マンション投資における運用上の問題点
マンション投資の運用上の問題点には、経営に関する問題、管理・運営の問題が挙げられます。
経営に関する問題
経営に関する問題とは、当初想定したような家賃収入を実現できない、あるいはマイナス投資になってしまうことを指します。
経営に関する問題の原因は、マンション投資をする人の計画性の低さや見通しの甘さからくるものです。
たとえば、物件購入時に表面上の利回りばかりに気を配って物件を選んではいなかったでしょうか。利回りの良い物件を選んで投資したつもりでも、利回りの良さはあくまで目安でしかありません。
マンション投資は利回りだけで語れるものではなく、実際には立地やエリア、建物の状態、間取りなどさまざまな要素が影響します。利回りが良くても大規模な修繕を要するマンションであるなど、ほかの要素に欠けていると、思ったような家賃収入を得られないこともあるのです。
経営の問題に関係するものとしては、ほかに金利変動リスクも挙げられるでしょう。マンション投資では、ローンを組んで物件を購入することも多いですが、変動金利を選択した場合、金利が上昇すると返済額も増加し、経費が増加することで家賃収入を減少させてしまう恐れがあります。
管理・運営の問題
経営に問題がなくても、管理・運営がマンション投資運用上の問題になることもあります。主な原因は、契約している管理会社です。管理会社の管理・運営が適切でないと空室が埋まらず想定した収入が得られないなどの問題に発展します。
一般的に管理・運営が問題になりやすい管理会社の特徴は、プロ意識が低く業務に積極的でない会社、コミュニケーションエラーが目立つような会社です。以下のような状態の管理会社に依頼し続けていると管理・運営のリスクが高くなる可能性があります。
・入居者募集に力を入れてくれない
・何ヶ月も空室のままで改善案もない
・管理状況の連絡や報告が少ない
・レスポンスや対応が遅い
・担当者の入れ替わりが激しい
・マンション以外の税務相談にのってもらえないなどサービスが限定的
このように、管理・運営に問題があると思われる管理会社にいつまでも運用を任せていると、家賃収入が安定しにくくなってしまいます。
マンション投資4つの運用改善
マンション投資における運用上の問題点を挙げましたが、こうした問題はどのようにすれば改善できるのでしょうか。運用改善の方法4つを紹介していきます。
経営状況を見直してみる
マンション投資の運用改善のため、経営状態が適切か、現在の経営が空室率の高さにつながっていないか見直します。具体的には以下のような点を見直してみるのが良いでしょう。
■家賃相場は適切か
以前にも増して空室率が上がるのは、建物が古くなったからという理由だけではありません。大きな問題は、家賃相場が周辺の物件に比べて割高になってしまっていることです。
土地の相場が変わるように家賃相場も変動しますが、見直しを怠るといつの間にか家賃とのバランスが崩れ、周囲の似た物件と比べて家賃が高くなってしまったことで借り手がつかないケースも考えられます。家賃相場が適切か、まず確認しておく必要があるでしょう。
■経理や管理費を見直す
マンション運用に関わる経費や管理費の把握や管理が甘いと、本来なら経費として計上できるはずのものを計上していないことで、不要な税金を払っているケースもあります。税金の管理は節税にも直結するので、管理が十分でない場合は一度見直してみるのが良いでしょう。
■リフォームを検討する
空室を抑えるために、リフォームを検討するのも方法のひとつです。壁や床など見た目に影響する部分だけでなく、空調など設置している機器の経過年数が長い場合は新しいものに取り替えて、入居者が快適に過ごせるようにリフォームを検討します。利用者のニーズの変化に合わせて柔軟に間取りを変更するのも空室対策に役立つでしょう。
他の銀行への「借り換え」を実行する
月々のローンの返済が苦しいなら、ほかの銀行への借り換えの検討も選択肢にあります。超低金利時代だからこそ、以前に投資した物件であればより低い金利で借り換えできる可能性があるためです。
借り換えの方法には、融資期間そのままで金利を低くする方法、金利を変えず融資期間を長くすることで月々の支払いを軽くする方法、融資期間を延ばし金利も低くする方法があります。いずれも、月々の返済の負担を抑えるのに役立つ方法です。
借り換えを実行する場合、ほとんどのケースで団体信用生命保険も加入し直すことになりますので、保障範囲の見直しのメリットも得られるでしょう。
しかし、借り換えはすぐにできるものでもないですし、ローン保証など新たに費用負担も発生します。ローン返済時の負担だけでなく、全体的な負担も含め、借り換えのメリットがある金融機関をしっかり選定して実行されるのが良いでしょう。
信頼できる専門家にサポートを依頼する
ワンルームマンションの管理をご自分で行っているなら、管理業者に依頼するのも賢い選択です。費用はかかるものの、プロの手を借りることで不動産経営の負担を軽くし、経営上のリスクを軽減することが実現します。
とはいえ、信頼できる専門家を探すのには手間も時間もかかります。マンション投資の管理・運営の問題の項でも説明したとおり、実力に欠ける管理会社に依頼しても、思うような効果が期待できません。
経営改善に悩んだら、不動産投資家のための資産管理サービスを行なっている、イエリーチを活用してください。
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思い切って物件を買い替えてみる
エリアや立地などを考慮せずに表面金利だけで物件を選んでしまった場合、リフォームなどの修繕や家賃の見直しなどで解決できないような物件は買い替えを検討するのも選択肢です。
マンション運営で生じる問題の抜本的解決として現在所有する物件を売り、同時に別の新規物件を購入します。新規物件は、現在所有する物件の問題点を踏まえ、収益が上がりそうな物件に買い替えるのがベストです。
現在開発されていないようなエリアでも、今後開発の予定があるエリアであれば新規物件の候補地として検討されるのも良いでしょう。
買い替えがうまく成功すれば、経営が改善されるだけでなく、保険機能もアップグレードできるかもしれません。これは、住宅ローンの借り入れと同時に加入することの多い団体信用生命保険の内容が年々見直され、サービスも向上しているためです。
マンション経営に大きな問題を抱えている、あるいはさらに良い物件があって買い替えができそうな場合は、買い替えを検討候補にされるのも良いのではないでしょうか。
まとめ
マンション投資の運用に問題を抱えているなら、改善のために動き出すことが大切です。運用の問題としては、主に経営の問題、管理・運営の問題がありますが、管理・運営に問題を抱えているなら、信頼できる専門家への依頼を検討されることをおすすめします。