不動産売却をしたら確定申告は必要？申告する・しないの判断基準
実は、不動産を売却しても必ず確定申告をする必要はありません。では、なにを基準に確定申告の要・不要を判断すれば良いのか確認していきましょう。
譲渡所得が出れば必要、出なければ原則不要
1年間の収入や所得、納める税額を計算した結果、税金を納める必要があるときは確定申告が必要です。一方、納める税金がなければ原則、確定申告は不要になります。
では、「不動産を売却したあと、納める税金がある」とは、どのようなケースを指すのでしょうか。それは、一般的に譲渡所得金額がある場合です。
譲渡所得とは、簡単にいうと、売却益が出ている状態のことをいいます。
一方、売却損が出ていれば、原則的に確定申告をする必要はありません。原則的にという前提があるのは、売却損がある場合も確定申告をしたほうが良いケースもあるためです。
そのケースについては、もう少し後の「譲渡所得が出なくてもした方が良い人」「控除・特例を受ける人は譲渡所得の有無に限らず申告する」で解説します。
次の項目では、譲渡所得がある場合の確定申告について解説していきます。
譲渡所得が出たら必ず申告しよう
もし、譲渡所得があるのに申告や納税をしなかった、または期限より遅れてしたらどうなるのでしょうか。
この場合、延滞税や無申告加算税、重加算税などのペナルティが課されます。
悪質な隠ぺい、または仮装があったと認定された場合は税率35％～45％と非常に高い重加算税を納めなければいけません。特に悪質の場合は、刑事罰が課されることもあります。
譲渡所得がある場合には、必ず申告・納税を行いましょう。
譲渡所得が出なくてもした方が良い人
個人が不動産を売却し、売却損を出した場合は原則、確定申告をする必要はありません。しかし、したほうが個人に有利になることもあります。
それは、住居用の不動産（マイホーム）を売却して損が出ている場合です。住居用の不動産を売却して出た損失は、事業や給与などほかの所得金額と相殺できます。
例えば、マイホームの売却損が△（マイナス）100万円、事業所得が300万円であった場合、確定申告をしないと、事業所得300万円に対して税金がかかります。しかし、確定申告をした場合は、マイホームの売却損と事業所得を相殺した200万円に対して、税金がかかります。（300万円－100万円=200万円）
このように、マイホームの売却損と他の所得金額を相殺することを「損益通算」といいます。
なお、賃貸用の物件（投資用マンション）など、マイホームではない不動産の売却損は損益通算できないので、注意が必要です。
※同年中に発生したほかの不動産の譲渡益との損益通算はできるが、給与所得などのほかの所得とは相殺できません。
控除・特例を受ける人は譲渡所得の有無に限らず申告する
先に説明したとおり、納める税額がなければ確定申告は不要です。しかし、例外的に、必要なケースがあります。
それが、マイホーム売却に関する特別控除などの特例を受ける場合です。このような控除・特例の多くは、確定申告を条件に適用できます。
例えば、マイホームを売却して譲渡所得が2,700万円出た場合は、確定申告をすることで3,000万円控除の特例が適用できるので、納税が不要になります。
以下では、「譲渡益が出た場合」と「譲渡損が出た場合」に適用できる控除と特例です。
譲渡益が出た場合
・3,000万円の特別控除
・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
譲渡損が出た場合
・居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
譲渡所得と譲渡所得税の計算方法
確定申告では、譲渡所得の金額と譲渡所得税の計算をしなければなりません。そこで、ここから譲渡所得と譲渡所得税の計算方法を見ていきましょう。（2020年12月現在）
譲渡所得の計算方法
まず、譲渡所得の計算方法を確認しましょう。譲渡所得金額は、次の計算式で求めます。
譲渡所得= 収入金額 －（取得費用 ＋ 譲渡費用）
・収入金額…収入金額とは不動産の売却価格のこと。
・取得費用…取得費用とは不動産の取得価額・印紙代・登記費用など不動産購入のためにかかった費用のこと。
・譲渡費用…譲渡費用とは、仲介手数料など、不動産売却のためにかかった費用のことです。マイホームを売却して3,000万円控除などの特別控除がある場合は、上記の計算式からさらに特別控除を差し引いた金額が、譲渡所得金額になります。
※取得費用は減価償却費を差し引いて計算する
所得譲渡の計算に使う取得費用とは、購入価格そのままの金額ではありません。減価償却費を差し引いて求めるので、計算式は以下のとおりです。
物件の取得費用＝建物の購入価格－減価償却費
建物は、時の経過とともに劣化し、価値が減少していくため、価値減少後の価値を取得価額にする必要があります。そこで、減価償却費を計算して取得価額から差し引かなくてはいけません。
※減価償却費の計算は、事業で使っていたものと、そうでないもので計算方法が異なります。
計算方法は複雑なため、不明な場合は、専門家に相談しましょう
譲渡所得税の計算方法
次に、譲渡所得税の計算方法について見ていきます。譲渡所得税は、次の計算式で求めます。
譲渡所得の税額 = 譲渡所得金額 × 税率譲渡所得金額に乗ずる税率は、売却した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で5年以下か5年超かで異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」といいます。
短期譲渡所得：所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％ 合計39.63％
長期譲渡所得：所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％ 合計20.315％
不動産売却後に確定申告をする方法
ここまでは、不動産を売却した場合の所得や税金の金額の計算方法について確認してきました。次からは、不動産を売却した場合の確定申告の手順について見ていきましょう。
１．申告方法を決める
確定申告をする場合には、まず、確定申告書をどのように申告・提出するのかを決めます。一般的には、次の3つの方法で申告・提出します。
税務署の窓口
作成済みの確定申告書を税務署の窓口に持参するか、必要書類を持参して税務署で確定申告書を作成して、提出します。
郵送
確定申告書は、所轄の税務署に郵送で提出できます。この場合は、提出用だけでなく、確定申告書の控えや返信用封筒（切手を貼ったもの）を同封しましょう。
消印有効なので、確定申告期日までに郵送します。税務署の所在地は、国税庁のページから調べられます。
国税庁Webサイト：https://www.nta.go.jp/index.htm
e-Tax
電子データとして申告するのが、e-Taxです。PCやスマホから確定申告ができます。
ただし、利用者識別番号の取得などの事前準備が必要です。詳細や利用方法は、国税庁の専用サイトで確認してください。
e-Tax・Webサイト：https://www.e-tax.nta.go.jp/
２．必要書類を用意する
確定申告書をするには、申告書をはじめ必要書類を用意しなくてはいけません。不動産を売却した場合の必要書類には、次のものがあります。
・申告書第三表（分離課税用）
・譲渡所得の内訳書 （確定申告書付表兼計算明細書）
※控除や特例を受ける場合は、戸籍の附票の写しなども必要です。
・収支内訳書や青色申告決算書（個人事業主の場合）
・源泉徴収票（サラリーマンの場合）
・所得控除を受ける場合の証明書など
確定申告書や譲渡所得の内訳書などは、税務署の窓口や国税庁のWebサイトなどで入手することができます。
３．必要書類に記入する
必要書類がそろったら、収入金額や所得金額、納める税額などの必要事項を記載し、確定申告書などを作成します。
e-Taxの場合は、専用サイトから入力します。
４．確定申告書を提出する
確定申告書の作成が終われば、税務署への提出です。提出期限までに提出します。e-Taxの場合は、専用サイトからデータを送信します。入力したものを印刷して、郵送で提出することも可能です。
５．納税する、または還付を受ける
確定申告書の提出と同様、提出期限までに行わなければならないのが譲渡所得税の納税です。一般的な納税方法には次のものがあります。
現金納付
納付書に納税金額を記載し、金融機関や税務署の窓口で納付します。
振替納税
事前に「預貯金口座振替依頼書兼納付書送付依頼書」に口座情報などの必要事項を記載し、税務署に提出れば、譲渡所得税を自動引き落としで納付することができます。
振替納税の日は現金での納付期日とは異なり、毎年4月中旬から下旬ごろです。（その年で異なる）
振替日に、「預貯金口座振替依頼書兼納付書送付依頼書」に記載した口座に残高があるように注意しましょう。
クレジットカード
専用Web サイトからクレジットカードでの納付もできます。e-Taxで納付することも可能です。
確定申告で税金の還付がある場合は、後日、確定申告書に記入した口座へ還付金が、振り込まれます。
国税クレジットカードお支払いサイト：https://kokuzei.noufu.jp/
まとめ
不動産を売却して売却益があるなら、必ず確定申告をしましょう。また、売却損がある場合でも、住居用不動産（マイホーム）の売却で損があれば、確定申告をしたほうが得です。
不動産売却によって確定申告をする場合は、あなた自身で譲渡所得金額や譲渡所得税を計算しなくてはいけません。計算間違いなどがないよう、正しく確定申告を行いましょう。