離婚時に住宅ローン残債があるマンションを売却する際の注意点は？

離婚したとき、夫婦で購入したマンションは「一方が住み続ける」または「売却する」ことが一般的です。しかし、住宅ローンが残っているマンションは売れるのでしょうか。

この記事では、離婚時に住宅ローンが残っている場合のマンション売却方法や注意点を解説します。

離婚時にマンションを売却するとどうなる？

離婚した場合、夫婦で購入したマンションの対処は「一方が住み続ける」または「売却する」の2通りがあります。
ここでは、マンションを売却する場合のメリット・デメリットについてご紹介します。

離婚したときにマンションを売却するメリット

離婚時にマンションを売却するメリットは以下の2点です。
①きれいに財産分与ができる
②相手との関係を清算しやすい

①きれいに財産分与ができる
結婚期間中に夫婦でマンションを購入した場合、財産分与の対象となります。
マンションを売却することで、離婚トラブルの1つである財産分与問題を簡潔に解決することができます。

②相手との関係を清算しやすい
住宅ローンが残っているマンションを売却しない場合、ローン返済のために相手と連絡をとる必要がある可能性があります。
また、相手がローンの返済をしなかった場合に自身に返済の義務が生じることもあります。

上記のリスクを避けるために、マンションは売却して住宅ローンや関係性を清算しておくことをおすすめします。

離婚したときにマンションを売却するデメリット

離婚時にマンションを売却するデメリットは、通常のマンション売却と同様に売却費用がかかることです。
マンション売却にかかる主な費用・相場は以下の通りです。

費用	金額（相場の金額も含む）
不動産仲介手数料	仲介手数料は、物件売却金額にあわせて上限額が定められています。 400万円を超える：売却金額×3%+6万円+消費税 200万超から400万円以下：売却金額×4%+2万円+消費税200万円以下：売却金額×5%+消費税
譲渡所得税	マンションの保有期間によって異なります。 短期譲渡：39.63% 譲渡年の1月1日時点での保有期間が5年以下の場合 長期譲渡：20.315% 譲渡年の1月1日時点での保有期間が5年を超える場合
登録免許税	不動産1つにつき1,000円
司法書士への報酬	一般的に約1～2万円
登記事項証明書の手数料	登記所の窓口で受け取る：600円 オンラインで申請し郵送で受け取る：500円 オンラインで申請し窓口で受け取る：480円
ローン一括返済にかかる費用	一般的に約1〜3万円金融機関によって異なるため、詳細は金融機関HPなどでご確認ください。

【引用】（2023/3/30時点）
不動産流通について-国土交通省

No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

○登録免許税の計算

登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です ：法務局

詳しくはマンション売却時のお金の流れについて解説している記事をご参考ください。

離婚時にローン残債のあるマンション売却前の注意点

離婚した際に住宅ローン残債のあるマンションを売却する場合は、事前準備が重要になります。
特に以下4点に注意して準備しましょう。
・名義と財産分与の確認
・ローン残高の確認
・マンションの査定金額の確認
・住宅ローン先の金融機関への連絡

名義と財産分与の確認

マンションを売ることができるのは名義人です。
夫婦で住んでいたマンションであっても、名義人でなければ売却できません。
名義人を確認するには、法務局で登記事項証明書を取得する必要があります。
該当のマンションが財産分与の対象となるのかを確認しましょう。
財産分与とは夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を分配することです。
そのため、どちらか一方が親から相続した場合や独身時代の貯金で購入していた場合は、財産分与の対象になりません。その判断が難しい場合は弁護士に相談しましょう。

ローン残高の確認

住宅ローン残債を確認することで、マンション売却後にローンが完済できるかの判断材料とすることができます。

特にマンションを購入してから時間が経っていない場合は、オーバーローンになりやすいため注意が必要です。

住宅ローンは一般的に元利均等返済で支払われます。
元利均等返済ではローン返済当初は元金の返済がすすみにくいため、マンション購入からあまり時間を空けずに売却をすると、マンション売却価格をローン残債が上回る（＝オーバーローンとなる）可能性が高くなります。

住宅ローンの残高はローン先の金融機関より確認することが可能なため、売却前に必ず確認するようにしましょう。

マンションの査定金額の確認

住宅ローンを完済するには、マンションをできるだけ高く売る必要があります。
マンション査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、査定金額の確認と比較をおこないます。

マンション査定は、机上査定では5社以上、訪問査定では3社以上に依頼するようにしましょう。

「イエリーチ」では、無料でいつでも何度でも不動産会社への査定依頼が可能です。

住宅ローン先の金融機関への連絡

離婚が決まった場合はローン先の金融機関に連絡が必要です。
金融機関によっては住宅ローンの返済計画をサポートしてもらうことができるので、必ず金融機関に相談しましょう。

離婚時にローン残債があるマンション売却の流れ

離婚時に住宅ローン残高があるマンションを売却する際の流れはこちらです。
一般的なマンション売却の流れに加えて、①②③⑩の対応に注意が必要です。

①金融機関への連絡
②名義と財産分与の確認
③住宅ローン残高を確認
④必要書類の準備
⑤マンションの査定
⑥不動産会社へ仲介を依頼
⑦売り出し開始
⑧内覧の対応
⑨売買契約の締結
⑩住宅ローン返済
⑪マンション引き渡し
⑫確定申告

離婚時に住宅ローン残債があるマンションを売却しローンを返済する方法

住宅ローン残債があるマンションを売却する方法を、以下の2通りの状況に分けて説明します。
・アンダーローン
・オーバーローン

ローンの返済状況やマンション売却額によって状況が異なるため、自身の状況を確認することをおすすめします。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、マンションを売却した金額で住宅ローンを完済できるため、ローン返済後に残ったお金は財産分与の対象となります。

オーバーローンの場合

マンションを売却するにはローンを完済し抵当権を外す必要がありますが、オーバーローンの場合、マンションを売却した金額でローンを返済することができません。

ローンを返済する資金の用意方法としては以下の通りです。
①自己資金で清算する
②任意売却をおこなう

①自己資金で清算する
財産分与や貯金から清算する方法です。

②任意売却をおこなう
住宅ローンの返済に自信がない場合は任意売却がおすすめです。

通常のマンション売却と同じフローで売却されるため、相場で取引される可能性が高いです。

まとめ

この記事では、離婚時に住宅ローンが残っている場合のマンション売却方法や注意点を解説しました。

離婚時にマンションを売却すると①きれいに財産分与ができる②相手との関係を清算しやすいといったメリットがあります。

マンション売却前には金融機関への連絡やローン残高の確認が必要です。
また、必ずマンション査定を行い、高値で売ることができる不動産会社を探すようにしましょう。

一方で、ローンの返済方法についても把握しスムーズにローンが完済できるよう準備をしましょう。