ワンルームマンションを売却する際、売却方法やタイミングによっては売値が変わるため、売却前に適切な知識を身につけておくことが大切です。
本記事を読むと、ワンルームマンションの売却方法、売却における注意点やタイミングに関する知識を得られます。
これまで抱えていたワンルームマンションの売却に関する不安や悩みを解消し、ご自身にとってベストな売却結果を手に入れましょう。
ワンルームマンションの売却方法
ワンルームマンションの売却の流れは下記の通りです。
・相場調査・不動産査定
・媒介契約の締結
・売却活動開始
・売買契約の締結
・精算・引渡・退去
・賃貸人の地位承継通知
・確定申告
相場調査・不動産査定
はじめに相場調査・不動産の査定を依頼します。
マンションの売却相場を調査し、納得できる価格で売却できるかを判断します。
無料で利用できる不動産一括査定サイトを活用して、複数の不動産会社に査定を申し込みましょう。
各社の査定金額を比較しながら、売却するか否か、どの不動産会社に依頼するか判断しましょう。
媒介契約の締結
査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
マンションを売却する際、自分で買主を探すことは難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
締結の際、売主と不動産会社の間で下記の内容を取り交わします。
・売却活動の条件
・成約した際の報酬金額
・契約期間
売却活動開始
媒介契約締結後、売却活動を開始します。
依頼した不動産会社の営業担当者が売却活動を開始し、購入希望者に対して内覧案内などをします。
その際、売主にも下記のような売却活動ができます。
・部屋の掃除
・見栄えのいい写真の撮影
・営業担当者と良好な関係を築く
部屋を掃除して、見栄えのいい写真を撮影しておくと、不動産情報サイトで購入希望者の目を引きやすくなります。また営業担当者と良好な関係を築いておけば、あなたの物件を優先して購入希望者に紹介してくれる可能性も高まるでしょう。
また、早期のワンルームマンションの売却を望むならば、自宅として使っているマンションであっても内覧には積極的に協力しましょう。
売買契約の締結
買主が見つかれば、売買契約を締結します。
売却活動をして購入希望の買主から申し込みが入ると、売主と買主の間で価格交渉をおこないます。
価格において双方同意すれば、売買契約を交わして下記のような内容を取り決めます。
・引渡日
・所有権の移転時期
・手付金の支払い時期や支払い方法
・売買代金の支払い時期や支払い方法
清算・引渡・退去
売買契約締結後、ワンルームマンションに関する精算をおこない、買主に物件を引き渡します。住んでいる場合は事前に取り決めた退去日までに退去します。
ワンルームマンションに関する精算は3つです。
・固定資産税
・管理費・修繕積立金
・ローン残債の整理
固定資産税、管理費・修繕積立金は売主が一旦全額支払い、引渡日に応じて日割り計算して買主と精算します。
ローン残債は事前に金融機関と打ち合わせ、売却代金や手持ち金を使って整理します。
固定資産税
固定資産税は住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する方が負担する税金です。
通常、売却した年の1月1日時点で持ち主だった方が支払います。
しかし、年の途中で売却した場合は、売主が全額負担だと不公平であると考えられるため、 売買当事者間で日割り計算を行い、買主も負担することが慣例となっています。
管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金は、マンションのメンテナンスや日常管理のための費用です。
マンション引渡日以前は売主が、引渡日以降は買主が負担するのが一般的です。
そのため、マンションの管理費・修繕積立金を年間で一括納入している場合、日割り計算され退去日以降の金額が買主から返金されます。
ローン残債の整理
売主は不動産を売却する際、ローンが残っていれば一括返済する必要があります。
ローン残債を返済しなければ抵当権を抹消できず、物件を売却できなくなるからです。
マンションの売却代金や手持ちの資金を使ってローン残債を整理しましょう。
賃貸人の地位承継通知
投資用ワンルームマンションの場合、賃貸人の地位承継通知をおこないます。
入居者に対してマンションの所有者が変更になったことを通知する必要があります。
主な通知内容は下記の通りです。
・オーナーが変わること
・オーナーが変わっても変わらず賃貸で住み続けられること
・管理会社も変更になる場合、その内容と変更日
通知は義務ではなく、具体的な方法は地域や不動産会社によっても異なるため、担当の不動産会社への確認をおすすめします。
確定申告
最後に確定申告をおこないます。
ワンルームマンション売却によって譲渡所得を得た場合、確定申告により所得税を支払う必要があります。
また、売却時に限らずワンルームマンションの所有中は確定申告が必要です。
詳細はワンルームマンションの確定申告について解説している記事をご参照ください。
ワンルームマンション売却の注意点
ワンルームマンションの売却に失敗しないために、5つのことに注意しましょう。
・ローン残債を確認する
・仲介を依頼する不動産会社を慎重に選ぶ
・「仲介」と「買取」の違いを知る
・媒介契約の種類を理解する
・サブリース契約解除条項を確認する
ローン残債を確認する
ワンルームマンションの売却前には、ローン残債を確認しましょう。
ローン残債があるマンションを売却するにはローンの一括返済をおこない、金融機関に抵当権の抹消を依頼します。
多くの場合、マンションの売却代金をローンの返済に充てます。売却代金でローンを返済しきれないケースでは、自己資金で補わなければなりません。
ワンルームマンションの売却を検討している方は必ず事前にローン残債を確認し、不動産会社や金融機関に相談しましょう。
仲介を依頼する不動産会社を慎重に選ぶ
初めての売却ではわからないことが多く、手続きの窓口になる不動産会社の担当者に頼る部分が大きくなるため、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選びましょう。
不動産会社を選ぶ際の3つのポイントを紹介します。
・投資物件に強い不動産会社を選ぶ
・チラシやサイト作りをチェックする
・査定の根拠を聞く
投資物件に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社の中でも、投資物件に強い不動産会社を選びましょう。
ワンルームマンションは投資物件として扱われることが多いです。投資物件に強い不動産会社の方が、ワンルームマンションの販売力が強い傾向にあります。
販売実績や経験が多く、ワンルームマンション投資に興味のある優良顧客を抱えている可能性も高いため、早期に売却できる可能性が高いです。
チラシやサイト作りをチェックする
チラシやサイト作りが上手な不動産会社を選びましょう。
なるべく多くの人にアピールすることを想定し、物件の良さや地域の住みやすさをわかりやすく紹介してくれる不動産会社の方が、購入希望者を見つけやすいからです。
査定の根拠を聞く
査定の根拠を聞いて「高預かり」を避けましょう。
高預かりとは、相場よりも明らかに高い査定額を提示して、仲介契約を得ようとすることです。
不動産会社の得意分野のため高い査定額なのか、高預かりなのかを判断するために査定の根拠を聞きましょう。
「仲介」と「買取」の違いを知る
ワンルームマンションを売却する際は、仲介と買取の2種類の売却方法があります。
・仲介：売主と買主の間に不動産会社が入って仲介する一般的な売却方法です。
・買取：不動産会社が直接売主から物件を買取る売却方法です。
それぞれのメリット・デメリットを下表に示します。
| メリット | デメリット | |
| 仲介 | ・自分で売却価格を設定できる | ・契約不適合責任（売却後に発見された物件の不良を負う責任）が発生する ・修繕を検討する必要がある。 |
| 買取 | ・不動産会社が直接買い取るため、第3者に知られず売却できる ・即現金化できる ・仲介手数料を支払わなくてもいい | ・売却価格が市場の6〜8割ほど割安になる |
それぞれのメリット・デメリットを把握し、ニーズに合った方法を選びましょう。
媒介契約の種類を理解する
ワンルームマンションの売却時は、媒介契約の種類を理解しましょう。
不動産会社との媒介契約には3種類あり、契約形態に応じて不動産会社のサポートが異なります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれのメリット・デメリットを下表に示します。
| 契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| メリット | ・複数の不動産会社との同時契約が可能 ・所有者が買い手を個人で見つけた際に直接販売が可能 ・契約の有効期間に指定無し | ・所有者が買い手を個人で見つけた際に直接販売が可能 ・不動産流通機構（レインズ）への登録義務あり（契約日から休業日を除いて7日以内） ・販売状況報告を2週間に1度もらえる | ・不動産流通機構（レインズ）への登録義務あり（契約日から休業日を除いて5日以内） ・販売状況報告を1週間に1度もらえる |
| デメリット | ・不動産流通機構（レインズ）への登録義務がない ・販売状況の報告義務がない | ・契約は1社のみ ・契約の有効期間が3か月以内 | ・買い手への直接売却ができない ・契約は1社のみ ・契約の有効期間が3か月以内 |
それぞれのメリットとデメリットを検討したうえで、適切な媒介契約を結びましょう。
サブリース契約解除条項を確認する
サブリース契約のワンルームマンションを売却する場合は、サブリース契約解除条項を確認しましょう。
サブリース契約が締結されているマンションは売却査定額が下がるため、一般的には売却前にサブリース契約の解除をおこないます。
しかし、サブリース契約の解除には違約金が発生するケースもあるので、必ずサブリース契約解除条項を確認しましょう。
ワンルームマンション売却のタイミング
ワンルームマンション売却のタイミングは3つです。
・月々の収支が赤字になったとき
・ローン返済が滞ったとき
・好景気のとき
月々の収支が赤字になったとき
月々の収支が赤字になったときは、売却を検討しましょう。
家賃収入と月々のローン返済額や諸経費などを比較して、収支が赤字になっている場合は売却を検討すべきです。
築年数の古いマンションは修繕積立費や管理費が途中で増額することもあります。
修繕積立金や管理費が増額されてしまい、月々の収支が赤字になることは珍しくありません。
気づかぬうちに赤字にならないように、修繕積立金や管理費は時折チェックするようにしましょう。
ローン返済が滞ったとき
ローンの返済が滞った時も売却を検討するタイミングです。
ローン返済の原資である家賃収入が継続的に得られず、ローン返済を自己資金で補わなければならない状況が生じる場合、売却を検討すべきです。
例えば、築年数が経過して入居者が付きにくくなると家賃収入を得られなくなります。
ローン返済の計画に滞りがないか、今一度確認しましょう。
好景気のとき
好景気のときは、売却を検討しましょう。
好景気のときは地価が上がることが多く、ワンルームマンションの売却価格も高くなる傾向があります。
実際に2022年における首都圏の中古マンションの成約物件価格は、4,276万円（前年比10.5%上昇）であり、10年連続で上昇しています。
【引用】首都圏不動産流通市場の動向（2022年）-公益財団法人東日本不動産流通機構
好景気では比較的短期間での売却も期待できるため、良いタイミングといえます。
まとめ
この記事では、ワンルームマンションの売却方法について解説しました。
ワンルームマンションの売却には、おこなうべきことが多くあります。
・事前の査定
・不動産会社との契約
・買主との売買契約
・確定申告
売却で失敗しないためにも、不動産会社の選定や媒介契約の種類を慎重に選ぶ必要があります。
スムーズにマンションを売却するためにも、流れをしっかりと把握して、余裕を持った準備をしておきましょう。