不動産投資に失敗すると、借金を抱え、自己破産に至るリスクがあります。
初めて不動産投資する場合は、物件購入の段階から、慎重な精査が必要です。
本記事では、不動産投資に失敗したら何が起きるか、6つの原因と失敗しないためのコツ、万が一赤字が出た場合の対処法を紹介します。
最後まで読めば、不動産投資の失敗の原因がわかり、あらかじめ対策をしたうえで堅実に投資を始められるでしょう。
不動産投資に失敗したらなにが起きるか
不動産投資の失敗とは、家賃収入をローン返済や修繕費などのコストが上回り、マンションの維持が難しくなっている状態です。
不動産投資がうまくいっていない状態が続くと、以下のようなリスクがあります。
- 購入金額より大幅に安く物件を売却する
- 多額の借金を抱える
- 自己破産する
事前にリスクを把握し、対策を考えておくことで、大きな失敗を防ぎましょう。
購入金額より大幅に安く物件を売却する
不動産投資に失敗した場合、購入金額よりも大幅に安い金額で物件を売却する結果となるリスクがあります。
家賃収入が得られない要因は物件の条件にあるケースが多く、条件の悪い物件は買い手にとっても魅力的ではないためです。
たとえば、学生が多い地域にファミリー向け中古物件を買った場合、入居率が低くなる可能性があります。
家賃収入が見込めないことによる売却は、地域ニーズに合っていなければ、相場より売却金額を下げないと売れないかもしれません。
多額の借金を抱える
不動産投資に失敗すると、多額の借金を抱える可能性があります。
経営コストが収入を上回る状態が続くと、住宅ローンの返済が滞るリスクもあるため、所有者は物件を手放すかどうか判断しなければなりません。
物件を手放す場合はローン残債を一括返済する必要があります。
経営期間中に多額の修繕費がかかっていた場合や売却金額が安い場合は、自己資金がショートしてローン残債を完済できない可能性があり、その場合は借金による返済が必要です。
詳しくはマンション経営で失敗し借金をかかえてしまう原因と対象法について解説している記事をご参照ください。
自己破産する
上記のように、ローンが残っているマンションを売却する際はローンを返済する必要があります。しかし、借金をしてもローンの完済が難しい場合は、自己破産を選ばなければいけない可能性があるでしょう。
不動産投資に失敗する原因6選
不動産投資の失敗要因は、以下のようなものがあります。
- ローン負担の大きさ
- 空室率の高さ
- 不動産価格の急速な下落
- 災害や事故で物件が消失
- 資金繰り失敗による資金不足
- 悪質な不動産会社との契約
失敗の原因を理解しておけば、事前に対策が取れます。
失敗ケースをもとに、投資プランを考えましょう。
ローン負担の大きさ
不動産投資に失敗する原因は、ローン負担が大きすぎることです。
頭金を極端に減らしてローンを組んだ場合、毎月の返済額が高額になり、生活を圧迫する可能性があります。
収入に対して返済額が高すぎると、ローンを返済できなくなるリスクがあるでしょう。
ローンを受ける際は毎月の返済額に無理がないよう、シミュレーションを入念に実施してください。
空室率の高さ
賃貸マンションの空室率が高く、想定した収入を得られない場合があります。
空室が多いと家賃が入ってこず、収入が得られないまま経費だけがかかる状態になってしまうでしょう。
空室率が高い主な原因は、
・物件ニーズが地域にあっていないこと
・相場よりも家賃が高いこと
・条件が悪いこと
です。
事前に物件の条件や地域調査をおこなわずに、価格だけで物件を購入すると、想定より空室率が高くなる可能性があります。
物件を購入する前に、物件の収益性をよく分析しましょう。
不動産価格の急速な下落
外部的な要因により、不動産価格が急速に下落することがあります。
周辺環境の変化や、物件で事件が発生したなどの想定外の理由で資産価値が落ちる場合があるためです。
資産価値が落ちると物件を売却する際に想定よりも安い金額で手放すこととなるため、ローン返済計画が想定通りにいかない可能性があります。
予想外の事象で資産価値が落ちることも想定し、資金計画を立てましょう。
災害や事故で物件が消失
災害や事故により物件が消失すれば、負債を抱える可能性が高くなります。
想定外の揺れやそのほかの要因で、耐震基準に適合した物件であっても倒壊しないとは限りません。
物件自体が消失した場合、オーナーは物件の瑕疵責任を問われることがあります。
過去に瑕疵が認められ、オーナーが損害賠償責任を負ったケースがありました。
また、ローン返済は免除されないため、毎月の返済は続けなければなりません。物件自体が失われているため売却金をローン返済に充てることもできず、借金をしなければならない可能性があります。
以上のように、自然災害や事故によって物件がなくなり、物理的に賃貸経営を続けられなくなる可能性があります。
ローン返済は免除されませんが、万が一の災害に備えて保険への加入は必須です。
資金繰り失敗による資金不足
資金繰りがうまくいかず資金不足に陥ると、賃貸経営を続けることは難しくなります。
毎月入ってくる家賃収入を貯蓄せず、どんどん使っていると、ローン返済や固定資産税などの税金支払いで苦労する可能性があります。
また、予想外の修繕などが発生した際に、自己資金がないためメンテナンスできず、入居者が流出する場合もあるでしょう。
収入のシミュレーションが甘いと、資金繰りに失敗してマンション経営が傾く可能性が高まるので、事前に計算を怠らないようにしてください。
悪質な不動産会社との契約
悪質な不動産会社と契約してしまい、結果的に賃貸経営に失敗することもあります。
悪質な不動産会社は、物件の条件が悪いことを隠し「安いから買った方が良い」などと、すすめる場合があるため、注意しましょう。
周辺にスーパーやコンビニがない、物件の立地が悪いなど、条件が魅力的でない物件では集客ができません。
そのため、空室率が高くなり、想定したよりも家賃収入が低くなる可能性があります。
また、条件が悪い物件は買い手が見つからないため、手放す際にも想定より安い売却金額になるでしょう。
そのほか、管理を委託した不動産会社が適切な管理をせず、物件の資産価値が下落する可能性もあります。
不動産会社や管理会社は、実績・評判なども含めて慎重に選びましょう。
不動産投資に失敗しないための5つの対策
不動産投資に失敗しないための対策を5つ紹介します。
- 事前のリサーチとシミュレーション
- 入居率を保つ工夫
- 適切な管理会社の選定
- 設備の更新
- 赤字が続く場合は売却を検討
これから不動産投資を始める方、すでに始めていてこの先が不安な方は参考にしてください。
事前のリサーチとシミュレーション
不動産購入前に、物件周辺環境やニーズなどをリサーチし、収益シミュレーションを徹底しましょう。
物件ニーズと環境が合わなければ、空室率が高くなるためです。
また収益シミュレーションは、うまくいくケースに加えて、想定外の資産価値低下も想定したうえで、いろいろなパターンを試しましょう。
入居率を保つ工夫
賃貸経営を始めたら、入居率を保つよう工夫しましょう。
物件のメンテナンスを怠ると、入居者の印象が悪くなり、退室の原因となります。
管理会社に管理を委託する場合は、評判などチェックしたうえで、誠実に管理する会社を選んでください。
自主管理する場合は、定期的な清掃や電球の取り替えなどを怠らないようにしましょう。
適切な管理会社の選定
不動産管理を任せる場合は、管理会社選びに注意しましょう。
特にサブリース契約を締結する場合は、契約内容をよく確認してください。
サブリース契約とは、サブリース会社と賃貸借契約を結び、サブリース会社が入居者を募って転貸する契約です。
物件の客付けや管理は、サブリース会社がおこないます。
賃借人はサブリース会社となるため、万が一部屋が空室でも、管理手数料を引いた賃料がサブリース会社から振り込まれる点がメリットです。
空室時にも家賃が保証されるため、メリットが多いと思われがちですが、入居率が悪いとサブリース会社から一方的な契約解除を受けるリスクがあります。
管理委託の形式や会社は、よく考えて選びましょう。
設備の更新
築年数が古い物件の場合は、設備の更新によって入居率をあげられる可能性があります。
リフォームでフローリングを張り替えたり、キッチン周りやお風呂周りを取り替えたりすると、物件を探している人への印象が良くなるためです。
物件の条件がそもそも悪い場合は、リフォームをしても入居者を獲得できないリスクがあります。
リフォームは、内容によっては数百万円単位のお金がかかるため、本当にリフォームが必要かは良く検討してください
赤字が続く場合は売却を検討
賃貸経営で赤字が続く場合は、売却を検討しましょう。
そのまま賃貸経営を続けても、毎月赤字なら、いずれ現金がショートしてしまうためです。
物件を長く所有すると劣化が生じ、売却価格が下がる可能性もあります。
まずは所有している物件の資産価値を査定し、利益が出るか確認してみましょう。
「イエリーチ」なら、いつでも物件を無料査定できます。資産価値の確認をし、手放すか検討する材料としてください。
まとめ
不動産投資に失敗すると、物件を手放すばかりでなく、借金を抱えるリスクがあります。
失敗の原因はシミュレーションの甘さや、物件選びでの失敗が多いです。
不動産投資に失敗しないために、事前のリサーチを欠かさないようにしましょう。
また、すでに不動産投資で赤字が出ている場合は、入居率アップの対策以外に売却も検討してください。
所有物件の資産価値が落ちにくい早期に売却した方が、損害が少なく済むかもしれません。
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