不動産物件の複数所有をおすすめする5つの理由
ここでは、不動産物件を複数所有することをおすすめする理由を紹介していきます。
①さらなる利益が期待できる
不動産物件の複数所有をおすすめするひとつ目の理由は、さらなる利益が期待できることです。不動産物件を複数所有すると、単純に家賃収入がその分増加します。例えば、一物件の家賃収入を100万円とすると、物件がふたつとも満室になれば、家賃収入も2倍の200万円となります。
副業で不動産物件を複数持っていれば、本業の収入よりも家賃収入の方が大きくなることも期待できるでしょう。また、家賃収入が増えると、複利運用効果も出てきます。
複利運用効果とは、不動産投資で得た収益または、利息を再度運用に回すことで利息を生む効果のことです。増加した家賃収入で、ローンの繰上返済を行っていけば、時間の経過とともにローンの残債は減少し続けます。
また、繰上返済を行えば月次の返済額が減り、手許のキャッシュは増加します。その増加したキャッシュを、次の繰上返済の原資に充てていきます。得た利益によってローンの残債を減らすことで、完済も早めることができるため、早期から借金のない物件を複数所有することができます。
②修繕リスクを軽減できる
不動産物件の複数所有をおすすめするふたつ目の理由に、修繕リスクの軽減があります。
不動産を所有していると、必ずどこかで修繕が発生します。もちろん、修繕費の積み立てなどは普段から行っておく必要はありますが、不動産物件を複数所有し、家賃収入が増加することで、修繕費用に対する原資を蓄えておくことができます。
また、異なる築年数の物件を選ぶことで、修繕の時期をずらすことができるため、修繕の時期修繕にかかる出費が集中するリスクを回避することができます。
また、修繕にかかる出費の時期をずらすことで、資金繰りの計画もより立てやすくなり、時間をかけて経営戦略を立てることもできます。
③災害・需要低下などのリスク分散ができる
不動産物件の複数所有をおすすめする3つ目の理由に災害・需要低下などのリスク分散ができることが挙げられます。
不動産物件を所有していると、様々なリスクが発生します。例えば、地震や洪水などの災害リスクや空室リスク、家賃や価値の下落リスクなどです。
不動産を一つしか所有していない場合、地震や洪水などで所有している不動産が全壊、半壊などの被害を受け、人が住めなくなってしまうと、家賃収入はゼロになってしまいます。
しかし、複数の物件を異なる地域に所有していれば、ひとつの物件が災害により被害を受けて、収入がゼロになってしまったとしても、別の地域にある物件では、継続して家賃収入を得ることができます。これにより、収入が途絶えるリスクは軽減できるでしょう。
これは、災害などの特別な事情のない空室リスクでも同じことがいえます。マンションなどの需要が低い地域などにある物件で空室が多く、不動産経営が上手くいかない場合でも、他の地域に別の物件を所有していれば、収入減を抑えることができます。
このように、複数の不動産物件を所有することで、リスクが分散でき、継続して不動産投資を続けることが可能になります。
④ローンの借り換えで有利になる
不動産物件の複数所有をおすすめする4つ目の理由はローンの借り換えで有利になることです。
自己資金のみで不動産を購入している人は少ないです。多くの場合、銀行などの金融機関から融資を受けて、不動産を購入しています。そのため、不動産のオーナーにとって、いかに賢くローンの返済や利息の支払いをしていくかが重要となります。
金利などの条件が良いローンへの借り換えも、ひとつの方法です。借り換えを受けるためには、銀行などの金融機関の審査が必要となりますが、不動産物件の複数所有をしている場合は、金融機関からの評価が高くなり、借り換えのハードルが下がる場合があります。
⑤節税対策もできる
不動産物件の複数所有をおすすめする5つ目の理由は税金対策もできることです。
不動産投資を行ううえで忘れてはいけないのが、税金のことです。不動産投資を行い、もうけ（所得）が出れば、所得税などの税金を納める必要があります。そこで不動産を複数所有していると、事業規模にすることができるため、節税対策になります。
不動産の貸付が事業規模かどうかは、不動産の規模によって変わります。目安となるのが、5棟10室の基準です。おおむね10室以上の賃貸アパートを所有している、または5棟以上の物件を賃貸している場合は、税務上、不動産貸付を事業規模で行っていると考えることができます。
不動産の貸付を事業規模で行っていると、所得税の計算上、様々な優遇を受けることができます。その一例が、青色申告特別控除です。不動産の貸付を事業規模で行っている場合は、最高65万円（令和2年以降は最高55万円）の青色申告特別控除を受けることができます。
一方、不動産の貸付が事業規模でない場合は、最高10万円までしか青色申告特別控除を受けることができません。
青色申告特別控除とは、簡単にいうと経費のようなものです。賃貸収入から経費を差し引いた金額から、さらに青色申告特別控除額を差し引いて、税金を計算します。
例えば、賃貸収入3,000万円、必要経費2,000万円で事業規模の場合の所得は、次のようになります。
不動産所得＝賃貸収入3,000万円－必要経費2,000万円－青色申告特別控除額65万円＝935万円
一般的に、不動産投資では他の事業に比べて、必要経費にできる支出の幅が狭いです。そのため、青色申告特別控除の金額が大きければ、それだけ大きな節税効果を生むことになります。
不動産の貸付を事業規模で行っている場合は、青色申告特別控除以外にも、青色事業専従者給与（白色の場合は専従者控除）の適用や赤字の繰り越しなど、様々な優遇を受けることができます。
不動産を複数所有する上での注意点
ここまでは、不動産物件の複数所有をおすすめする理由について紹介してきました。ここからは、不動産を複数所有するうえで注意するべき点を解説していきます。
不動産を複数所有するうえで注意しないといけないことは、やはり税金のことです。不動産物件を複数所有し、収入が増加するとそれだけ、所得も増加します。
日本の所得税は、所得が高ければ高いほど税率も高くなる累進課税制度を採用しています。不動産投資で成功している人は基本、高所得者になるので、所得税も高くなります。
また、所得税以外にも注意しないといけない税金が「個人事業税」です。個人事業税とは、個人で事業を行っている場合に課される税金のことです。サラリーマンでは、事業を営んでいないため、個人事業税を納める必要はありませんが、不動産投資を行った場合は、個人事業税が課されます。
個人事業税は国ではなく都道府県などの自治体に支払います。不動産貸付業の場合の税率は、5％（自治体によって変わる場合あり）です。
不動産を複数所有すると、上述した青色申告特別控除などの所得税の優遇を受けられることができますが、場合によっては納める税金が増加する場合もあるので、注意が必要です。
また、複数所有したマンションを売却したくなるときもあるでしょう。
その際、マンション毎に売却に関する税金や仲介手数料などの費用がかかることにも注意しましょう。
詳しくはワンルームマンションの売却にかかる税金の種類やシミュレーション方法を解説している記事をご参考ください。
まとめ
不動産の複数所有には、さらなる利益が期待できる、災害・需要低下などのリスク分散ができるなど多くのメリットがあります。
ただし、税金面など注意が必要なことも多いです。そのため、不動産の複数所有を検討する場合には、専門知識のある不動産会社に相談したほうが良いでしょう。
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