目次
ワンルームマンション投資の収支の内訳
収支とは、収益性を表すものです。収支を比較すると、以下のようなことが分かります。
収入 ＞ 支出 → 収支プラス
収入 ＜ 支出 → 収支マイナス
さて、ここでポイントとなるのが、「どういったものを収入、あるいは支出と定義するのか」という点です。それぞれの内容を把握していないと、正確な収支を出すことはできません。
ここでは、ワンルームマンション投資における収入と支出の内訳について詳しく解説します。
ワンルームマンション投資の収入
ワンルームマンション投資の場合、収入の大部分を占めるのが家賃となります。このほか、礼金や更新料を加えたものが全体の収入です。
家賃
家賃は、入居者から毎月コンスタントに得られる収入です。ワンルームマンション投資の収益のほとんどを占め、投資をするうえでの主軸となります。
一般的に賃貸経営というのは、経過年数とともに家賃が減少していくものです。つまり、緩やかに家賃が下がっていくことを考慮したうえで、得られる収入をシミュレーションする必要があるといえるでしょう。
礼金
入居契約時に、入居者がオーナーに物件を貸すお礼として支払うお金です。入居時には、家賃と礼金、敷金が払い込まれますが、敷金と違って入居者に返金する必要がないため、全額収入になります。
ただし、最近では入居契約時に礼金を取らない物件も増えてきました。特に、競争の激しいエリアや競争率の落ちた物件では、礼金を設定しない傾向にあります。
更新料
入居契約後、1年更新、2年更新の物件、などがあるため更新の際に、入居者からワンルームオーナーに支払われるお金です。礼金と同様に必ずしも設定しなくてはならないというわけではなく、競争率などの理由から更新料を取らないケースもあります。またエリアの慣習により更新料を設定しない場合も。
ワンルームマンション投資の支出
ワンルームマンション投資にかかる支出は、収入の項目と比べると多岐にわたります。代表的な項目は以下のとおりです。
賃貸管理会社への手数料
ワンルームマンションの管理はオーナー自身でも可能ですが、家賃の集金、苦情対応、家賃滞納時の対応など、慣れていなければすべての管理業務を担うのは難しいです。特にマンション投資とは別に本業を持っている場合、なおさら管理業務に時間を割きにくいでしょう。
賃貸管理会社への手数料は、このような管理業務を外部の管理会社に委託したときに発生する費用です。
税金
固定資産税、都市計画税といった税金は物件の所有者に支払いの義務があります。これらは 物件を所有している以上、支払い続けなければなりません。通常は年1回もしくは年4回に分けて払い込みます。
保険料
災害・天災などにより、建物の損壊や入居者へ部屋を賃借できない状況になるなどのリスクがあります。保険料は、そうしたワンルームマンションで起こりえるさまざまなリスクに備えるための支出です。
たとえば、火災保険料、地震保険料、賠償責任保険料などがあります。
修繕費用
マンションの修繕が必要になったときに発生する費用です。入居者退去時の室内リフォーム代、設備故障時の修理代なども修繕費用に含まれます。
ローン返済
金融機関からの融資（不動産投資ローン）を利用してマンション投資を行っている場合は、ローン返済額（元金と利息の返済分）も毎月の支出になります。
管理費・修繕積立金
マンションには、廊下やエントランスなど共用の部分があります。管理費は、共用部分の清掃やメンテナンスに必要な支出です。これは、マンション所有者であるオーナー自身が負担することになります。
修繕積立金も同じくマンション所有者が負担する費用で、こちらは10年や15年単位で行われる大規模な修繕のために積み立てられます。
広告費
広告費は不動産会社に支払うもので、家賃の1ヶ月分が相場とされています。広告料は仲介業者に支払うもので、エリアにより異なりますが平均では家賃の1ヶ月～2ヶ月分が相場とされています。
しかし閑散期の募集であるとなかなか契約まで至らないこともあります。このようなケースでは広告費を出すのが望ましいといえるでしょう。
広告費が高ければ高いほど、仲介業者から入居希望者へ物件を紹介してもらいやすくなります。
どのような広告をするか、また金額設定についても繁忙期なのか閑散期なのかなどの時期を考慮し、不動産業者と相談することが必要です。
ワンルームマンション投資でマイナスを作らないための秘訣
ここまではワンルームマンション投資にかかる収入と支出について説明しました。投資でマイナスにしないためには、単純に「収入を増やす」あるいは「支出を減らす」というのが基本です。
ここでは、投資でマイナスをなくすための対策について紹介します。
ワンルームマンションローンを借り換える
不動産投資ローンを利用している場合に有効です。現在利用中のローンより金利の低いローンに借り換えれば、長期的には支出を削減する効果が期待できます。所有物件が多ければ多いほ どコスト削減効果が得られるでしょう。
繰り上げ返済
ローン返済を繰り上げることで、早期に借入額の一部を返済します。繰り上げ返済については、期間短縮型と返済額減額型がありますが、マンション投資であれば返済額減額型が選ばれています。
期間短縮型を選択すると総支払利息は減りますが、毎月のローン支払い分は減りません。しかし返済額減額型であれば、毎月のローン負担が減り、キャッシュフローを改善する効果が期待できます。キャッシュフローの改善でさらなる投資も可能です。
ただし、そもそも繰り上げ返済は返済できる資金がないと実行に移せません。余剰資金がある場合にのみ有効な手段といえるでしょう。
ワンルームマンションの売却
保有するワンルームマンションの収支の差が開いて大幅なマイナスとなる場合は、早めに損切りとして物件を売却してしまうのも選択肢のひとつです。物件の状態次第では、売却の方が結果的に少ないマイナスで済むこともあります。
ワンルームマンションを少しでも高く売りたい場合や売却期間を短くしたい場合には、マンションの売却相場の把握が重要です。
詳しくはワンルームマンションの売却価格の相場を調べる方法や計算方法について解説している記事をご覧ください。
しかし、投資ワンルームマンションの効果的な売却には、販売スキームが必要です。販売スキームを有する業者は限られますので、業者選びが非常に重要なポイントとなるでしょう。
もし、マンション売却で損失が出てしまった場合は、住宅ローン控除が適用されるかもしれません。
マンション売却で損失が出た場合に、検討したい特別控除や特例をこちらの記事で解説しています。
ワンルームマンションの賃貸管理を変更
不動産会社に依頼する賃貸管理の方法は、大きく分けると集金代行と家賃保証（サブリース）のふたつに分けられます。それぞれ手数料が異なり、集金代行は家賃の5％、家賃保証は家賃10％が目安です。
ただし、管理会社のなかには手数料を低く抑えているところもあり、同じ管理内容でも大きく違う場合があります。適切に管理されているかどうかも比較しながら、できるだけコストの低い管理会社に依頼するのも選択肢だといえるでしょう。
買い替え
マイナス収支になっている物件を手放し、新たにプラス収支が期待できる物件を購入する「買い替え」という手法があります。収支の良い物件に替えることで、経営状況を改善するのが目的です。
買い替えを行う場合、不動産業者に売却依頼をするのが安全だといえるでしょう。売却手段が豊富な不動産業者に依頼することで、マイナス収支になっている物件を高値で売れる可能性が高くなります。
マンション売却にはお金がかかります。買い替えを検討する前に一度リストアップし売却にかかる費用を把握しておきましょう。
売却にかかるお金や手数料の安い不動産会社を探し方はこちらをご覧ください。
マイナスにしないためには収支シミュレーションが重要
ワンルームマンション投資をコンスタントに継続し、常に利益を上げるには、収支をマイナスにしないことです。そのためにも、収支シミュレーションをしておく必要があります。
そもそも収支シミュレーションとは？
収支シミュレーションとは、ワンルームマンション経営においては、毎月の収支を予測することをいいます。シミュレーション実行のためには、毎月の収入やローン返済分の支出に限らず、あらゆる支出の洗い出しが必要です。
なお、必要な情報さえ集められれば自身でも収支シミュレーションはできますが、必要な情報量は多岐にわたります。
情報漏れにより正確な収支シミュレーションができないことを防ぐためにも、不動産の専門家にサポートしてもらい収支シミュレーションを実施するのがおすすめです。
シミュレーションに必要な利回りの計算方法
収支シミュレーションでは、利回りがどれくらいあるのかを理解しておくことが必要です。利回りとは、運用資金に対する平均的な利益の割合のことです。不動産の利回りの計算では、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つが使われます。それぞれの計算式は以下のとおりです。
想定利回り
【計算式】
想定利回り＝不動産投資による全収入÷物件価格×100
想定利回りは、単純に、不動産投資によって得られると想定される収入全体から、物件価格を除したときの割合です。
想定利回りで用いられる全収入とは、満室が続いたときに得られる収入のことです。費用は、物件の購入価格だけを考慮した計算になるため、ワンルームマンション投資経営で必要な管理費などの費用は度外視されます。
収支シミュレーションで使う利回りの中でも最大の収入、必要最低限の費用で計算することから、利回りは高くなりやすいです。
表面利回り
【計算式】
表面利回り＝現時点での不動産投資を考慮した全収入÷物件価格×100
表面利回りは、現時点での空室状況を加味して不動産投資の全収入を計算します。空室状況が反映されている点が想定利回りとは異なる部分です。
想定利回りよりも現実味のある数値ですが、物件価格しか費用の考慮がされていない点に注意しなければなりません。不動産広告の利回りではよく使われる計算です。
実質利回り
【計算式】
実質利回り＝（現時点での不動産投資を考慮した全収入－経費）÷物件価格×100
実質利回りは、より現実的な投資に近い利回りを反映したものです。表面利回りの計算で使用する空室状況を加味した全収入の計算に加え、投資にかかるさまざまな経費を計算に含めます。
全収入から経費を差し引いた利益を物件価格で割るため、現実的な収支額が計算可能です。
シミュレーションはさまざまな点を考慮して行う
収支シミュレーションの意味と計算に必要な利回りの計算を紹介しましたが、いずれも簡易的な予想に過ぎません。
実際のワンルーム運用では、予想外の事態も生じます。予想外の事態も含めて現実味のある収支シミュレーションをするには、空室率の設定、家賃下落率の設定、節税効果など、あらゆる点を考慮する必要があるでしょう。
ワンルームマンション投資で収支をプラスにするには
ここまでは、ワンルームマンション投資における収支について解説してきました。堅実な投資を実現するためにも、信頼できる不動産会社への依頼は非常に重要だといえるでしょう。
イエリーチでは収支シミュレーション機能を提供しており、これを利用することで、オーナー様が所有している物件の将来の収支が分かります。もし、収支が将来的にマイナスになりそうなときには、前もってそれを回避するための対策を講じることも可能です。
また、市場価格査定や物件一覧機能なども提供しています。市場価格査定機能は、物件の買い替えを行う際に便利です。物件一覧機能を利用すれば、複数の物件を所有している場合に管理が楽になります。
イエリーチのこうした機能を利用するには、無料アカウント発行が必要です。ぜひお気軽にご登録ください。イエリーチのご利用はこちら
まとめ
ワンルームマンションの運用改善のためには、まず収支の把握が必要です。本記事で紹介した収支の内訳などを把握し、運用改善にうまく活用していきましょう。運用改善で困ったときは、信頼できる専門家に相談してみてください。