ズバリ！築浅5年未満のマンションは高く売れる
はじめに、築浅5年未満のマンションは高く売れるといわれています。では、マンションを高く売却するにあたって5年未満の築浅物件が有利とされる理由について、具体的に説明しましょう。
【築5年未満】近年のマンションの売却価格
東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」のデータによると、首都圏における中古マンションの成約状況は、築5年未満で平均5,619万円となっています。
それが築6～10年になると平均4,885万円、築11～15年で平均4,391万円と、年数を経るごとに大きく下落していくのがわかります。
上記データからわかるとおり、築5年未満とそれ以降とでは、価格の下落幅が大きく異なっているのです。
築5年未満のマンション価格が下がりにくいのは、水回りや共有スペースなどの設備が新しく、居室のダメージも少ないことが理由だと考えられます。新築とほとんど変わらないようなマンションを安く手に入れたい購買層に人気なのです。
出典：東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）
新築か中古で金額は変わる
マンションを含む不動産の価格は、築年数を経るごとに1～2％ずつ下落していくといわれますが、さらに誰かが使用した時点で中古扱いになるため10％ほど下がるといわれています。つまり、新築と中古のどちらで扱われるかによって、売却価格に約10～20％の差がつくのです。
ただし、中古マンションだからといって、必ず資産価値が下がるというものではありません。
たとえば、東京都心の人気エリアにある物件や、洗練されたデザイナーズマンションなどは、築年数を経ても売却価格が下がりにくく、反対に資産価値が上がるケースも見られます。
築5年未満のマンションを売却するなら覚えておくべきポイント
築5年未満の投資用マンションは、売却によって、大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。しかし、築浅マンションをより高く売りたいなら、いくつかクリアしておきたいポイントも存在します。
※キャピタルゲインとは…保有している資産（不動産）を売却することで得られる利益のことです。
買い手の懸念点がある
5年未満の築浅マンションだからといって、不動産市場で需要が高いわけではありません。
設備の新しさといったメリットはあるものの、中古マンションとして劣化は免れないため買い手の視線は厳しくなります。また、新築マンションは5年のあいだ、固定資産税の軽減措置を受けられますが、6年目からは納税額が2倍に膨らむことも、懸念材料とされる可能性があります。
また、築浅マンションという理由から高値で設定してしまうと、金額面で買い手が懸念してしまう可能性があります。そのため、築古マンションよりも人気があるからといってむやみに高値にせず、さまざまな要因から売却価格を判断するようにしましょう。
修繕費用が発生する可能性
築浅とはいえ、5年ほどの築年数を経たマンションですから、住宅設備の老朽化が進んでいることも予想されます。もし売却後に瑕疵がみつかった場合、マンションを引き渡し後、数ヶ月～2年ほどは売り主が修繕費を支払わなければなりません。
また、居室の異常や設備の欠陥などを買い手に対して故意に隠せば、損害賠償請求や契約解除といった大きなトラブルを招くことも考えられます。修繕費が発生する場合は、むやみに隠ぺいしようとせず、正直に申し出ましょう。
オーバーローンのリスク
マンションの購入では、ほとんどの投資家がローンを利用しているはずです。購入金額のほとんどがローン、あるいはフルローンである場合、早すぎるタイミングで物件を売却すれば、オーバーローンになるおそれがあります。
オーバーローンとは、ローンの残債がマンションの売却価格を上回ることです。通常、ローンの返済は元利均等方式で行われます。元利均等方式には毎月の返済額が一定になるというメリットがあるものの、返済当初は返済額に占める利息の割合が高く、元金の返済が進みにくいデメリットももち合わせているのです。
築5年未満でマンションを売却するということは、ローンの返済期間も当然5年未満ということです。そのため、ローンの借入れが大きければ大きいほど、売却時に元金がほとんど残ったままになる可能性が高まります。
オーバーローンになれば、残債を返済するために預貯金に手をつけることにもなるので、注意しましょう。
売却後の税率が高い
不動産の売却益には税金が発生します。売却代金から取得費などの諸経費などを差し引いた譲渡所得にかかる所得税と住民税です。
譲渡所得にかかる税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得では39.63％、5年超の長期譲渡所得では20.315％となっています。つまり、所有期間が5年を超えると、納税額がほぼ半分になるのです。
売却時には、売却益にかかる税金だけではなく、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税、住民税など、さまざまな費用が発生します。売却価格がそのまま収入になるわけではありません。支出があることも十分視野に入れて売却の検討をしましょう。
【要注意】築5年目を過ぎると売却価格は大きく変動する
初めにお伝えした下落率に当てはめると、築年数5年の中古マンションは、取得時よりも15～30％ほども価格が下落するということになります。つまり、5,000万円で購入したマンションも、築5年目には3,500～4,250万円になる可能性があるのです。
築5年を超えたマンションの売却価格が大きく変動するのには理由があります。なぜ変動が見られるのかを、ふたつの理由から見ていきましょう。
5年目以降は競争率が高くなる
先ほどの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」によると、2019年に市場に出回った中古マンションは、築5年までが全体の7.3％なのに対し、築26年以降が50.6％と築古物件が大半を占めています。
つまり、5年未満の築浅マンションは不動産市場では希少な物件です。
これは逆に、築5年を超えると少しずつ売り手が増えていくことをあらわしており、それだけ価格競争になることを意味しています。競争相手が増えれば、ちょっとした立地の違いで需要に変動があったり、同じマンション内で競合が増えたりといった状況も予想されます。
そのため、投資用マンションの売却を少しでも良い条件で進めるには、1日でも早い決断が大切です。
出典：東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）
マンションの劣化を懸念される可能性
マンションを購入する際には立地が最優先となることが多いようですが、築浅物件の購入を検討する人にとっては、設備の新しさも重要な判断要素となります。
同じ築5年のマンションであっても、設備が劣化しているかどうかで、資産価値は大きく異なります。資産価値の低いマンションは買い手に敬遠されるものですが、加えて設備に劣化があれば、多額の修繕費がかかる心配もあり、売れにくくなってしまいます。
とくに水回りは劣化しやすいため、築年数に関わらず注目されやすい設備です。築浅マンションの売りともなる設備の新しさをアピールできるよう、定期的なメンテナンスによって、劣化を懸念されないようにしておきましょう。
まとめ
マンションの売却価格は、中古となった時点から少しずつ下がっていきます。しかし、築年数5年目までであれば、設備の新しさや居室の美しさといったメリットから、高値で売ることも可能です。
早めの売却では、売却益とローンの残債とのバランスを見極める必要もあります。しかし、大きなキャピタルゲインを狙うなら、不動産市場において競争力の高い築浅物件はメリットが大きいといえるでしょう。
マンション売却を検討しているなら、1日でも早い決断をおすすめします。また、売却のタイミングや高値の交渉が困難と判断した場合は、早めに専門科に相談することをおすすめします。