不動産の賃貸経営を成功に導く収支計画の立て方

不動産投資の出口を考えるためにも定期的な収支計画は必要

不動産経営を成功させるためには、収支計画を定期的に立てることが必要です。実は、収支計画は、賃貸経営だけでなく、不動産投資全体を考えた場合にも必要不可欠となります。

ここでは、なぜ不動産投資において収支計画が必要なのか、その理由について見ていきましょう。

不動産投資における出口戦略とは

不動産投資において収支計画が必要な理由に、出口戦略があります。出口戦略をしっかりとしておくことで、不動産投資全体を成功させることができます。

出口戦略とは、不動産投資の出口を考えて不動産経営をするということです。不動産投資には「入口」と「出口」が存在します。入口とは不動産の購入時のこと、出口は保有している不動産を最終的にどうするのかということです。

例えば「市場価値に合わせて物件を売却する（キャピタルゲイン）」「家賃収入を年金の足しにする（インカムゲイン）」などが不動産投資における出口です。また、「物件を相続する」ことも出口のひとつといえます。このように、不動産投資の出口は人それぞれです。そのため、出口戦略も人それぞれで異なります。

不動産の収支計画は、出口に応じて考えておく必要があります。なぜなら、将来売却するのか、相続するのかなどで中長期的な収支計画が異なるからです。一般的に、不動産を購入する際には、収支計画を立てて物件を選びます。

しかし、不動産仲介会社に収支計画を一任していたり、収支計画を立てずに不動産を所有し続けていたりすることがしばしばあります。オーナー自身が定期的に収支を見直し、当初の計画どおりに進行しているのかを把握することは、出口戦略を立てるために欠かせない作業なのです。

戦略を再検討する必要もある

不動産投資において、収支計画が必要な理由のひとつが出口戦略ですが、不動産投資では出口戦略を再検討しなければならないこともあります。出口戦略を再検討する際に重要となるのも収支計画です。

投資用物件はさまざまな理由により、購入した当初よりも収支がマイナスになることは多いです。
収支が悪化している状態であれば、購入当初に想定した出口戦略を考え直す必要がでてきます。

例えば、当初は家賃収入が多くプラスの収支が出ている場合や、今後の家賃収入の増加を見込んで少額のマイナス収支を想定していた場合であっても、その後収支を計算すると大幅なマイナスになっていることもあります。

この場合は、収支計画を検討し、改善することでプラスの収支に持っていけるのか、それとも、プラスの収支をあきらめて現状の物件を売却し、新しい物件を購入した方がよいのかを検討しなければなりません。つまり、出口戦略の見直しをする必要があります。

出口戦略の変更などの戦略を立てるためにも、定期的に収支計画を立て、不動産投資における現状と今後の把握をしておく必要があります。

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基本的な収支計画の立て方

ここまでは、不動産投資に収支計画が必要な理由について見てきました。しかし、収支計画の立て方がわからないという人も多いでしょう。

そこでここからは、基本的な収支計画の立て方について見ていきましょう。

収支計画を立てるためには、まず収入と支出にどのようなものがあるのかをしっかりと把握しておく必要があります。なぜなら、収支計画は「収益＝収入－支出」で計算するためです。収支計画を立てた結果、採算が取れないなら、物件の設備について考慮したり、資産計画そのものを再検討したりする必要があります。

では、不動産投資における収入や支出には、どのような項目が含まれるのでしょうか。

収入

不動産投資の収入の代表的なものには、次のものがあります。毎月の家賃収入だけでなく、共益費や礼金なども含まれます。

・家賃収入
・駐車場収入
・共益費
・礼金収入
・更新料収入　など

支出

不動産投資の支出の代表的なものには、次のものがあります。毎月のローンの返済だけでなく、修繕費など定期的にかかるものも含まれます。

・毎月のローン返済額
・定期的もしくは一時の修繕費
・損害保険料
・固定資産税などの税金
・管理委託費　など

収支計画書の例

収入と支出の金額が把握できれば、次は収支計画書を作成します。

収支計画書では、キャッシュフローを重要視して作成します。収支計画書に決まった様式はありませんが、例えば、次のような計画書を作成して収支を管理します。

※単一物件と想定したときの収支計画書です。複数物件を所有する場合は数値は変動します。

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収益が得られる収支計画のポイント

収支計画表を作成したら、その収支計画により、収益が得られるかどうかを考えます。何の問題もなく、収益が出ている場合は良いですが、そうでない場合は収益を得られるように改善する必要があります。

そこでここでは、収益が得られる収支計画のポイントを見ていきましょう。

ポイント１．収支の現状を把握する→月次

収益が得られる収支計画にするには、最初に月次で収支の現状を把握します。現状の収入と支出を確認して収支をチェックしましょう。

そのうえで、収支の現状を把握した後に、現状やライバルとなる物件などの状況を参考・比較し、適正な賃料を設定します。

また、空き室率や修繕費などの諸経費も考慮しておきましょう。空き室率は、物件のある地域の似たような物件を参考に、おおよその空室率の値を予想します。このとき、現状の空室率が基準より高いかどうかなども比較する必要があります。基本的には新築で0～5％程度、築10～15年で20％程度 を想定しておくと良いでしょう。利回りの相場は新築で0～2%程度、中古で3～7％程度となります。

ポイント２．収支の改善計画を立案する

収支の現状を把握し、将来の収支計画表を立てたら、次に収支の改善計画を考えます。

改善計画は、現状の収支をよりよくすることを前提に計画を立てます。例えば、利回りが相場を下回っているのであれば、空室率を抑えるための施策や、所有している物件の付加価値を高め、相場よりも家賃を高くするための策を講じます。

例えば、IoT（インターネットによる管理など）に対応した家電や家具の導入をして不動産の価値を向上させることができるでしょう。また、これらのサポートをしてくれる管理会社を探すなどをすることも、収支を改善させるひとつの手段です。重要なポイントは、家賃水準や空室率をふまえた収支の改善計画を考えることです。

ポイント３．収支管理サービスを活用する

見てきた通り、大事なのは物件にあった収支の改善計画を考えることです。しかし、収支の改善計画を実現可能なものにするためには、考えられるさまざまなシナリオを想定する必要があります。せっかく収支の改善計画を立てても、実現可能性が低ければ成功する可能性も低くなります。

ただ、経営者ひとりで、実現可能な収支の改善計画を立てることは難しいです。そこで、収支管理のできるサービスを活用します。収支管理のできるサービスとして、おすすめなのがイエリーチです。

イエリーチなら、基本的にすべてのサービスを無料で受けることができます。また、物件情報を登録するだけで、保有する物件の収支情報やシミュレーション、市場価格の査定まで簡単にできます。収支改善に興味のある方は、ぜひ一度、イエリーチをご活用ください。

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まとめ

不動産経営を成功させるには、収支計画をしっかり立てる必要があります。また、収支計画だけでなく、収支の改善計画も立てていく必要があります。

しかし、経営者ひとりでこれらの計画を立てるのは難しいです。そこで、収支管理のできるサービスなどを利用し、実現可能な計画をたてることが収支改善の重要な事項となります。