マンションを売却すると団信の特約料は返ってくる？計算方法を解説

マンションを売却した際、団信から特約料が返ってくると聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
※団信の保険料は特約料というため、本記事では「特約料」で統一しています。

本記事では、団信の概要や団信から支払われる保険金の計算方法、保険金が支払われないケースについて解説します。

本記事を一読すると、マンションを売却したときに返金される特約料が自分で計算できるようになります。

団信（団体信用生命保険）とは？

団信（団体信用生命保険）とは、融資を受けている方が死亡や障害を負った際に、借入金の返済義務がなくなる保険です。融資を受けている方が死亡・高度障害を負うと保険が適用され、金融機関は生命保険会社から保険金を受け取り、返済義務が消滅します。

残された家族は、借入金の返済義務を負う必要がない仕組みです。団信の仕組みを簡単に下記にまとめました。

<団信の仕組み>

・契約者：金融機関
・保険金の受取人：金融機関
・被保険者：融資を受けている方

保険会社との契約者は金融機関です。しかし実質的な特約料の負担は、融資を受けている方にあります。金融機関は、受領した特約料を生命保険会社に支払う仕組みです。

ただし団信の補償範囲によっては、ローン支払いが免除されない可能性があります。契約する際は、支払いが免除になる条件をしっかり確認しましょう。

ここからは、マンションの売却を検討している方に向けて、団信の下記2つを解説します。

・ローン完済後の取り扱い
・解約方法

ローン完済後の取り扱い

団信は、ローンの完済によっての契約終了が一般的です。ローン完済後であれば、団信を気にせずマンションの売却ができます。

ただしローンを完済しても抵当権が残っているため、マンションを売却するには「抵当権抹消登記」の申請が必要です。

解約方法

先述したように、一般的にはローンを完済すると団信の契約が終了します。そのため以下のようなケースで団信を解約したいと考えている方は、借入金の完済をおこなってください。

・マンションを売却して、老後の生活資金を確保したい
・今のマンションを売却して、新しいマンションを購入したい

マンション売却時の団信から支払われる保険金額

マンション加入時の団信を解約すると、払い過ぎた特約料の返金を受けられるケースがあります。

団信からの返金額を調べる方法を解説します。

・支払っている団信の特約料の計算方法
・団信からの返金額の計算方法

支払っている団信の特約料の計算方法

まずは加入している団信の特約料を知りましょう。支払っている特約料の目安は、住宅金融支援機構の「機構団信特約料シミュレーション」にて簡単に調べられます。

具体的な特約料は、団信を提供している保険会社によって異なります。詳しくは借り入れをしている保険会社にお問い合わせください。

本記事では、以下の条件のもとにシミュレーションをおこないます。

特約の有無	なし
返済方法	元利均等返済
借入期間	35年
借入金額	5,000万円
段階金利	なし
借入金利	1.38%

シミュレーションの結果、支払っている特約料の目安は下記の通りです。

	特約料		特約料		特約料		特約料		特約料
1年目	173,900	8年目	146,100	15年目	114,200	22年目	78,900	29年目	40,000
2年目	171,100	9年目	141,800	16年目	109,400	23年目	73,600	30年目	34,100
3年目	167,100	10年目	137,300	17年目	104,500	24年目	68,200	31年目	28,200
4年目	163,000	11年目	132,800	18年目	99,500	25年目	62,700	32年目	22,100
5年目	158,900	12年目	128,300	19年目	94,500	26年目	57,200	33年目	16,000
6年目	154,700	13年目	123,600	20年目	89,400	27年目	51,500	34年目	9,800
7年目	150,400	14年目	118,900	21年目	84,200	28年目	45,800	35年目	3,400

【参考】機構団信特約料シミュレーション-住宅金融支援機構

シミュレーション結果からわかるように、借入金の元本が減っていくと合わせて特約料も減少します。早期に解約した方が金額が多く、後になるほど返金額は少なくなります。

団信からの返金額の計算方法

団信の返金額については、住宅金融支援機構が下記のように記載しています。

お支払済みの特約料のうち、未経過の保障月数に相当するものとして機構が定める金額を返戻します。
【引用】住宅ローンを全額返済した場合、特約料の返金はありますか？-住宅金融支援機構

計算式は「1年分の特約料×未経過の保障月数/12-事務費相当額」です。
※事務費相当額は、2023年3月時点で「300円」。
※返金額の100円未満は切り捨て。
【参考】機構団信特約制度における特約料返戻額の計算式を教えてください。-住宅金融支援機構

5年目と30年目で6月に解約した場合で、シミュレーションしてみましょう。

5年目6月の返金額

158,900円×6/12-300=79,150円

返金額の100円未満は切り捨てるため、5年目の6月時点で返金を受けると、おおよそ「79,100円」が返金されます。

30年目6月の返金額

34,100円×6/12-事務費相当額=16,750円

返金額の100円未満は切り捨てるため、30年目6月時点で返金を受けると、おおよそ「16,700円」が返金されます。

ただし上記のシミュレーションで計算した返金額は、あくまでも目安です。詳しくは融資を受けている金融機関にご確認ください。

特約料は、口座引き落としで支払っている登録口座に返金されます。クレジットカード払いにしている場合は、カード会社を通じて返金されます

団信から返金されないケース

団信から返金されないケースを以下2つ解説します。

・全額繰上償還請求を受けたとき
・一部繰上返済をしたとき

全額繰上償還請求を受けたとき

金融機関から全額繰上償還請求を受けたケースでは、団信から特約料の返金はされません。全額繰上償還請求とは、契約書に定められた禁止事項に違反し、貸付金の一括請求を求められることです。

例えば、住宅ローンを活用し投資用マンションを購入した場合が該当します。過去に金利の安い住宅ローンで、不動産マンション経営を行うスキームが流行しました。

住宅ローンは住宅を買うためのローンのため、不動産投資用マンションの購入には使用できません。金融機関にバレてしまい、一括返済が求められた事例もあります。

一部繰上返済をしたとき

一部繰上返済をおこなったときも、団信からの特約料の返金はありません。返金されない代わりに一部繰上げ返済をおこなうと、次の年の特約料が減額されます。

減額される額は金融機関などにお問い合わせください。

まとめ

本記事では、団信の概要や団信から返金されるときの計算方法、返金されないケースについて解説しました。

団信からの返金額を調べるには、まず現在支払っている特約料を把握しておかなければなりません。次に特約料をもとに返金額を計算します。

また返金されないケースでは、下記2つの事例を解説しました。

・全額繰上償還請求を受けたとき
・一部繰上返済をしたとき

マンションの売却を検討している方は、本記事を参考に団信の返金額をシミュレーションしてみてください。