マンション投資と金利上昇
まず、マンション投資と金利上昇の関係について解説していきます。
マンション投資を始める際、マンション購入代金に全額を自己資金で支払わず、融資を受けてマンションを購入したオーナーが多いのではないでしょうか。
毎月ローンを返済していく必要がありますが、ローンの返済とともに借入先に支払わないといけないのが利息です。
ローンの利息には、固定金利と変動金利があります。固定金利は、金利が一定のため、毎月支払う利息はほとんど同じです。一方、変動金利は、一定期間ごとに市場の動向や政府の政策などを鑑みて金利が変動するため、毎月支払う利息の金額も変動します。
この変動金利は、世界情勢の影響などで金利が上昇することがあります。
例えば、毎月50万円の利息を支払っていたものが、金利上昇で毎月60万円の利息を支払うことになった場合、毎月10万円のキャッシュが減少することになります。
最悪の場合、家賃収入よりも返済額が高くなることも考えられます。このように金利上昇により不動産投資がうまくいかなくなるリスクのことを「金利上昇（金利変動）リスク」といいます。
マンション投資の金利上昇対策
マンション投資には、金利上昇（金利変動）リスクがあります。そのため、マンション投資を成功させるには、金利上昇対策を普段から行っておく必要があります。ここでは、代表的な金利上昇対策を見ていきましょう。
元金均等返済を検討する
投資用ローンの返済方法には、元金均等返済と元利均等返済があります。
元金均等返済とは、毎月の元金の返済を同じ金額にする方法です。支払う利息の金額は毎月異なるため、元金＋利息の毎月の総支払額は異なります。たとえば、元金が10万円であれば、固定で10万円あり、そこに追加して利息の金額を返済するというものです。
元利均等返済とは、元金＋利息の毎月の総支払額を同じにするということです。たとえば、毎月元金＋利息を10万円返済します。
元金均等返済と元利均等返済を比べると、元金均等返済の方がローン残高を減らすができます。そのため、低金利のうちに返済方法を元金均等返済に変えるのがおすすめです。
利息はローン残高に対して計算されます。
「元金×金利÷365×返済日数=利息」で算出されます。そのため、ローンの残高を早めに減らすことで、金利上昇後の影響を低くすることができます。
自己資金の割合を大きくする
マンションの購入を検討しているオーナーの場合は、自己資金の割合を大きくすることで金利上昇リスクの対策になります。自己資金の割合を大きくする方法とは、マンションを購入する際に自己資金を多めに用意し、ローンを組む金額を低く抑えるというものです。
マンション購入資金のうち、自己資金の割合を増やして借入金の比率を下げる（自己資本比率を高める）ことで、後に金利が上昇したときでも、その影響を抑えることができます。
ただし、自己資本比率を高めるということは、その分、先にキャッシュを支払うということです。後にキャッシュが苦しくなるということもあります。マンション購入時の自己資金の割合を大きくする場合は、現状やその後の資金繰りを把握して、どこまでの自己資金を用意するのかを判断しましょう。
繰り上げ返済をする
ローン残高を少なくし、金利上昇の影響を抑える代表的な方法が「繰り上げ返済」です。資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済をしてローン残高を少なくします。繰り上げ返済はローン残高を少なくする方法ですが、それ以外にもローンの返済期間を短縮したり、毎月の支払い額を減額したりすることができます。
ローンの返済期間を短縮したり、毎月の支払い額を減額したりすることで、金利上昇の影響を抑えるだけでなく、キャッシュに余裕を持たせ、資金繰りが楽になるメリットもあります。
投資用マンションを売却する
マンション投資で利益やキャッシュを得る方法には、毎月の家賃収入と物件の売却益の2つがあります。金利の上昇により、毎月の家賃収入を得ても支出が多く、キャッシュが減少するという場合は、マンションの売却も視野に入れましょう。
マンションの売却益で不動産ローンを返済します。複数の物件を持っている場合や、物件の買い替えを考えている場合には、有効な方法といえます。
早期から金利の上昇に備える
金利の上昇に対する対策は、金利が上昇する前から対策を講じておきましょう。ここでは、早期から金利の上昇に備える方法を紹介していきます。
事前に計画を立てておく
早期から金利の上昇に備えるためには、事前からしっかりとした計画を立てておく必要があります。金利の上昇がキャッシュフローにどこまで影響するのかを把握しておきます。
キャッシュフローを把握するために必要なのが、利益や資金繰りなどのシミュレーションです。諸経費率や金利の上昇を考慮したシミュレーションをすることで、さまざまな事象が起こった場合の利益を計算することができます。
シミュレーションを行い、諸経費などを差し引いたあとに得られる利益はいくらなのかを試算しておくことで、いざ金利上昇などの事象があった場合に、すぐに適切な対策を講じることができます。
収支シミュレーションの計算方法
マンション投資における収支シミュレーションとして、利回りを計算することが大切です。利回りとは、投資した金額に対し、いくらの利益を得ることができるのかを示す数値のことです。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがありますが、金利上昇に備えるために行う収支シミュレーションの計算では、実質利回りを用います。
実質利回りの計算は、細かい収益性を把握したいときに使う計算方法です。実質利回りを計算することで、運用にかかる諸々の費用を組み込んだ、最終的な収益性を確認することが可能となります。実質利回りは、次の計算式で求めます。
実質利回り＝（年間家賃収入 – 年間経費）÷（不動産購入価格 + 購入時諸経費）× 100
実質利回りの計算や、計算後にその数値をどのように活用したらよいのかを検討することは、オーナーひとりでは難しいでしょう。そこで、シミュレーションツールを活用することでスムーズに利回りなどの計算や計画を簡単にすることができます。
シミュレーションツールのイエリーチは、自分が購入した投資用ワンルームを理想の収支状況に近づける、資産管理サービスです。自分が保有している投資用ワンルームがデータベースに登録されており、情報を正しく入力することで収支管理や収支シミュレーションが無料で活用できます。
また、収支の確認から売買シミュレーションまでワンストップでできるので、いざ金利上昇などの事象があった場合に、すぐに適切な対策を講じることができます。ぜひ、この機会に、イエリーチのシミュレーション機能をご活用ください。
まとめ
金利上昇により、不動産投資がうまくいかなくなるリスクのことを「金利上昇（金利変動）リスク」といいます。マンション投資を成功させるには、金利上昇対策を普段から行っておく必要があります。
早期から金利の上昇に備えるたえには、しっかりとした収支シミュレーションを行う必要があります。しかし、実質利回りの計算や、計算後にその数値をどのように活用したらよいのかの検討は、経営者一人では、難しい部分も多くあります。正しい判断をするためにも、イエリーチのシミュレーション機能を活用しましょう。