離婚後のマンションは住み続けるより「売却」が良い理由

離婚後、暮らしていたマンションに住み続けるケースがあります。その理由として、子どもの転校が不要。住環境を変えずに済む。転居費用や手続きが不要。といった点が挙げられますよね。 しかし、離婚後も同じマンションに住み続けると、リスクがあることを知っていますか?今回は、離婚後もマンションに住み続けるリスクや、離婚後はマンションを売却する方が良い理由について紹介していきます。 また、マンションを売却するタイミング、売却時にローンが残っている場合の対応などについて解説します。


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離婚後、マンションを売却せず住み続けるリスク

離婚後にマンションを売却せず、住み続けることは金銭や名義などで問題が起こりやすくなります。具体的にどんなリスクがあるのか確認していきましょう。

【金銭】財産分与で揉める可能性

離婚をする際、夫婦間で財産分与を行います。名義が夫と妻のどちらであるかは関係なく、結婚後に築いた財産は共有財産とされ、財産分与の対象になります。

特別な事情を除き、共有財産は折半するのが原則です。マンションに住み続ける方は、出ていく方にマンションの価値の半額に相当する金額を払う必要があります。

【金銭】元配偶者がローンを払う取り決めをしても履行できなくなる可能性

離婚時にマンションの住宅ローンが残っている場合、元配偶者がローンの支払いを続けるといった取り決めをすることがあります。たとえば、元夫が元妻と子どもに対して「養育費代わりに住宅ローンを払う」などです。

しかし、このような取り決めは危険です。なぜなら失業などによって将来的に取り決めを履行できなくなる可能性があるためです。

住宅ローンを払えなくなると、最悪の場合マンションが差し押さえられ、競売にかけられて居住者は強制退去となってしまいます。

【金銭】児童扶養手当がもらえなくなる可能性

離婚後、ひとり親として子どもを育児しており、所得が所得制限に満たなければ児童扶養手当がもらえます。所得の計算をする際、養育費をもらっているとその8割が所得として加算されます。

養育費代わりに元配偶者から住宅ローンを支払ってもらっていると、家賃に相当する額がひとり親の所得とみなされ、所得制限を超えてしまうことがあります。

【名義人・保証人】自分の一存で売却できない

離婚後も夫婦の一方がマンションに住み続けていたが、再婚したり地元に戻ったりするなどの理由で売却したいと思ったとき、そのマンションが元配偶者の名義、または二人の共同名義である場合、住んでいる人の一存で売却することはできません。元配偶者の同意が必要になります。

そのため、元配偶者と連絡がつかなくなると、マンションが売れなくなってしまいます。

【名義人・保証人】住宅ローンの名義変更が難しい

マンションの名義変更をすることは比較的簡単ですが、住宅ローンを組んでいる場合は金融機関の承諾を得なければならないケースがほとんどです。

また、住宅ローンの名義変更はマンションの名義変更に比べてハードルが高くなります。新たに名義人となる人に返済能力があるか、信用情報のチェックが入るためです。審査に通らなければ、名義変更はできません。

【名義人・保証人】共同名義が不便

住宅ローンが共同名義だった場合、夫婦のどちらにも返済義務があります。滞納をすると、一括返済を求められます。

【名義人・保証人】連帯債務者・連帯保証人の変更が難しい

住宅ローンを組む際、夫婦でペアローンや連帯債務型のローンを組む、あるいは夫婦の一方が住宅ローンの名義人で配偶者が連帯保証人になることが多いです。離婚しても、連帯債務者・連帯保証人を外れることはできません。

ローンの返済義務がある元配偶者が返済できなくなると、金融機関は連帯債務者または連帯保証人に返済を求めてきます。

離婚を機に連帯債務者・連帯保証人を外れるには、代わりの人を見つけ、金融機関の承認を得る必要があります。連帯債務者・連帯保証人の問題は、ローンを完済するか借り換える、あるいはマンションを売却しなければ解決するのが難しいです。

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マンションの売却は離婚前より離婚後がベスト

もしも離婚が原因でマンションを売却することになった場合、離婚前より離婚後のタイミングが良いとされています。その理由を解説しましょう。

離婚後は贈与税の負担が軽減

離婚をする際には、結婚生活の中で築いた財産をわけあう「財産分与」を行います。マンションの名義が夫婦の一方の単独名義である場合、マンションを売却して財産をわけることになります。

財産分与によって得た財産に税金はかかりませんが、ここで注意しなければならないのは「財産分与とみなされるのは離婚後」ということです。離婚前に売却して財産をわけると、マンションの名義人だった者からの贈与となり、もらう側に贈与税がかかるので注意が必要です。

共同名義の場合は離婚前でも可

マンションの名義が夫婦の共同名義であり、持分が2分の1ずつである場合は離婚前にマンションを売却してもかまいません。売却で得たお金を折半しても、贈与に当たりません。

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マンションを売却するときにローンが残っている場合はどうするか

離婚後にマンションを売却しようと思ったとき、ネックになるのが住宅ローンです。マンションを売却する際、基本的には住宅ローンの残債をすべて返済し、抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンが残っている場合の対処方法は、マンションの査定額が住宅ローンの残債よりも高い場合と低い場合とで異なります。

アンダーローンの場合

マンションの査定額が住宅ローンの残債よりも高い状態を「アンダーローン」といいます。たとえば「マンションの査定額が2,000万円で住宅ローンの残債が500万円」といったケースです。

この場合は、売却後にローンの残債を払い、残った売却益を財産分与で分け合えば良いので問題ありません。

オーバーローンの場合

マンションの査定額が住宅ローンの残債よりも低い状態を「オーバーローン」といいます。たとえば「マンションの査定額が2,000万円で住宅ローンの残債が2,500万円」といったケースです。

この場合、マンションを売却して得たお金に預貯金を足して住宅ローンの残債を返済できれば、問題ありません。しかし、充当できるだけの預貯金がない場合は抵当権を抹消できないため、売却ができません。

オーバーローンの状態で、住宅ローンの残債を一括返済できない場合は任意売却」という方法をとります。任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の承認を得て、不動産を売却する方法です。

任意売却をするには不動産会社と専任媒介契約を結び、金融機関との交渉を不動産会社に依頼します。任意売却の成功は不動産業者選びがポイントです。

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離婚時のマンション売却は仲介業者に相談

離婚時にマンションを売却するには、売却のタイミングや住宅ローンとの兼ね合いなど、考慮すべき点があります。また、売却するならできるだけ高く、迅速に進めたいところです。そのためには、仲介業者への相談が重要なポイントになります。

ここでは、仲介業者に相談するメリットを見てみましょう。

買取より仲介の方が売却値は高い傾向がある

不動産の売却方法には「買取」と「仲介」があります。買取は、不動産会社に物件を買い取ってもらうことであり、仲介は、不動産会社に仲介してもらって一般の第三者に不動産を売ることです。

仲介は買取よりも売却するまでの時間がかかりますが、買取よりも高い価格で売却できることが多く、相場に近い価格で売れる可能性があります。仲介する不動産会社にとっても高い価格で売却できれば多くの仲介手数料が得られるため、広告やネットなどを活用して高く売るためのさまざまな手段を講じます。

マンションを売って得られるお金は、離婚後の新生活のための資金にできます。できるだけ高い価格での売却を目指しましょう。

なるべく早く売るコツ

「マンションを売却し、得たお金を2人で分ける際に財産分与として認められるのは離婚後なので、贈与税などのことを考えるとマンションの売却は離婚後が良い」と先に述べました。

しかし、離婚後も元配偶者とやり取りをするのは精神的に負担になるので、売却するならできるだけ早く売りたいと考える人も少なくないでしょう。

そこで、マンションを早く売るコツを紹介します。

物件に合った不動産会社を選ぶ

「不動産会社はどこに頼んでも同じ」ではありません。会社ごとに得意分野があります。たとえば、マンション専門業者ならマンションを探している顧客を多く抱えていますし、地域密着型なら、特定のエリアで物件を探している顧客を見つけるノウハウを持っている可能性があります。所有するマンションの特性に合わせて仲介業者を選びましょう。

相場をしっかり把握して値段をつける

マンションを仲介で売却する際、自分で値段をつけます。周辺の同じような築年数・間取りの物件の販売価格相場を調べ、値付けをしましょう。周辺価格は以下のサイトで調べることができます。

・レインズ・マーケット・インフォメーション

・マンションマーケット

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まとめ

離婚する際、それまで住んでいたマンションの扱いは大きな問題になります。離婚後も夫婦の一方が住み続ける、あるいは所有権や住宅ローンの名義が夫婦共同になっていると、離婚後もマンションを通じて元配偶者とつながりが維持されます。そのことが精神的にも負担になる可能性があります。

離婚後に新しい人生をスムーズに歩み出すには、マンションをスピーディに売却したいところです。そのためには、所有するマンションに合った不動産会社を選ぶようにしましょう。

また、マンション売却にかかる費用についてはこちらの記事も参照にしてください