ワンルームマンションの経営を続けるなかで、なかなか売却できなかった経験がある方もいらっしゃると思います。
売却できない場合は、売れない原因を知って売り方を見直すことが大切です。
ワンルームマンションの売却には時間がかかる場合もあるため、時間にゆとりを持って売却を進めていきましょう。
本記事では、ワンルームマンションを売却できない5つの原因を紹介しています。
売るコツや売却時の注意点などもまとめているため、ワンルームマンションの売却を検討している方は最後まで読んでください。
ワンルームマンションを売却できない5つの原因
ワンルームマンションを売却できない原因として以下の5つが想定されます。
・売却価格が相場よりも高い
・築年数が古い
・利回りが悪い
・不動産会社の売り方に問題がある
・サブリース契約を解除できない
売却価格が相場よりも高い
売却価格が相場よりも高いワンルームマンションは売れにくくなります。特に売主の都合だけで、売却価格を決めていると相場よりも高額になっている可能性が高いです。
不動産市場にはあらゆる物件が売り出されているため、相場より高い物件が優先的に購入されるケースはほとんどないでしょう。そのためワンルームマンションを早期に売却したい場合は、適正な価格で売り出す必要があります。
しかし、所有マンションの相場価格がわからないと悩む方もいるでしょう。相場価格の調べ方がわからない方は、「イエリーチ」の活用がおすすめです。
「イエリーチ」は無料で何度でも査定依頼が出せるため、気軽に物件の相場価格を知ることができます。
築年数が古い
築年数が古いとワンルームマンションは売れにくくなります。
築年数に応じて物件の老朽化が進んだり、設備が時代に合わなくなったりするためです。
以下の表は、築年数ごとの中古マンションの対新規登録成約率をまとめたものです。
【引用】築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）-公益財団法人 東日本不動産流通機構
築年数が古くなると成約率も下がっているのがわかります。
築年数が古いワンルームマンションは、価格を相場より下げるなどして売却を目指しましょう。
利回りが悪い
ワンルームマンションが売却できない理由として、利回りの低さがあります。
利回りとは、購入価格に対して年間の家賃収入がどれくらいあるかを表す指標です。
ワンルームマンションは投資目的で購入されるケースが多く、購入の判断基準として利回りが重視される傾向にあります。
特に築年数が古いワンルームマンションは、家賃の値下げや修繕費の増大などによって利回りが低下しやすくなります。
利回りが悪いワンルームマンションを売却するためには、売却価格の見直しが必要です。
不動産会社の売り方に問題がある
不動産会社にワンルームマンションの売却を依頼する場合、売り方に問題があって売却ができないこともあります。
売り出し価格が相場並または相場以下のケースで売却活動が長引いている時は、不動産会社の売り方に問題がないかを確認してください。
・不動産会社の広告に記載されているアピールポイントが少ない
・不動産会社の公式サイトに記載されている内容が薄い
・担当者の対応が悪い
買主は、広告やインターネットの情報を参考にしてワンルームマンションを探しています。
そのため、不動産会社の広告や宣伝が不十分だと売れません。
また、問い合わせがあっても担当者の対応が悪いと契約に至りにくくなります。
ワンルームマンションを売却する場合は、実績のある不動産会社選びや担当者の売却意欲の高さなども重要です。
サブリース契約を解除できない
サブリース契約を解除できないと、ワンルームマンションは売却しにくくなります。
サブリース契約とは、サブリース会社に不動産を貸してサブリース会社から家賃をもらう方式です。
サブリース会社は、入居者とオーナーを仲介する立場になります。オーナーのメリットは、空室が発生してもサブリース会社から家賃が支払われることです。
オーナーはサブリースの手数料として、一般的に家賃の10％～20％をサブリース会社に支払います。
サブリース契約があっても売却は可能です。
ただし、サブリースの手数料を引かれた家賃で利回りが計算されるため、売却価格は数百万円程度安くなる可能性があります。
また、サブリース会社は借地借家法で保護されています。
オーナーが契約を解除したくても、「申し出から解約できるまでの期間は6か月」のように解除までの期間が定められていることもあるため、時間がかかるケースもあります。
サブリースの解除は、不動産会社にとって痛手となります。そのためサブリース会社によっては解除の条件として、家賃の数か月分を要求されることも珍しくありません。
売却できないワンルームマンションを売る方法
売却できないワンルームマンションは、売り方を変えると売却できるケースがあります。
ワンルームマンションの売却方法を解説します。
・相場をもとに価格設定を見直す
・売却実績のある不動産会社に変更する
・築年数が古いマンションは買取を検討する
・損切りを覚悟する
・入居者がいる状態で売りに出す
・マンションを売却しやすい時期を狙う
相場をもとに価格設定を見直す
ワンルームマンションを売るためには、相場をもとに価格を見直しましょう。
売却相場は、売却したいマンションと近い条件のマンションが参考となります。
売却予定のマンションと同じような間取り・築年数の近隣のマンションが売り出されていないか、不動産ポータルサイトで調べてみましょう。
売却価格が相場よりも高くなっている場合は価格を相場以下にすると売りやすくなります。
「イエリーチ」では、調べたいエリアに登録されているマンションの売買参考相場価格を見ることが出来ます。
売却実績のある不動産会社に変更する
売却実績のある不動産会社に変更することも、1つの方法です。
また、不動産会社によって売買する不動産の種類で強みや弱みがあります。ワンルームマンションを売却する場合は、ワンルームマンション売却に強みがある不動産会社を選びましょう。
不動産会社を選ぶ際は、直近の販売実績を確認するのがおすすめです。似たようなマンションの販売実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。
築年数が古いマンションは買取を検討する
築年数が古くて売却できないワンルームマンションは買取の検討をおすすめします。
買取とは、不動産会社に直接マンションを売却することです。
媒介契約に比べると売却価格は下がります。ただし短期間で売却して現金化できることがメリットです。
買取を検討する場合は、不動産会社に買取査定を依頼します。
現在売り出している価格と買取査定を比較し、買取査定に納得ができるなら買取をおすすめします。
損切りを覚悟する
ワンルームマンションの売却ができない場合は損切りを覚悟する必要もあります。
マンション売却ができない方の中には、相場よりも安く売って損をしたくないという方もいるでしょう。
しかし、売却できないマンションを保有したままだと維持費が発生し、固定資産税や都市計画税などの納税も必要です。
築年数が古いマンションの場合は、新たに修繕費などが発生する場合もあります。
長く保有するほど損をする場合もあるため、損をしてでも売るという気持ちを持つことも大切です。
入居者がいる状態で売りに出す
同じ不動産投資家に売却する場合、ワンルームマンションは入居者がいる状態の方が売れやすいです。
買主もマンションを購入した時点で家賃収入が発生するため、入居者を探す必要がある空室のマンションに比べると魅力を感じます。
入居者がいる場合はなるべく早めに売却できるように、売却価格や不動産会社の見直しなどをおこないましょう。
マンションを売却しやすい時期を狙う
ワンルームマンションが売却できない場合は、売却しやすい時期を狙いましょう。
マンションが売却しやすい時期は、新生活が始まる前の2月から3月頃です。
3月までに売れないと、そのあとは売りにくくなってしまいます。
下図は、首都圏の中古マンション成約件数と成約率の推移です。
【引用】不動産市場動向データ集-（公社）全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所
例年、3月に中古マンション成約件数のピークがあるのがわかります。
売りに出しても、すぐに買主が見つかるとは限りません。
そのため、11月から12月頃には販売活動をスタートできるように準備しましょう。
ワンルームマンション売却時の注意点
ワンルームマンションの売却時には以下の2つに注意しましょう。
・囲い込みに気をつける
・売却には時間がかかるケースがある
囲い込みに気をつける
ワンルームマンション売却では、不動産会社の囲い込みに注意しましょう。
囲い込みとは、マンション売却を依頼した不動産会社が自ら売買の相手を探す行為です。
他の不動産会社を介さず、自社のみで売主・買主と取引を完結させようとするため囲い込みと呼ばれています。
囲い込みをおこなう理由は、買主と売主の両方から手数料を徴収して儲けるためです。
また、囲い込みによる売主のデメリットは以下の2つです。
・不動産会社の都合で売買スケジュールが遅れる
・不動産会社が契約を急ぐことで値下げを請求される
囲い込み対策として有効なことは、一般媒介契約を結んで、複数の不動産会社にマンション売却を依頼することです。
一般媒介契約を結ぶことで、ひとつの不動産会社にマンションの情報が集約して囲い込みされることを防ぐ効果があります。
売却には時間がかかるケースがある
ワンルームマンションの売却には時間がかかるケースもあります。
一般的に、買い手が見つかって契約してから引き渡しまでの期間は、およそ1～3か月間かかります。
特に媒介契約を結ぶ場合は買い手が見つからないこともあるため、長期を想定して売却準備を進める必要があります。
売却できない状態が続くのを防ぐためには、売却相場の確認や価格の見直しなどもこまめにしましょう。
すぐに売却したい場合は不動産会社の買取の方がスムーズです。しかし、媒介契約を結ぶ方が買取よりも高値で売却できます。
買取は最後の手段とし、まずは媒介契約での早期売却を目指しましょう。
まとめ
ワンルームマンションの売却ができない場合、まずは売却ができない原因を探しましょう。
価格や不動産会社の見直し、売却時期を変えることでスムーズに売却できる場合もあります。
媒介契約で売却できない場合は、不動産会社に買い取ってもらうことも方法の1つです。
売却できないワンルームマンションはそのままにせず、売却できるように行動を起こしましょう。