケースでは所得税は発生しません。

目次へ

マンションの売却益にかかる税金を節税するには

マンションを売却して利益が出たときは、売却益に応じて税金を支払わなければなりません。売却益が大きければ、そのぶん支払う税金も大きくなるでしょう。

しかし、この項で紹介する2つのポイントを見直すことで、節税につながる可能性があります。節税のためのポイントを、詳しく見てみましょう。

取得費がわかる資料を見つける

最も効果が大きい節税対策は、購入時の売買契約書など「物件の取得費が分かる資料を探す」ことです。

取得費が分からない場合、譲渡価額の5％を概算取得費として計算することになりますが、本来の取得費より大幅に安いことがほとんどです。

たとえば、4,000万円で購入したマンションを4,500万円で売却した場合、取得費が4,000万円であることが証明できる書類があれば、譲渡所得は500万円となります。

しかし取得費が分からない場合は、概算取得費 = 225万円（4,500万円×5％）となるので、譲渡所得は4,275万円と大幅に高くなってしまうでしょう。

マンションを売却するときは、必ず事前に購入時の売買契約書を探しておきましょう。

税率が下がったタイミングで売却

先述したように、マンションなどの不動産は所有期間に応じて税率が大きく変わります。
1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は所得税15％・住民税5％ですが、5年以下であれば所得税30％・住民税9％と大幅に税率が上がってしまいます。

売却するときは、所有してから5年を超えたタイミングがひとつの目安になるでしょう。

不動産物件の売却に詳しいプロに相談

ここまでは、マンションの売却益にかかる税金と節税の方法について紹介しました。

制度の仕組みを知っているか知らないかで、大きく税額が変わる可能性があります。もっと詳しく節税方法について知りたい方は、不動産会社や税理士に相談するのがおすすめです。

イエリーチでは、ご登録いただくとオーナー様が所有する物件の管理ができます。スマホの画面上から、推定資産額の確認や収支のシミュレーション、市場価格の査定依頼が可能です。持ち続けるべきか、手放すべきかタイミングをうかがえます。

ご利用にあたってはアカウントの登録が必要です。お問い合わせも承っておりますので、売却のタイミングでお悩みの際は、こちらからご登録の上、ご相談ください。

目次へ

まとめ

マンションの売却にかかる税金の額は、所有期間によって大きく異なります。今回記事でも紹介したように、5年を超えて売却することで、支払う税金を少なくすることも可能です。また、物件の取得費を証明できる書類を用意しておくことも、節税に大きく役立つでしょう。

マンションの売却に不安がある方や、より詳しい節税方法を知りたい方は、専門知識を持つプロに相談することがおすすめです。
売却時に少しでも損をしないためにも、信頼できる専門家へサポートを依頼しましょう。