ワンルームマンションを売るのに最適なタイミング
所有しているワンルームマンションを売却するなら、少しでも高く売りたいと考えるのは当然のこと。しかし、ワンルームマンションには最適な売り時があり、それを逃すと、思っていた売却価格とよりも安かったということもあります。
それでは、ワンルームマンションを売るのに最適なタイミングについて、解説していきましょう。
春と秋の売却がおすすめ
不動産の値動きは季節によって異なります。年度初めに向けて人事異動や転勤の辞令が下り始める2～3月頃、大学入学や会社の内定が決まる10～12月頃は、賃貸や売買の動きが増え、不動産価格が大きく変動。つまり、不動産への需要が高まる春と秋こそが、ワンルームマンションを高値で売る絶好のタイミングと言えるのです。
特に3月は年間でもっとも賃貸や売買が活発化する月で、より注視する必要があります。東日本不動産流通機構のデータによる中古マンションの年間の売買制約件数（2018年4月～2019年3月）を見てみると、おおむね毎月2,300～3,000件で推移している成約件数が9～11月においては3,000件超に。そして、2019年3月には4,117件と群を抜いて上昇しています。
1年を通して不動産の売却動向をチェックすることも重要ですが、春と秋、特に3月には大きく値動きする可能性が高いことを忘れないようにして下さい。
修繕工事のタイミング
どんな不動産も、ある程度の築年数を経ると、大規模な修繕工事が実施されます。周期は平均 して10～15年。外壁を補修するとともに、配管や廊下補修、防水施工工事などが行われます。
所有するワンルームマンションで修繕工事が予定されているなら、その直後に売却するのもおすすめです。そもそも修繕工事の目的は、物件の資産価値を保つこと。修繕工事によって新築時のような外壁によみがえれば、美しい見た目から売却を有利に進められる可能性が高まります。
しかし、修繕工事はあくまでも見た目を良くするもの。実際には、築年数を経るほど物件の資産価値は目減りします。当面は修繕工事が予定されていないなら、その時期を待つことなく、1日でも早く売却に向けて動いたほうがいいでしょう。
税率が軽減されるタイミング
所有するワンルームマンションを購入価格（諸経費を含む）よりも高く売ると、売却益に応じて譲渡所得税が課されます。売却ではこの譲渡所得税にも注意が必要です。
譲渡所得税は、物件の所有期間によって税率が異なります。税率はそれぞれ、5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％、10年超の場合は14.21～20.315％となっていて、所有期間が短いほど税率が高くなります。
税率を下げるために不要な物件を長く所有する必要はありません。しかし、所有期間が5年前後であればタイミングを見極めて売却するのがおすすめ。所有期間5年は税率の大きな分け目となっていて、5年を超えるかどうかで税率が約2倍もの差が出ます。5年を超えたタイミングで売却すれば、節税によるメリットを実感できるでしょう。
ワンルームマンション売却をする際のポイント
最適なタイミングを見計らったとしても、希望する価格がつかず、売却に苦労するオーナーも多いでしょう。不動産を高値で売却するには、いくつかポイントを押さえておくことが大切です。
そこで、ワンルームマンションを売却する際のポイントを10個紹介いたします。
現状を把握し、売る目的を明らかにする
まずは所持している物件に対し、家賃収入と物件の所有にかかっている費用を把握しましょう。収入と費用のバランスがわかれば「収益が出ていないので、これ以上損をしないために売ろう」あるいは「収益が出ているので、高値で売却できるチャンス」といった判断ができます。
売却目的が損切りなのか、得するためなのかによって、戦略が変わってきます。売却目的を明確にするためにも、物件の現状把握を怠らないようにしましょう。
相場価格を把握する
不動産を売却するときには、売却価格の参考として、周辺の競合物件の相場価格を知ることが不可欠。不動産仲介業者に言われるがまま納得してしまっては、気づかないうちに損をしてしまう恐れもあります。
相場価格は、不動産仲介業者が運営するポータルサイトなどを活用すれば、いつでも簡単に把握することができます。リサーチするときには、所有するワンルームマンションとできるだけ近い条件の物件をピックアップするようにします。
同時に、所有する物件の周辺での販売状況を知ることで、売れやすい価格と自身が希望する売却価格が合致するかどうかも知ることができます。
物件のメンテナンス
ワンルームマンションを少しでも高く売るなら、物件の資産価値をできるだけ高めておくことも重要です。
資産価値に大きく影響する築年数についてはどうすることもできません。しかし、ガスや水道、電気といった設備の点検、壁紙や床の補修などの手入れを怠らないことで、購入希望者の印象を良くすることはできるでしょう。ワンルームマンションの場合、共用部はさほど広くありませんが、かえって目に付きやすいということもありえます。ゴミ捨てスペースや駐輪場の掃除や整備も、忘れずに行いましょう。
内覧の直前に少し手を加えただけでは、見落としが生じることもあります。売却を検討するかしないかに関わらず、所有する物件に対しては、定期的な点検や掃除を心がけて下さい。
複数の不動産会社を比較する
物件を売却する際、まずは不動産会社に査定を依頼します。このとき、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産の査定方法には明確なルールのようなものはなく、各会社で独自の基準を設けて査定しています。そのため、依頼先によって査定額に差があり、数百万単位で異なることもあります。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、物件の相場感がわかったり、各不動産会社の強みや担当者の対応などを比較できたりします。
信頼できる不動産会社を探す
信頼できる不動産会社を探すことも、物件の売却を有利に運ぶポイントです。
売却を優先する会社に依頼すると、相場よりも低い価格で売却されてしまい、損をしてしまう可能性があります。また、ファミリー向けマンションの売却には精通していても、ワンルームマンションの経験が少なく、なかなか売却できないという会社もあるでしょう。
不動産会社選びはなかなか難しいものですが、まずはワンルームマンションの売却実績が多いところから当たるのがおすすめ。マンション市場の中でも、ワンルームマンションに精通していて、経験や知識のある会社かどうか、電話や対面できちんと確認しておくと安心です。
査定額が極端に高い不動産会社は選ばない
複数の不動産会社に査定を依頼すると、中には極端に高い査定額を提示する会社があります。提示された査定額は、必ずしも売却できる価格ではありません。
一部の不動産会社などは、売主に選んでもらうために高い査定額を出し、実際の売却活動の中で大幅な値下げを提案してくることもあります。このような会社を選んでしまうと、売主の売却計画が崩れてしまい、思うように売却が進まない可能性があります。
査定額を出した各不動産会社に査定額の根拠を説明してもらい、売主にとって納得できる根拠を示してくれる会社を選びましょう。
媒介契約は目的に合わせて選択する
不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。
・一般媒介契約…依頼者は複数の不動産会社と同時に媒介契約が結べる
・専任媒介契約…依頼者は1社の不動産会社としか媒介契約を結べない（ただし、依頼者自身が取引相手を見つけることはできる）
・専属専任媒介契約…依頼者は1社の不動産会社としか媒介契約を結べない。かつ、その不動産会社が紹介した取引相手としか取引できない
3つの契約の違いは、依頼者（ここでは売主）と不動産会社の結びつきの強さです。一般媒介契約は早く売却が進む可能性がある一方、専任や専属専任媒介契約よりも不動産会社が熱心に動いてくれないケースがあります。
専任や専属専任媒介契約の場合、不動産会社は力を入れて取り組んでくれる傾向にありますが、売主側は契約した不動産会社の能力に頼らざるを得ない状況になります。それぞれの契約形態を理解し、売主に合った契約を選択しましょう。
売却価格は査定額より少し高く設定する
売主としては、少しでも高い価格で売却したいところですが、高すぎると買い手がつかなくなります。売却価格は査定額の1割程度高く設定することが一般的です。
中古マンションを売却する場合、値引き交渉をされることもあるため、あらかじめ値引き分を加味して売却価格を設定しておくと良いでしょう。なお、値引き交渉を念頭に売却価格を設定する場合、「値引きできるのはこの金額まで」というラインを明確にしておくことも大切です。
同じマンションの売り物件との競合を避ける
同じマンション内にある売り物件と競合してしまうと、単純な価格競争になってしまうことがあります。なぜなら、一戸ごとのマンションは、戸建てのように物件の中身で差別化することが難しいからです。
できるだけ高く売りたい場合は、同じマンションの競合物件と売却時期をずらすことをおすすめします。
価格よりも速さを優先するなら買取業者も選択肢
不動産会社に仲介に入ってもらい、買い手を探してもらうことが「仲介」ですが、不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。不動産会社の中には、買取に対応している業者もたくさんあります。
仲介と比べると相場よりも約3割安くなりますが、不動産会社に直接買い取ってもらうため、短期で売却できるメリットがあります。
マンション売却で迷ったときは
ワンルームマンションの売却を考えたときには、いかに高く売るかということばかりに気が回ってしまいます。しかし、不動産投資は大きなお金が動くものです。売却をするまでの過程や売却した先のことまで、しっかりと見据えて行動することが望まれます。
所有する不動産物件の売却に迷ったら、イエリーチを利用するのも賢い選択です。
イエリーチは、不動産投資家向けの資産管理サービスです。投資用ワンルームマンションのオーナーであれば誰でも無料で登録でき、スマホを使って簡単に物件の一覧管理ができて便利です。イエリーチは所有している物件の情報を入力することで、市場価値を可視化するだけでなく、不動産会社への査定依頼も備えています。所有者は物件の市場価値や査定価格をリアルタイムに把握でき、売却のタイミングを検討しやすくなります。
さらにリアルな収支の確認から売買シミュレーションまでをワンストップで行えるため、満足度の高い売却の実現に役立ちます。所有するワンルームマンションの資産管理や不動産経営に不安を感じているなら、ぜひイエリーチを活用してください。
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まとめ
ワンルームマンションの売却には、最適なタイミングや押さえておきたいポイントがいくつかあります。まずは周辺の相場価格や販売状況をチェックして、売却に向けて計画を立てることから始めると良いでしょう。
しかし、大きなお金が動く不動産投資ですので、売却の方法によっては大きな損を招くこともあります。効率的に、そして満足度の高い売却を実現するためには、不動産投資に特化したサービスを提供するイエリーチにご登録の上、ぜひ一度ご相談ください。