マンション投資には金利上昇リスクがある
金融機関がお金を貸すときに設定している「ローン金利」は、経済状況によって上昇したり、下降したりする可能性があります。
マンションを購入するためには、数千万円～数億円の資金が必要になるのが一般的です。そのため、たった数パーセントの金利上昇であっても、月の返済額は大幅に増えてしまう可能性があります。
もしも急激な金利上昇が起こった場合には、それにともなってローン返済の負担も大きくなってしまうでしょう。所有しているマンション物件の利回りが低い場合には、毎月のローン返済が厳しくなり、最悪の場合は赤字に転落してしまうことも考えられます。
マンション投資で利益を出すためには、あらかじめ金利上昇リスクを見越した上で、物件の選別を行う必要があるのです。
金利上昇リスクを回避するための対策
金利上昇リスクを回避するための主な対策としては、以下の4つがあります。
・金利上昇に備えた事前計画を立てる
・「固定金利」へ借り換える
・「繰り上げ返済」を実行する
・利回りの良い物件にする
では、それぞれの対策方法について、具体的な内容を解説していきます。
①金利上昇に備えた事前計画を立てる
金利上昇リスクに備えて第一にやるべきことは、あらかじめ金利が上昇したときを見越して、投資物件の収益シミュレーションを行っておくことです。
金利の上昇はキャッシュフローに直接的に影響を与えますので、常に最悪のケースを想定して計画を立てておかなくてはなりません。万が一トラブルが発生して急な出費が必要になったとき、手元にキャッシュがなければ、場合によっては物件を手放さなければいけない状況になってしまいます。
もっとも、こうしたシミュレーションを正確に行うのには専門知識と経験が必要です。複雑な計算が面倒に感じる方もいるかもしれません。
自力でシミュレーションを行うのが難しい場合には、マンション投資に詳しい専門家へ相談して、最適なアドバイスをもらうと安全です。金利上昇に詳しい不動産会社など、専門家にシミュレーションを依頼してみると良いでしょう。
②「固定金利」へ借り換える
金利上昇リスクの対策手段としてよく用いられるのが、「変動金利から固定金利への借り換え」です。変動金利と違い、固定金利は金利が一定ですので、マンション投資の計画が立てやすくなるでしょう。
しかし一方で、固定金利のローンは、一般的に変動金利よりも金利そのものが高くなるという特徴があります。
変動金利と固定金利のどちらを選択すべきかについては、ローンを組むタイミングによって判断する必要があります。もしも直近の10年以内で見て金利が低い状況にあるのであれば、固定金利を選択して金利上昇に関するリスクをゼロにするのもひとつの選択肢です。
利回りの低い物件に投資する場合には、投資そのものが赤字となってしまわないように注意しておきましょう。
③「繰り上げ返済」を実行する
臨時収入があったときに、繰り上げ返済を実行しておくのも有効な方法です。
繰り上げ返済とは、もともと決まっている月々のローン返済額に、追加分をプラスして支払う返済方法です。臨時収入などで資金に余裕があるときに、今後の金利上昇を見越して、ローン返済をまとめて多めに行っておくことが可能です。
金利が低いタイミングで繰り上げ返済を行えば、トータルで負担するローン金利は少なく済むようになるでしょう。
なお、繰り上げ返済には、期間短縮型（繰り上げ返済後、毎月の返済額は一定で、返済期間を短くするタイプ）と、返済額軽減型（返済期間は一定で、毎月の返済額を少なくするタイプ）の2種類があります。
繰り上げ返済のタイプは、資金の状況や返済計画を考慮したうえで選んでいくようにしましょう。
④利回りの良い物件にする
マンション投資でもっとも重要なことは、プラスのキャッシュフローがマイナスのキャッシュフローを上回るようにすることです。
具体的には、毎月の家賃収入（プラスのキャッシュフロー）より、物件の管理費やローン返済によって出ていくお金（マイナスのキャッシュフロー）が小さくなるようにしなくてはなりません。
これを実現するためには、第一に空室対策や入居条件の見直しなど、マンションの利回りを良くするための施策を行うことが必要です。
また、利回りの良い物件へ買い替えを行うのも、選択肢のひとつだといえるでしょう。投資収益が見込めない物件にこだわり続けるより、思い切ってそうした物件は手放してしまい、その資金をもとに新しい物件を探した方が良いこともあります。
マンション経営における利回りの良さというのは、急な金利上昇リスクへの対策にもなるということを覚えておいてください。
現在すでにローン返済で苦しんでいる場合はどうする？
すでにマンション投資を始めている方の中で、うまく黒字にすることができず、毎月のローン返済が苦しい状態になっているという方もいるかもしれません。
せっかくお金を増やすために時間と労力をかけて始めたマンション投資なのに、結局は出ていくお金の方が多くなってしまっているというのは、オーナーにとっては辛い状況だといえます。
そんな、マンション投資で毎月のローン返済が厳しくなっているオーナーの方は、以下のような対策を検討してみてください。
マンション投資に強い専門家に相談する
第一には、現在行っているマンション投資を見直してみることが重要です。特に初心者の方が自己判断で投資を行うことは、失敗につながってしまうことが少なくありません。
たとえばマンションの所有方法ひとつとっても、一棟かワンルーム（区分所有）という選択肢があり、必要な資金や管理の負担などに大きな違いがあります。オーナー自身の資金力や目的に見合った投資方法を選択していくことが重要だといえるでしょう。
こうした判断を適切に行うためには、マンション投資に強い専門家に相談することもぜひ検討してみてください。
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まとめ
今回は、マンション投資における金利上昇のリスクについて解説しました。ローン利用を前提として、マンション投資で利益を出すためには、金利負担を見越して収益を黒字にするための計画をしっかりと立てていくことが重要です。
金利上昇リスクへの対策については、本記事でも紹介したようにマンション投資に強い専門家に相談を依頼するのがおすすめです。オーナーの状況に合わせて選択すべきベストな方法を提案してくれますので、まずは専門家への相談を検討してみましょう。