不動産投資に失敗する人には共通の特徴があります。
失敗しやすい人の特徴やリスクを知り、事前に失敗を防いだり、迅速な対応をおこなうことが不動産投資を成功させるコツです。
不動産投資に失敗しないためにも、不動産投資の仕組みを理解しましょう。
本記事では、不動産投資に失敗する人の特徴やリスク、対策方法を紹介します。
不動産投資に失敗とは？
不動産投資における失敗とは、トータルで見たときに家賃収入よりも投資額が多く、赤字が発生した状態で不動産投資を終えることです。
金融機関から融資を受けて不動産投資をおこなう場合、通常であれば月々のローンの支払額が家賃収入を上回らないように返済計画を立てます。
しかし、当初の予定よりも入居率が低かったり、設備投資にお金が多くかかるなどして、ローンの支払いが家賃収入を超えることがあります。
最終的に貯蓄を切り崩すことになったり、不動産を手放しても赤字になる場合は不動産投資が失敗に終わったといえるでしょう。
不動産投資に失敗する人の特徴
不動産投資に失敗する人には下記のような特徴があります。
・計画性がない
・目先の利益だけを見ている
・自ら学ぼうとしない
計画性がない
不動産投資において、投資計画を立てずに始める人は失敗しやすい傾向があります。
不動産投資は長期間にわたる投資です。
目先の相場だけで投資の判断をおこなわず、突発的な経費の支払いが発生した場合や、空室が発生したときの対策も計画に入れておく必要があります。
どれくらい赤字が発生したら売却をおこなうのかも最初の段階で頭に入れておき、運用中は当初立てた計画との実績を比較しながら、その都度計画を見直す柔軟性も大切です。
目先の利益だけを見ている
不動産投資で失敗する人の特徴は、目先の利益だけを見ている人です。
不動産投資は、中長期的にアパートやマンションに住み続けてもらうことで安定した収入が得られる投資です。
目先の利益にとらわれてしまい、物件の管理やメンテナンスなどが適切にできていないと、空室が増えて安定した収益を得られなくなるリスクがあります。
また、価格の低い中古マンションを購入したものの修繕費が高額になり、かかった金額に対して家賃収入が見込めないようなケースもあるため注意しましょう。
利益だけでなく、中長期的に発生するコストやリスクを把握して、適切に資金管理をおこなうことが重要です。
自ら学ぼうとしない
不動産投資のすべてを不動産会社に任せ、自ら学ぼうとしない人は不動産投資で失敗しやすい傾向があります。
このような人は物件選びの段階で失敗していることも多く、不動産会社が提案するままに収益性の低い不動産を購入していることもあるでしょう。
実際、不動産会社にすすめられて購入した物件を調べると、周辺相場より高い価格で購入していることがあります。
不動産投資を人任せにしていると失敗するリスクがあるため、自身で勉強したり情報収集をおこない、最低限の知識を身につけることが大切です。
投資物件の客観的な価値を知り、売却のタイミングなどを判断できるようにしましょう。
不動産投資のリスクとは
不動産投資に失敗しないためにはリスクを知りましょう。
不動産投資のリスクは下記の通りです。
・空室リスク
・不動産価値の変動リスク
・災害リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
空室リスク
不動産投資の収入は家賃収入が中心になるため、空室が増えると収入が途絶えるリスクがあります。
特にワンルームマンションの場合だと、空室が発生した時点で家賃収入がなくなるため、新しい入居者が入るまでは家賃収入が0円です。
空室になることは入居者の都合で仕方ないことですが、空室になっても新しい入居者がすぐに見つかるような魅力ある不動産に投資することも重要なポイントとなります。
不動産価値の変動リスク
不動産価値の変動リスクとは、不動産の価格が変動することによって損失を被るリスクです。
たとえば、3,000万円で購入したマンションが地価の下落によって2,000万円に価格が下がった場合、1,000万円の損失が発生したこととなります。
ただし、売却をしなければ損失は確定せず、再び地価が上昇してマンションの価格が上がると損失が減る可能性もあります。
これまでの不動産投資で得た家賃収入が、価格変動によって発生した損失を上回っている場合も赤字にはなりません。
しかし、建物については基本的には築年数が古くなるにつれて価値が下がるため、土地の価格が上がらない限り不動産の価値は下がり続けます。
災害リスク
不動産投資のリスクとして、地震や水害、火災などの災害リスクが挙げられます。
基本的には、災害によって不動産が損害を受けた場合は、加入している火災保険や地震保険で補償されます。
しかし、災害によって建物の損害は補償できても、入居者が災害リスクのある不動産に住み続けるとは限りません。
被災したことで災害リスクの大きさが露呈し、住む人が減って空室が増えることで安定した家賃収入が得られなくなる可能性もあります。
修繕リスク
修繕リスクとは、不動産の劣化によって設備の故障や買い替えが必要になったときに、もとの状態に回復させるために多額の修繕費が発生するリスクです。
多くの不動産は大規模修繕に備えて修繕の積立がおこなわれており、修繕が必要になったときは積立金を崩して費用のカバーをおこないます。しかし、積立金を大きく上回る修繕費が発生して、足りない修繕費を追加で請求されるケースもあります。
金利上昇リスク
不動産投資の金利上昇リスクとは、不動産を購入したあとにローン金利が上昇することです。
金利が上昇すると毎月の返済額が多くなるため、家賃がそのままだと利益が圧迫されて赤字に転じることがあります。
不動産投資のローンは返済期間が長期になりやすく、目先の金利が低くても中長期的な金利上昇リスクは無視できません。
不動産投資の失敗を防ぐ方法
不動産投資の失敗を防ぐ方法を下記の順番で解説します。
・利回りについて理解する
・物件の価値や相場の仕組みを理解する
・中古物件は修繕費を含めて検討する
・管理会社を慎重に選ぶ
・シミュレーションをおこなう
利回りについて理解する
不動産を選ぶときには利回りを参考にしますが、利回りを見るときは表面利回りではなく実質利回りを参考にしましょう。
表面利回りとは、「年間の家賃収入÷物件価格×100％」で計算される利回りで、不動産情報サイトに掲載されている利回りはこれにあたります。
計算式からもわかるように、管理費や保険料、固定資産税などの経費は含まれていません。
実質利回りとは、「（年間の家賃収入×（1-空室率）-経費）÷(物件価格+購入時のコスト）×100」で計算される利回りで、空室率や経費などが考慮されています。
経費が考慮されていない表面利回りがプラスでも利益が出るとは限らないため、実質利回りがプラスになっている物件を選びましょう。
物件の価値や相場の仕組みを理解する
不動産投資で失敗しないためには、物件の価値や相場の仕組みを理解しましょう。
一般的には、下記のような物件ほど価値が高くなります。
・築年数が新しい
・商業施設や学校、病院が近くにある
・駅や都心からの距離が近い
・建物の耐震性や防火性が高い
・眺望や日当たりがよい
このような物件は需要が高く、空室になっても新しい入居者が見つかりやすい特徴があります。
利便性が悪い物件を選ぶと、入居者が見つからずに空室が増えるリスクがあるため、不動産投資をおこなうなら金額が高くても価値の高い不動産がおすすめです。
中古物件は修繕費を含めて検討する
中古物件に不動産投資をおこなう場合は修繕費を含めて検討しましょう。
建物が古く劣化していると修繕が必要となり、突然修繕が必要になる事態が発生すると投資の資金計画に大きな影響が出ます。
中古物件を購入した直後に修繕費が発生するリスクもあるため、「修繕費の積立がきちんとおこなわれているか」、「修繕が必要になったときにカバーできるだけの費用が手元にあるか」などを確認して購入を検討しましょう。
管理会社を慎重に選ぶ
管理会社を通して不動産投資をおこなう場合、不動産経営のパートナーになる管理会社は慎重に選びましょう。
下記のような管理会社は信頼性が高くおすすめです。
・トラブル発生時における対応が適切でスムーズ
・担当者とこまめに連絡を取り合うことができる
・ほかのオーナーと交流できる機会を設けている
一方、入居率や客付けの方法について具体的な返答がないところや、メールや電話をしても返事が遅い管理会社は要注意です。
シミュレーションをおこなう
不動産投資で失敗しないためには、不動産を選ぶ際にさまざまな状況を想定してシミュレーションをおこないましょう。
不動産投資のシミュレーションは、実質利回りで検討することが大切です。
不動産情報サイトに掲載されている利回りは表面利回りのケースが多いため、気になる物件の実質利回りを知りたい場合は、不動産会社に問い合わせることをおすすめします。
不動産会社から提示される実質利回りをもとに、中長期の金利上昇や修繕のリスクなども考慮し、最終的に利益が期待できるかを判断して選びましょう。
不動産投資で万が一失敗してしまったときの対処法
不動産投資で万が一失敗してしまったときの対処法を下記の順番で解説します。
・繰上返済をおこなう
・リフォームやリノベーションをおこなう
・管理会社を変更する
・物件の売却を検討する
繰上返済をおこなう
不動産投資で万が一失敗してしまった場合、繰上返済をおこなうことで毎月の返済額を減らすことができます。
毎月の収支が赤字になっていても、ローンの返済額が減ることで黒字に転じることもあるでしょう。
ただし、繰上返済をおこなうためには手元に十分な資金があることが条件となります。
繰上返済で手元の資金が減少すると突発的な支払いが発生したときに、対応できなくなるリスクがあるため注意が必要です。
リフォームやリノベーションをおこなう
空室が原因で安定した家賃収入が入らない場合、空室対策としてリフォームやリノベーションをおこなうという対策があります。
たとえば、オール電化に変更して部屋の内装を替えるだけで入居率が上がるケースもあるでしょう。
フルリフォームやリノベーションには多額の費用がかかるため、手元資金の確認をおこない、費用回収が難しい場合は不動産の想定入居者が希望するリフォームにポイントを絞ることがおすすめです。
ただし、立地に問題があるケースだとリフォームやリノベーションによる空室対策効果は見込めないため、物件の売却や管理会社の変更など別の方法を検討しましょう。
管理会社を変更する
不動産投資に失敗した場合、管理会社を変更することも対策のひとつです。
管理会社には得意とするエリアや年齢層などがあるため、所有している物件にマッチした会社に切り替えることで空室率が改善されることがあります。
また、管理会社を変更する場合は原則として3か月前の解約通知が必要です。
そのため、新しい管理会社を探すだけでなく解約の準備も同時におこなう必要があります。
物件の売却を検討する
不動産投資の対策をしても効果が見込めない場合、物件の売却を検討してもよいでしょう。
空室の状態や経費が多くかかる状況が続くと、損失がさらに大きくなるリスクがあります。
不動産を売却して損失の回収ができなかったとしても、これ以上の損失を防ぐという点では十分にメリットがあるといえるでしょう。
また、不動産を売却して資金を得ることによって、新しい不動産投資にチャレンジする機会も生まれます。
まとめ
不動産投資に失敗しやすい人は、計画性がない、目先の利益だけを見ている、自ら学ぼうとしないという特徴があります。
不動産投資は期間が長期的になるため、将来的なリスクも考慮しながら実質利回りを参考に資金計画を立てることが大切です。
不動産投資に失敗した場合は、管理会社の変更や繰上返済、売却などを検討しましょう。
不動産投資に失敗しないためにも、ぜひ本記事を参考にしてください。