マンション経営が赤字になる5つの理由と黒字にする方法を解説

老後の生活費の補填や流行りの副業としてマンション経営を考えている方は増えています。しかし「マンション経営は、素人にとって危険なのかな」と不安を抱いている方もいるでしょう。

マンション経営は、老後の年金の足し、副業収入として非常におすすめです。しかし勉強してから始めないと、赤字になり生活が苦しくなってしまう可能性があります。
本記事では、マンション経営で赤字になる5つの理由、マンション経営を黒字にする方法を解説します。マンション経営によってお金の不安から解消されたい方は、ぜひ最後まで見てください。

マンション経営は赤字になる？

マンション経営をおこなっていると、以下2つのパターンで赤字になることがあります。

・会計上の赤字：マンションの経営は健全でも、帳簿上で赤字が出ている状態
・キャッシュフローの赤字：マンション経営の赤字を貯蓄や他の所得から補填している状態

会計上の赤字は、減価償却や青色申告の特別控除により、キャッシュフローはプラスでも、帳簿上はマイナスになっている状態です。

会計上の赤字では、貯蓄や給与などの他の収入から補填する必要がないため、ほとんど問題はありません。一方でキャッシュフローの赤字は、貯蓄や給与などから赤字を補填しなければ、ローンの返済や諸経費等の支払いがおこなえないため、対策が必要です。

つまり、マンション経営で避けたいのは、キャッシュフロー上の赤字です。そのため、購入前の収益シミュレーションをしっかりとおこないましょう。

マンション経営が赤字になる5つの理由

マンション経営が赤字になってしまうときの理由は以下の5つです。

・シミュレーションをしていない
・表面利回りだけを見て購入している
・相場より高値でマンションを購入している
・空室対策ができていない
・出口戦略を考えていない

シミュレーションをしていない

購入前にはあらゆるトラブルを想定した収益のシミュレーションが必須です。マンション経営は長期にわたるため、さまざまなトラブルが発生します。

・入居者の退去
・エアコンの故障
・雨漏り
・家賃の下落

マンション経営にトラブルは付き物です。マンション経営の赤字を避けるには、事前にあらゆるシミュレーションをおこない、不測の事態に対して備える必要があります。

表面利回りだけを見て購入している

表面利回りだけを見てマンションを購入することは、赤字の原因になります。

利回りには以下の2つがあります。

・表面利回り
・純利回り（NOI利回り・実質利回り）

表面利回りは、諸経費を考慮せず「年間家賃収入÷物件購入価格×100」で求められます。項目が少ないため簡単に計算できますが、諸経費を考慮していないため、表面利回りだけを見て投資するのは非常に危険です。

純利回りとは諸経費も考慮した利回りで「（年間家賃収入-年間諸経費）÷（物件購入価格+物件購入時の経費）×100」で求められます。

マンション経営で失敗する方は、表面利回りだけを見て投資判断をしているケースが多いです。表面利回りは、マンション経営に必要な以下の費用が考慮されていません。

・修繕積立金
・管理費
・火災保険料
・ローンの返済金額
・各種税金

表面利回りはプラスでも、諸経費を考慮すると、純利回りではマイナスになってしまうケースは珍しくありません。

マンション経営にはさまざまな経費がかかります。そのため表面利回りだけで投資判断をせず、あらゆる費用を考慮した純利回りで投資判断をおこないましょう。

相場より高値でマンションを購入している

どのようなマンションであっても、相場より高値で購入すると、最終的に赤字になりやすいため注意しましょう。

なぜなら相場より高値でマンションを購入すると、多くのケースで購入時の価格よりも値下げをしないと売却できないからです。

マンションはそもそもの値段が高いため、購入時の価格と売却時の価格が数百万円〜数千万円も異なることは珍しくありません。そのためいくら家賃収入を積み上げたとしても、売却時に多額の損をすると、「これまでの家賃収入<売却損」となりマンション経営が赤字となります。

マンション経営の赤字を防ぐには相場調査して、少なくとも相場価格で購入するようにしましょう。
「イエリーチ」では、調べたいマンションの売買参考相場価格を見ることができます。

空室対策ができていない

空室対策ができていないことも赤字の原因です。マンションは定期的に退去者が出て、空室が発生します。新築・築浅のマンションであれば、特に空室対策をおこなわなくても入居者が集まることも多いです。

しかし建物が古くなると、入居者を集めるのが難しくなります。またエリアによっては、供給過多で、新築であっても入居者集めに苦労するケースもあるでしょう。

上記のようなケースで空室対策ができていないと、入居者が集まらずいつまでたってもいい収入を得られません。

・部屋の写真を魅力的にする
・内見案内を簡単にするために、キーボックスを用意する
・地元の不動産会社を訪問して顔を覚えてもらう
・集客に強みのある管理会社に委託する

上記の空室対策は一例です。物件やエリアによって、最適な空室対策が異なります。空室対策をおこなう際は入居者が集まらない原因を見極め、対策を考えましょう。

出口戦略を考えていない

マンション経営の最終的な損益は、物件を売却するまでわかりません。そのため、出口戦略（マンションの売却計画）を考えていないと赤字になる可能性があります。

極端な例ですが、毎年1,000万円の家賃収入を10年間得ていたとしても、3億円で購入したマンションを1億円で売却すると、最終的には1億円の赤字です。

※（1,000万円×10年）-3億円=-1億円

そのため、マンション経営の赤字を避けるにはマンションを購入する時点で、いくらで売却できるかを想定しなければなりません。

・似たようなマンションの成約価格を不動産会社に尋ねる
・不動産サイトで売出価格を確認する

上記の2つをおこなうと、売却価格の目安がわかります。
「イエリーチ」では、登録されているマンションの売買参考相場価格を見ることができます。

マンション経営を黒字にする方法

マンション経営を黒字にする方法を以下にて解説します。

・複数のシミュレーションをおこなう
・マンションを安値で買う工夫をする
・空室対策を勉強する
・管理費の安い管理会社に変更する

複数のシミュレーションをおこなう

マンション経営を始める前に、複数の収益シミュレーションをおこないましょう。先述したようにマンション経営にはトラブルが付き物です。

あらゆる事態を想定して、トラブルを予防して赤字を防ぎましょう。収益シミュレーションは最低でも、以下の3パターンをおこなうのがおすすめです。

1. ほとんどトラブルがなかったケース
2. 相場通りに家賃下落や空室が発生したケース
3. 相場以上にトラブルが発生したケース

理想は相場以上にトラブルが発生しても、黒字がキープできる計画を立てることです。

マンションを安値で買う工夫をする

マンションを安値で買う工夫をしましょう。マンションの購入価格は、マンション経営の成否を握る重要な要素です。

マンションを安値で購入できると、値下がりする余地が減り、利回りが高まります。ただし安値でマンションを購入するのは、簡単ではありません。

安値で買う方法を3つ挙げます。自身に合う方法を選んで挑戦してみてください。

1. 現金一括で購入する（ローンを組まない）
2. 契約不適合責任免責の物件を購入する
3. 値下げ交渉をおこなう

契約不適合責任とは、売主が買主に負う責任であり、売却した物件に想定外の欠陥があった場合、売主の責任で物件の補修・修繕、損害賠償を支払わなければなりません。そのため、契約不適合責任は、売主にとって非常に負担が重い制度です。

しかし、中には、どのような欠陥があっても売主は一切責任を取らないとしている契約不適合責任が免責されている物件があります。これらの物件は市場価格よりも安価に売り出されているケースが多いです。

ただし、どのような欠陥に対しても自身で対処しなければならないためリスクが大きいです。それでも自分で対処できる自信のある方は購入を検討してください。

空室対策を勉強する

空室対策の勉強も重要です。いくら計算上の利回りが高くても、空室率が高ければ想定している家賃は入ってきません。

また日本はこれから人口が減少していくと予想されており競争が激化するため、空室対策の勉強は必須です。

空室対策の勉強は、以下の方法が考えられます。

・不動産会社に需要の高い部屋の聞き込みをおこなう
・不動産投資の書籍を読む
・先輩経営者に話を聞く

管理費の安い管理会社に変更する

固定費を削減するために、管理費の安い管理会社に変更しましょう。マンションの管理費は、一般的に家賃の5%〜10%と言われています。

そのため管理費が家賃の10%かかる管理会社から5%の管理会社に変更すると、5%の経費削減になります。月の家賃が全体で50万円であれば、月々の管理費は、5万円から2万5,000円に削減できます。

マンション経営が赤字になるオーナーの特徴

マンション経営が赤字になるオーナーの特徴を3つ解説します。

1. 不動産会社やパンフレットの情報を鵜呑みにする
2. マンション経営の勉強不足
3. 自己資金が少ない

不動産会社やパンフレットの情報を鵜呑みにする

マンション経営を赤字にしないために、不動産会社やパンフレットの情報を鵜呑みにしないようにしましょう。マンション経営を検討している方の中には、以下のような情報を聞いて興味を持った方もいるのではないでしょうか。

・銀行預金では考えられない利回り6%
・老後の不労所得になる

利回りについては先述したように、まずは表面利回りか純利回りの記載なのか確認が必要です。純利回りであっても計上されている諸経費に不足はないか、家賃設定は適正かなどの確認をおこないましょう。

「老後の不労所得になる」は100%間違いではありません。長期間マンションを保有すると、設備の故障や大規模修繕費が発生します。そのため、本当に不労所得になるのかは十分なシミュレーションが必須です。

不動産業者のパンフレットの情報を鵜呑みにすると、赤字になる可能性が高まります。マンション経営を検討している方は、一度自分で収益シミュレーションをおこない、情報が間違っていないか確認することが重要です。

マンション経営の勉強不足

マンション経営を成功させるためにはあらゆる知識が必要です。日々勉強し続けましょう。

・マンション購入エリアの知識
・リフォームの知識
・税金の知識
・融資を引く方法
・人間関係の作り方

どれか1つ欠けてもマンション経営を成功させるのは難しいです。しかもどの知識も簡単に習得できるものではありません。マンション経営を成功させたい方は、必要な知識を都度勉強して、常に学んでいく姿勢が必要です

自己資金が少ない

マンション経営には、突発的にさまざまな費用がかかります。借り入れをしないために、自己資金を確保しておきましょう。

・給湯器の修理費用
・エアコンの修理費用
・雨漏りの補修費用

上記のような突発的に発生する費用は、融資を受けず自己資金で賄うのが一般的です。しかし自己資金が少ないと、消費者金融やカードローンから資金を調達しなければなりません。

消費者金融・カードローンは金融機関の融資と異なり、スピーディーに資金調達できます。しかし金利が15%以上かかることもあり、利息の支払いが非常に大変です。

例えば金利15%で10万円を1年間借りると、元本+金利を合わせて11万5,000円返さなければなりません。金利の高い会社からの借り入れを防止するためには、数百万円は自己資金を貯めてからマンション経営を始めましょう。

まとめ

本記事では、マンション経営で赤字になる5つの理由、マンション経営を黒字にする方法を解説しました。マンション経営で赤字になってしまう理由は以下の5つです。

1. シミュレーションをしていない
2. 表面利回りだけを見て購入している
3. 相場より高値でマンションを購入している
4. 空室対策ができていない
5. 出口戦略を考えていない

マンション経営の赤字は事前に勉強すればある程度予測ができます。一方、勉強や準備が不十分な段階で、マンション購入してしまうと想定外のトラブルによって、赤字になってしまう可能性が高いです。

マンション経営を成功させたい方は、本記事を参考に知識を深めてください。