ワンルームマンションを売りたい！まず確認すべき事項・注意点・高く売る方法を紹介

ワンルームマンションを売りたいと思っても、手続きの煩雑さや価格が想定通りとなるか不安に思っている方もいるでしょう。

この記事では、ワンルームマンションを売りたい時に確認すべき5つのことや7つの注意点、高値で売却するコツを解説しています。

最後まで読めば、ワンルームマンションを適切なタイミングで売却できるでしょう。

ワンルームマンションを売りたい方が確認すべき5つのこと

ワンルームマンションを売りたいと思ったら、まず以下の5つのことを確認しましょう。

1. ワンルームマンションのローン残債額の計算
2. 地価・不動産市場の動向調査
3. 現時点での収支確認
4. 複数の不動産会社による査定
5. 売却に適したタイミング

売りたい時に衝動的にワンルームマンションを売っても、思った売値では売れない可能性があるためです。

しっかり確認したうえで、なるべく有利な条件でワンルームマンションを売却しましょう。

ワンルームマンションのローン残債額の計算

ワンルームマンションを売りたいと思ったら、まずローンの残債を確認しましょう。ローン残債が高額の場合、マンションを売却しても完済できない可能性があります。

ローン残債が残ると、自己資産から持ち出して返済しなければなりません。
ワンルームマンションの査定額とローン残債を比較し、完済できるか確認しましょう。

地価・不動産市場の動向調査

ワンルームマンションの売値は、地価や不動産市場の動向によっても上下します。まずは不動産市場の動向を調査し、高値で売れる時期かどうか確認しましょう。

適切なタイミングで売らなければ、想定よりも低い価格で売れたり、売却に時間がかかったりします。

ワンルームマンションを売りたいと思ったら、地価・不動産市場を確認したうえで売却の時期を見極めましょう。

現時点での収支確認

ワンルームマンション経営で得られている収支を確認しましょう。収支がプラスであれば、今無理して売る必要はありません。

一方でマイナスになっており、今後回復が見込めないと判断した場合は売却を検討しましょう。ワンルームマンションの収支がプラスかマイナスかも、売却の判断に役立つ指標です。

複数の不動産会社による査定

ワンルームマンションを売却する前に、複数の不動産会社の査定を受けましょう。不動産会社によって査定額は異なるケースがあり、また不動産売却の手腕もまちまちであるためです。

ある不動産会社ではローン返済が不可能な査定額だったとしても、ほかの会社では高値が付くこともあります。

ワンルームマンションを売りたいと思ったら、複数の不動産会社の査定を受けたうえで、市場価格のあたりをつけましょう。

「イエリーチ」ではいつでも何度でも無料で複数の業者に査定依頼を出すことが出来ます。

売却に適したタイミング

ワンルームマンションを売りたいと思ったら、適切なタイミングなのか確認してください。
一般的にワンルームマンションの売却に適したタイミングは、以下のようなケースです。

景気が好調なタイミングであれば不動産市場も活発になり、希望額に近い価格でワンルームマンションが売れる可能性が高いでしょう。

また、競合物件がないかどうかも大切です。近場に同じような条件のワンルームマンションが売りに出ていない時期を狙って売却してください。

ワンルームマンションの需要が高まる、単身者の異動が増える前に売るオーナーも多いです。

3月・9月は不動産の繁忙期であり、その前にワンルームマンション経営を考える人が増えます。

そのタイミングで売却すれば、時間をかけずにワンルームマンションを売却できる可能性があるでしょう。

最後に、築年数が20年を超える手前での売却も検討してください。築年数20年を超えると、マンションの売却価格が下がる傾向にあるためです。
資産価値が下がらないうちに、早めにワンルームマンションを売ることも検討してください。

詳しくは築20年のマンション売却の概要や高値で売るコツを解説している記事をご参考ください。

ワンルームマンション売却時の7つの注意点

ワンルームマンションを売却する際の7つの注意点を紹介します。

1. 競合物件の有無
2. 売却時の費用
3. ローン返済シミュレーション
4. 売却後の税金
5. 悪質な不動産会社による勧誘
6. 売りたい時に売れない可能性
7. サブリースの契約解除条項

以上の7項目に注意しなければ、ワンルームマンションの売却に失敗したり、金銭的なトラブルを抱えるリスクがあります。

注意事項を頭に入れたうえで、ワンルームマンションの売却を検討してください。

競合物件の有無

ワンルームマンションを売却する際は、周辺で競合物件が売りに出ていないか確認しましょう。

自己所有物件と同じ間取りの物件が同時に市場に出ている場合、1つでも条件面で負ければ競合物件の方が先に買われる可能性が高いからです。

例えば、同じ平米で間取りもほぼ同じ、売値も同じワンルームマンションがあったとします。ライバル物件の方が1分でも駅近であれば、先にその物件が売れてしまうかもしれません。

なるべくライバルがいない時期に売りに出した方が、売却期間が短く、売値も希望通りになりやすいでしょう。

売却時の費用

ワンルームマンションの売却には、費用がかかります。

マンション売却にはさまざまな経費がかかるため、事前にどの程度の費用が必要か把握しておいてください。

ワンルームマンションの売却には、以上のような費用が必要です。
ローン残債によっては数百万円以上必要になるため、経費が支払えるかどうかも確認しておきましょう。

詳しくはマンション売却に必要な費用について解説している記事をご参考ください。

ローン返済シミュレーション

ワンルームマンションを売却する際は、ローン返済シミュレーションをしましょう。
マンション売却額から経費を引いた額で、ローンを完済する必要があるためです。

物件を売却した費用でローンが完済できるか、しっかり検討してから売却しましょう。

売却後の税金

マンションを売却により利益を得た場合は、税金の支払い義務が発生する点に注意しましょう。

ワンルームマンションを売却した際は、以下の税金が必要です。

・印紙税
・登録免許税
・マンションの売却益に対しての譲渡所得税

印紙税と登録免許税は、利益の有無に関わらずかかります。また、マンションの売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる点に注意してください。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ マンションの売却金額 -（取得費 ＋売却時にかかった費用 ）

上記の譲渡所得に対して、以下の税率で所得税が課されます。

所有期間	税率合計	所得税	復興特別所得税	住民税
5年以内	39.63％	30％	0.63％	9％
5年超	20.315％	15％	0.315％	5％

【参考】No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（2023/3/19時点）

所有年数が5年以内の場合は短期所有となり、税金が高くなります。5年超の場合は税率が約半分になるため、手放すタイミングも重要です。

詳しくはマンション売却益にかかる税金について解説している記事をご参考ください。

悪質な不動産会社による勧誘

ワンルームマンション売却時は、悪質な不動産会社に媒介契約を依頼しないよう注意しましょう。悪質な不動産会社は、ワンルームマンションを不当な価格で売るように勧め、自社グループ会社で購入するなどの悪質な手段を取るケースがあります。

本来であれば得られたはずの利益を失うリスクがあるため、不動産会社選びは慎重におこなってください。

知識のない所有者に対して、自社の利益だけを考えて勧誘する不動産会社に注意しましょう。

売りたい時に売れない可能性

マンションを売りたいと思っても、すぐには売れない可能性がある点も頭に入れておきましょう。
一般的にマンション売却には時間がかかり、売りたいと思ってもすぐには売れません。
市場動向に左右されるため、売り時も見極めが必要です。

資金が必要になったタイミングになって急いで売りたいと焦ると、売値をかなり下げて売却する結果となります。

ワンルームマンションの売却は、計画的に余裕を持って売り出すようにしましょう。

サブリースの契約解除条項

ワンルームマンションをサブリース契約で経営していた場合は、契約解除条項を確認してください

サブリース契約はサブリース会社が所有者から物件を借りている状態であり、所有者側からの契約解除が困難なケースが多いです。

そのため売却したくても、サブリース会社が契約解除を拒否すれば、売却できません。
契約条項をよく読み、サブリース契約が解除できるタイミングで売却を検討しましょう。

高値でワンルームマンションを売りたい時の対処法4選

ワンルームマンションをなるべく高値で売却したい方は、以下4つの対処法を意識してください。

1. 信頼できる不動産会社の選定
2. 媒介契約の種類を厳選
3. 相場を反映した価格設定
4. 傷や汚れの修繕・小規模のリフォーム

不動産会社選びや売却前の一手間で、ワンルームマンションの売値を高くできます。

信頼できる不動産会社の選定

ワンルームマンションを高値で売却するには、信頼できる不動産会社選びが重要です。
優秀な不動産会社を選べば、物件の宣伝から売却までがスピーディで、売値も所有者の希望に沿ってくれるでしょう。

反対に、悪質な不動産会社やノウハウのない不動産会社に任せると、売却自体が困難になるケースもあります。

所有者と協力して誠実に対応してくれる、良い不動産会社を選んでください。

媒介契約の種類を厳選

ワンルームマンションを売却する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約は3種類あり、契約形態に応じて不動産会社のサポートが異なります。

契約の種類	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
メリット	・複数の不動産会社との同時契約が可能 ・所有者が買い手を個人で見つけた際に直接販売が可能	・所有者が買い手を個人で見つけた際に直接販売が可能 ・不動産流通機構（レインズ）への登録義務あり（契約日から休業日を除いて7日以内） ・販売状況報告を2週間に1度もらえる	・不動産流通機構（レインズ）への登録義務あり（契約日から休業日を除いて5日以内） ・販売状況報告を1週間に1度もらえる
デメリット	・不動産流通機構（レインズ）への登録義務がない ・販売状況の報告義務がない	・契約は1社のみ	・買い手への直接売却ができない ・契約は1社のみ

一般媒介契約は、複数の不動産会社との契約が可能ですが、販売状況の報告義務がないなどサポートはやや手薄です。

専属専任媒介契約は、サポートはかなり手厚いものの、所有者が買い手を見つけて直接売却ができません。

専任媒介契約は、契約できる会社は1社のみですが、所有者が買い手を見つければ直接契約が可能です。

それぞれのメリットとデメリットを検討したうえで、適切な媒介契約を結びましょう。

相場を反映した価格設定

ワンルームマンションを売却する際は、相場を反映した価格設定をしましょう。無理に高い値段をつけても、売れなければ意味がないためです。

周辺の似たような物件の価格相場を確認し、相場を意識した価格設定をおこないましょう。

「イエリーチ」では、調べたいエリアに登録されているマンションの売買参考相場価格を見ることが出来ます。

傷や汚れの修繕・小規模のリフォーム

ワンルームマンションの売却前に、傷や汚れの修繕はしておきましょう。

大規模なリフォームは損になる可能性がありますが、床の張り替えなどの小規模リフォームは売値を上げるために役立ちます。

不動産会社と相談したうえで、売値を上げるために必要な修繕などはあらかじめしておきましょう。

まとめ

ワンルームマンションを売りたいと思ったら、まずは時期を確認しましょう。タイミングを間違えると、ワンルームマンションが本来の価格で売れないリスクがあるためです。

また、不動産会社選びや競合物件の有無も重要となります。ワンルームマンションを初めて売却する方は、頼りになる不動産会社を選び、サポートを受けながら売却を進めましょう。