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そもそも老後に必要な生活費とは
マンション投資の前に、前提として押さえておきたいのが、老後の生活費です。
夫婦ふたりの老後の生活費の目安は、（公財）生命保険文化センターの調査したデータが参考になります。同データでは、令和元年度における「夫婦ふたりの老後の生活に最低どのくらいの費用が必要であるか」という質問に、月額平均22.1万円という結果が記載されています。
さらに、「ゆとりある老後の生活に上乗せ額がいくら必要か」という集計結果もあり、こちらは平均14.0万円でした。前述した生活費と合計すると月額36.1万円となり、余裕のある老後の生活にはこれぐらいが必要だと考えられます。
出典：「生活保障に関する調査（令和元年度）」（公益財団法人 生命保険文化センター）
支給される年金の額は所得によって変わってきますので、老後の状況についてはデータだけで一概に論じることはできません。とはいえ、老後にある程度ゆとりを持った暮らしを望むのであれば、事前に資産形成の準備をした方が良いのは間違いないといえるでしょう。
ワンルームのマンション投資が「年金代わり」といわれる理由
2019年、「老後30年間でおよそ2,000万円が生活に必要」という試算結果の報告が、金融庁からありました。
のちに報告書は事実上撤回されたものの、国民の抱く老後への不安に拍車をかけたことに変わりありません。公的年金の不安もある中、老後資金の確保が注目されるようになりました。
そこで、老後の年金代わりとして注目されるようになったのが、不動産投資という分野です。そのなかでも、初心者が手を出しやすいワンルームマンション投資をはじめる人が増えてきています。
ワンルームマンション投資ですが、年金代わりになると言われるのには、以下のような理由があるからです。
・入居者がいれば安定した収入を得られる
・貯蓄より高い利回りを期待できる可能性がある
老後、再雇用やアルバイトで収入を得て生活費を賄うケースもありますが、それと比べた場合、管理を業者に任せればほぼ不労収入として入ってくるマンション投資は、手間もかからないので魅力的な収入源となるでしょう。病気やケガで思うように動けなくなっても収入が見込めるのは非常に大きなメリットだといえます。
「年金代わりになる」運用の仕方
年金代わりになるマンション投資を実現するには、しっかりと収益が上がるような運用をすることが大切です。
ここでは、運用における4つのポイントを紹介します。
立地の良い物件を安く手に入れる
立地の良いエリアは、交通アクセスや買い物に便利で生活がしやすく、入居希望者も多く見込むことができます。
空室リスクを抑えるためにも、購入価格や利回りばかりで決めるのではなく、できるだけ立地が良い場所で安く手に入る物件を探すようにしましょう。
中古であれば割安で手に入るので、中古物件を検討するのも選択肢です。ただし、中古よりも新築の方が入居者に好まれる傾向がありますので、中古物件のリスクも考慮したうえで購入を判断することをおすすめします。
金利が低く、長期借入できるローンを探す
投資した物件で常に借り手があるとは限りません。空室になることもあり、空室の間は家賃収入がないことから、利息負担が大きいほど返済が難しくなる可能性があります。
月々のローン返済の負担を減らし、無理なく返済できるようにするためには、長期借り入れができる金利の低いローンを選ぶのがポイントです。
頭金を多くし、返済期間を短縮する
毎月のローン返済を抑えるには、頭金を多く入れておくことも有効です。頭金を多く入れられれば借入額も減りますので、借入額に対する利息の支払いも少なくて済みます。
さらに、頭金を多くすればローン完済も早まりますので、早期に完済した分、手元に残るお金を増やし、老後の年金の代わりとして受け取ることも可能です。
繰り上げ返済でローンを早く返済する
マンション投資を年金代わりとして活用するためには、老後にきちんと利益が出るように、ローン返済は計画的に行う必要があります。
老後、手元に残るお金を増やすためにも、現役時代のうちに繰り上げ返済してローンの返済期間を短くしておきます。
また、繰り上げ返済を行うことで、「利息の支払いを抑えて総支払額を減らす効果」「返済期間を短縮することで変動金利による金利上昇のリスクを抑える効果」なども期待できるでしょう。
「年金代わりにならない」運用方法もある
一方で、運用を誤るとマンション投資は年金代わりになりません。誤った運用方法について、代表的な3つを紹介します。
人口減少が予測されるエリアで運用
国土交通省が平成23年に発表した「『国土の長期展望」』中間とりまとめ」によると、2005年を100としたときの日本の人口増減は、東京など一部でしか増加予想になりませんでした。地方を中心に、ほとんどのエリアで人口減が予測されています。
出典：「『国土の長期展望」』中間とりまとめ 概要」（国土交通省）
これは高齢化により過疎化が進むことが原因ですが、人口減に傾くということは、賃貸物件のニーズも減る可能性があるということになります。特に人口減少が予想されるエリアでの運用はリスクがあり、将来をとおして家賃収入が安定するか分かりません。年金代わりとしては不安要素が大きいといえるでしょう。
サブリース頼みの運用
サブリース会社が所有者から一括で物件を借り上げ、入居者に貸し出すサブリースによる運用も見られるようになってきましたが、年金代わりとするには注意が必要です。
これには、サブリースの家賃見直しにより収益性が下がる可能性、サブリース会社が倒産する可能性があるためです。老後の年金代わりの収入としてはリスクがあるといえるでしょう。
セールスマンに同調した運用
家賃収入が得られるなど、メリットばかりを強調するセールストークには注意が必要です。マンション投資は毎月の家賃が収入源になりますが、そっくりそのまま利益にはならないためです。
マンション投資では、ローンや利息返済、税金の支払い、維持管理費用、保険料、修繕積立金などの支出が発生します。本来、これらの支出を収入から差し引いた額が利益として残りますが、この点をしっかり説明しないセールスマンと契約してしまうと、予想していたような収益を実現できず、年金代わりとして活用できないかもしれません。
「年金代わりにならない…」リスクを避けるには
では、「年金代わりにならないマンション投資」を避けるにはどうするべきなのでしょうか。3つの対策方法を紹介していきます。
マンション投資の知識を得る
セールスマンの言葉をそのまま受け取ると、肝心なリスクが度外視され、年金代わりにならないマンション投資になってしまう可能性もあります。このような事態に陥らないためにも、買い手自身がマンション投資の知識を身に着けておくことが大切です。
本やセミナー、経験者の体験談など、知識を得るにはさまざまな方法があります。マンション投資の知識は、物件の良し悪しの判断、リスク判断、収支予想のシミュレーションにも活かせますので、ぜひ身に着けておきましょう。
信頼できる会社を選ぶ
投資用物件は、老朽化が進み収入が得られなくなると投資が破綻してしまいます。投資の破綻、空室のリスクを抑えるためにも、信頼できる会社が建築・分譲しているマンション、また信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。
信頼できるかどうかは、適切にメンテナンスや維持管理してくれるか、ノウハウがあるかが目安になります。複数の不動産会社から話を聞くのも有効です。
不動産会社から提案を受ける場合は、身の丈に合った提案か、デメリットやリスクまで丁寧に説明してくれるかに留意して、真摯に対応してくれる会社を選ぶようにしましょう。話がうますぎる業者、メリットしか話さない業者、強引なセールスには注意が必要です。
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まとめ
マンション投資は、運用段階で失敗しなければ、年金代わりとして活用することもできます。そのためには、信頼できる業者に委託すること、将来的にもニーズがあるエリアを選ぶことなどが重要です。
今回紹介した記事の内容を参考に、老後に備えて効果的な資産形成を実現してください。