マンション経営は、長期で安定した収入を得られるため人気があります。
一方で、マンション経営に不安を抱える方も多いでしょう。
マンション経営で失敗しないためには、リスクや注意点を知って事前に対策をおこなうことが重要です。
本記事では、マンション経営のリスクや注意点などをまとめています。
リスクや注意点に備える方法や対策なども紹介しているため、マンション経営に不安を感じている方は最後まで読んでください。
マンション経営の注意点やリスク
マンション経営で失敗しないためには、マンション経営にどのようなリスクがあるのか知っておきましょう。
マンション経営の注意点やリスクとして以下の2つを紹介します。
・マンション経営のリスクと注意点の一覧
・区分マンション経営をおこなう場合のリスクと注意点
マンション経営のリスクと注意点の一覧
マンション経営に不安を抱えている方に向けて、マンション経営のリスクと注意点を8つ解説します。
・空室
・ローンの金利上昇
・災害
・増税
・管理会社の倒産
・入居者の家賃滞納
・初期費用が高い
・経営に失敗して借金を抱える
空室
マンション経営には、空室による収入減のリスクがあります。
退去者が出ると、次の入居者が決まるまで家賃収入が入りません。
入居者の有無にかかわらず維持管理費は必要です。そのため、空室の期間が長引くほど、収入が減り赤字となる可能性が高まります。
マンションを購入する際は、立地条件が良い場所や人気が高い場所を選ぶなど、新しい入居者がすぐに決まるようなマンション選びも重要です。
ローンの金利上昇
金融機関から融資を受けてマンション購入している場合、ローンの金利が上昇すると、返済額が増えるため注意が必要です。
金利は、世界や日本の経済情勢によって変動します。
2022年12月の金融政策決定会合では、長期金利における変動幅の拡大が決定しました。
実際に、メガバンクでは住宅ローンの固定金利を引き上げています。
今後もローンの金利上昇によって、さらに返済負担が増える可能性もあります。
マンションを購入する際には、ローンの金利上昇にも備えて資金計画を立てておきましょう。
災害
マンション経営には、下記の災害のリスクがつきものです。
・地震
・津波
・噴火
・気象災害
災害によってマンションが破損した場合、多額の修繕費がかかります。
また修繕中は、入居者の補償や退去者の対応が必要です。
増税
増税もマンション経営のリスクです。
マンション経営には、以下のような税金がかかります。
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・住民税
また消費税が増税すると、設備投資や修繕費の負担増につながります。
長期的なマンション経営には、増税のリスクがあることを覚えておきましょう。
管理会社の倒産
マンションの管理を管理会社に委託していた場合、管理会社の倒産によって以下のような損失が発生するリスクがあります。
・入居者が管理会社に支払った家賃が回収できない
・別の管理会社を探す手間や費用がかかる
特に注意したい状況は、入居者の家賃管理を管理会社に任せているケースです。
管理会社が倒産すると、入居者から管理会社が受け取った家賃を回収できない可能性が高くなります。
そのため、倒産の危険がある管理会社へ継続して委託するのは避けましょう。
管理会社からの家賃入金が遅れるケースが増えたら会社の経営悪化の兆候です。
管理会社に不安や不審に感じることがあれば、早めにほかの管理会社を探しましょう。
入居者の家賃滞納
入居者の家賃滞納もマンション経営のリスクです。
入居者を確保できても、家賃を滞納されると収入が入りません。
家賃滞納のリスクを減らすためには、信頼できる入居者を選びましょう。
信頼できる入居者選びのポイントは下記の通りです。
・安定した収入を得ている
・入居申し込み時の態度や言葉遣いに問題がない
・定職について安定した収入を得ている連帯保証人が用意できる
また家賃滞納のリスクに備えるために、家賃保証会社との契約もおすすめです。
家賃保証会社と契約すると、家賃滞納が発生した場合に保証会社が家賃を代わりに払ってくれます。
初期費用が高い
初期費用が高いこともマンション経営のリスクです。
マンションの購入には以下のような費用が発生します。
・マンションの取得費
・ローン事務手数料
・火災保険料
・登記費用
・仲介手数料
マンションの取得費以外にも多くの手数料や税金が必要です。
手数料や税金だけで100万円を超える場合もあります。
初期費用の支払いは、原則自己資金です。
初期費用が高いと自己資金が減るため、急な出費に対応できない可能性があります。
経営に失敗して借金を抱える
マンション経営に失敗すると、借金を抱えるリスクがあります。
特に以下のような場合は注意が必要です。
・借入金が多額で家賃収入があっても利益はほとんどない
・頭金なしでマンション経営をおこなっている
・修繕コストを想定していない
フルローンで多額の借入金があると、家賃収入が入っても利益はほとんどありません。
仮に毎月の収支が±0でも、空室や修繕費が発生すると赤字に転じます。
マンション経営をおこなう場合は、空室や修繕コストなども想定した上で資金計画を立てましょう。
区分マンション経営をおこなう場合のリスクと注意点
区分マンション経営をおこなう場合は、下記の特有のリスクにも注意が必要です。
区分マンション経営のリスクや注意点を紹介します。
1部屋しか所有していない場合は急に収入がゼロになるリスクがある
マンション経営で1部屋しか所有していない場合、空室が発生した場合に収入がゼロになるリスクがあります。
複数の部屋を所有している場合は、空室が発生しても他の部屋の家賃収入でカバーできます。
区分マンション1室と10室を経営しているケースで、退去者が1人出た場合の空室率の違いをシミュレーションしてみましょう。
・区分マンション1室を経営している場合：空室率100％
・区分マンション10室を経営している場合：空室率10％
区分マンションを1室だけ経営している場合、空室率が100％となるため家賃収入は0です。
一方で区分マンション10室を経営している場合、家賃収入は10分の1減るだけで済みます。
本業の収入が少ないと節税効果が小さい
マンション経営で発生した損益は本業の収入と損益通算できます。
マンション経営が赤字になった場合、赤字を給料と損益通算することで所得税や住民税の節税が可能です。
所得税や住民税の課税対象になるのは、マンションの収入から経費を差し引いた年間の不動産所得です。
そのため、マンションの収入があっても経費が多ければ赤字です。
しかし、マンション経営の経費は、マンションを取得して手数料などが多く発生する1年目に多くなります。
2年目以降は経費が減り、節税効果も小さくなるため注意しましょう。
区分マンション経営だと共用部分の支払いが少ないため、経費にできる支払いも少なくなります。
マンション経営のリスクに備える方法
マンション経営のリスクは事前の備えで減らせます。
マンション経営のリスクに備える方法を解説します。
・ニーズが高い物件を選ぶ
・災害に備えて保険に加入する
・綿密に資金計画を立てる
ニーズが高い物件を選ぶ
マンション経営で空室のリスクを減らすためにはニーズが高い物件を選びましょう。
人気の物件なら空室になっても、スムーズに次の入居者を探せるためです。
ここでは、ニーズが高い物件を探すコツを紹介します。
都心のマンションを選ぶ
多くの人が集まる都心は、マンションのニーズも高いです。
近くにオフィス街や商業施設などがある場所なら長期的な需要もあります。
空室になったとしても新しい入居者を探しやすいため、長期にわたって家賃収入が入らないリスクを減らせるでしょう。
都心のマンションは、価格が高く利回りが低いデメリットもあります。
しかし、空室状態が続いて収入が入らないリスクに比べると、安定した収入を得られるメリットの方が大きいです。
空室のリスクに備えるなら、都心のマンションをおすすめします。
立地がいい物件を選ぶ
空室のリスクに備えるためには立地がいいマンションを選びましょう。
特に以下のようなマンションはニーズが高いです。
・駅から徒歩数分などアクセスがいい
・スーパー、商業施設、金融機関などが近くにあって生活利便性が高い
・エリアのイメージがよく知名度が高い
・学校、保育所などが近い
上記のようなマンションには多くの人が集まります。
空室になっても入居者が見つかりやすいため、空室のリスクを減らすためには立地がいいマンションを選びましょう。
災害に備えて保険に加入する
災害のリスクに備えるためには火災保険・地震保険に加入しましょう。火災保険に加入すると下記のリスクに備えられます。
・失火、もらい火、放火
・気象災害
・ガス漏れなどによる破裂や爆発
しかし、通常の火災保険では地震や津波、噴火などによる災害には対応していません。
地震などの災害に備えるためには、火災保険に追加できる地震保険に加入しましょう。
地震保険単独での加入はできません。火災保険の加入を検討している保険会社に相談しましょう。
綿密に資金計画を立てる
マンション経営で失敗しないためにも、綿密に資金計画を立てましょう。
マンション経営の収入はもちろん、空室が続いた場合の損失などをシミュレーションすることも大切です。
また、マンション購入時の頭金は多いほど経営がラクになります。
月々のローン返済が少なくなり、手元に入ってくるお金が多くなるためです。
収支に余裕が出てきたら、修繕費などに充てることもできます。
月々の負担を減らすためにも、できるだけ借入金を減らしてローンを組みましょう。
まとめ
マンション経営は大きなリターンが期待できる反面、初期費用や運用コストが高く、空室や災害で収入が減ってしまうリスクもあります。
マンション経営のリスクに備えるためにも、ニーズが高いマンション選びや保険加入をして備えましょう。
また、増税や金利の上昇によってマンションの運営コストが大きくなるリスクもあります。
後悔しないためにも、余裕を持ってマンション経営ができるように資金計画を立てましょう。