マンション経営の節税効果とは？節税の仕組みや効果を最大限にするコツを解説

マンション経営には節税効果があります。節税を目的に、マンションを経営してみたいが経営リスクについて不安な方もいるでしょう。

この記事では、マンション経営の節税効果とその仕組みやカラクリ、節税目的のマンション経営の落とし穴、節税効果を最大化する方法について解説します。

最後まで読めば、節税効果を最大化してマンション経営を効率的に進める方法がわかります。

マンション経営の節税効果とは

マンション経営で得られる節税効果を3つ紹介します。

1. 相続税
2. 所得税・住民税
3. 固定資産税

具体的にどのような税金を節約できるか把握し、節税に活かしましょう。

相続税

マンションを所有することで、相続税を節約できます。
相続税とは、財産を相続した場合に支払う税金で、財産の評価額に対して課税される仕組みです。

現金を5,000万円相続した場合は、金額に対して課税されます。しかし、マンションを相続する場合は購入価格が5,000万円であっても、評価額は一般的に購入価額よりも下がります。現金を相続するよりも、マンションを相続する方が相続税を下げられることが多いです。

所得税・住民税

マンション経営で所得税・住民税を節税できます。収入が増えれば所得税や住民税も増えると思う方も多いでしょう。
しかし、マンション経営が帳簿上赤字になれば、収入と経費を通算し、所得金額を下げて申告できます。

固定資産税

土地を保有している方は、固定資産税の節税も可能です。更地にマンションを建築した場合は、税金の軽減措置が利用できます。
また、建築したマンションを賃貸に出せば、マンションに対しての固定資産税も軽減措置が受けられるため、固定資産税を節約できる可能性があるでしょう。

上記がマンション経営で節税できる税金です。詳細や仕組みとカラクリは、次の項目で解説します。

マンション経営が節税に役立つ仕組みとカラクリ

マンション経営が節税に役立つ仕組みとカラクリを理解しておきましょう。

1. 相続税における軽減措置
2. 損益通算
3. マンション経営の経費申告

マンションを経営すれば節税になるというわけではありません。利用できる制度や軽減措置を理解して、賢く節税しながらマンション経営しましょう。

相続税における軽減措置

マンション経営で相続税が節税できる理由は、不動産は固定資産税評価額に対して課税されるからです。そのため、購入価格より評価額が下がるケースが多く節税対策となります。

相続税は、以下の計算式で算出できます。

例えば法定相続人1人が現金5,000万円を現金のまま相続したとしましょう。
上記の計算式に当てはめると、5,000万円ー3,600万円＝1,400万円が課税遺産総額となります。

「No.4155 相続税の税率」によると税率は15％、控除額が50万円となるため、1,400万円×0.15-50万円＝160万円が相続税です。

次に、5,000万円のマンションを相続したと考えましょう。
購入に5,000万円かかったとしても、購入額と同額で評価されるケースはほぼなく、年数に応じて価値が下がっていきます。
例えばマンションの評価額が購入額の8割になっているとして計算してみましょう。

・課税遺産総額：5,000万円×80%ー3,600万円＝400万円
・相続税額：400万円×10%※＝40万円
　課税遺産総額が1000万円以下のため、税率10%にて計算しています。
【参考】No.4152 相続税の計算｜国税庁

現金で同額を相続する場合に比べて、120万円も相続税を節税できます。

損益通算

マンション経営が帳簿上赤字になっている場合は、損益通算によって所得税や住民税を節税できます。

会社員をしていてマンション経営以外にも収入源がある人は、損益通算の仕組みを覚えておきましょう。

つまり会社から受け取る給料とマンション経営で得る収益を合計した所得額から、マンション経営にかかった経費を差し引いて計算し、確定申告できます。
例えば給与で500万円、マンション経営で300万円の年間所得を得ているとしましょう。
マンション経営で減価償却費等を含め、年間450万円の経費がかかったとします。

その場合課税対象の所得は350万円です。
住民税や所得税は、所得額に対して課税されるため、税金が安くなる仕組みです。

マンション経営の経費申告

マンション経営の収入で生計を立てている場合でも、経費申告によって節税が可能です。
マンション経営にはさまざまな経費がかかりますが、経営に関連するものであれば、経費として計上し、所得額から差し引けます。

例えばマンションのメンテナンス費用や不動産会社に払う仲介手数料など、マンション経営に関連することが明らかなものは経費です。
また、オーナーが自ら客付けをおこなう場合、自家用と兼用で自動車を購入した場合は一部経費として計上できます。

節税目的のマンション経営のリスクと落とし穴

節税できるという不動産会社の言葉を信じ、安易にマンション経営を始めてはいけません。

1. 軽減措置の適用条件
2. 住宅ローンの支払い・金利引き上げ
3. ランニングコスト
4. マンションの資産価値低下
5. 経費の否認
6. 赤字による損益通算

マンション経営は確かに節税メリットはありますが、当然リスクもあります。また、不動産会社によっては説明が不十分のままに不動産を購入させようとする場合もあるため、マンション経営の前にしっかりと予備知識をつけておきましょう。

軽減措置の適用条件

マンション経営において適用できる軽減措置には条件があります。例えば、小規模宅地等の特例が有名です。小規模宅地等の特例とは、マンション・アパートの敷地のうち200㎡までの評価額を50%減にする制度です。
ただし小規模宅地等の特例は、マンション経営を始めて3年以内の場合は相続税が軽減されません。

【参考】No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）-国税庁

軽減措置を利用すれば税金が安くなると安易に考えず、計画的にマンション計画を始めてください。

住宅ローンの支払い・金利引き上げ

マンション経営は借金から始まると言っても過言ではありません。取得費用が高額になりがちなマンション購入は、金融機関からの借り入れから始まります。
当初の返済計画通りに返済していても、金融機関側の金利引き上げで返済額が変わることもあるでしょう。

2022年12月の金融政策決定会合での日銀の金融政策を受け、メガバンクが住宅ローン金利の引き上げを決定しました。
また、収支シミュレーションが甘く、ローン返済が滞る場合もあります。
マンションのローンが返済できない、または返済額が上がってしまい、返しきれないリスクがある点は承知しておかなければなりません。

ランニングコスト

マンション経営にはランニングコストがかかります。物件の修繕積立金やメンテナンス費用、管理会社へ支払う管理委託料、保険料などかなりの額が必要です。
ランニングコストについて想定が甘いと、収益が赤字になってしまう可能性もあります。
事前にマンション経営にかかる費用を把握し、毎月の出費を計算しておきましょう。

詳しくはマンション経営にかかる経費について解説している記事をご参考ください。

マンションの資産価値低下

マンションは購入時点から徐々に資産価値が低下します。簡単にいえば、1億円で購入した物件が売却時点でも同額以上になることはほぼありません。
ローンの残債額よりも安い価格でしか売却できない場合は、自身の資産から不足分を充当する必要があります。
マンションは徐々に資産価値が下がっていくため、売却まで考えている場合は、時期をよく検討する必要があるでしょう。

経費の否認

マンション経営にかかった費用は経費として申告可能ですが、税務署から経費を否認されることもあります。
例えばマンションの集客素材の撮影用に、カメラを購入したとします。カメラをマンション経営にのみ使うのであれば経費にできますが、自宅用と兼ねて買った場合は経費が否認されることもあるでしょう。
例えば8割は家族で使用している場合などは、私用で購入したため経費と認められないこともあります。
なんでもマンション経営の経費になると思っていると、申告後に否認されてしまい、想定よりも所得税などが高くなることもあるでしょう。

赤字による損益通算

不動産会社の言葉をすべて信じることもおすすめしません。
不動産会社の中には「経営が赤字になっても、損益通算で節税になる。結果的に得だ」などと勧誘する不動産会社もあります。
しかし、帳簿だけでなく現金がショートするような状態では、生活自体が成り立ちません。
節税メリットだけを無闇に強調するような不動産会社の言葉は、嘘の可能性があります。デメリットまできちんと説明する不動産会社を選びましょう。

詳しくはマンション経営におけるリスクについて解説している記事をご参考ください。

マンション経営で節税効果を最大限にする方法

マンション経営における節税メリットを最大限にする3つの方法を紹介します。

1. 信頼できる不動産会社の選定
2. 軽減措置の条件確認
3. 経営シミュレーション

節税効果だけでなく、マンション経営自体が成功するように、しっかり準備をしましょう。

信頼できる不動産会社の選定

マンション購入、または賃貸時の管理は不動産会社に任せる方法が一般的です。その際にいい加減な不動産会社を選ぶと、良い物件を購入できなかったり、また管理がずさんで思い通りの経営ができないケースもあるでしょう。
不動産会社を選ぶ際は実績や経営ノウハウ、またデメリットまで説明してくれる誠実な担当がいる会社を選んでください。

軽減措置の条件確認

税金に関する軽減措置を利用する場合は、適用条件をよく確認しておきましょう。軽減措置が使えると安易に考えていると、条件が適用されずに結局節税にならないケースがあります。
不安であれば税理士等と相談し、適切な節税方法かどうかを確認してください。

経営シミュレーション

マンション経営を始める前に、綿密な経営シミュレーションをおこないましょう。ローン返済計画やランニングコストはもちろん、売却時の価格についても想定しておいてください。
また、空室リスクや滞納リスクも考える必要があります。事前にシミュレーションをおこなうことで、計画的にマンション経営を進められるでしょう。

まとめ

マンション経営は節税にも効果的です。しかし、節税メリットのみをみて経営を始めてしまうと、借金を抱えて後悔することもあるでしょう。
節税メリットを最大限に活かすには、マンション経営やリスクについて知識をつけてください。
また、不動産会社選びも重要です。初めてマンション経営に取り組む方は信頼できる不動産会社を選びましょう。