新築のワンルームマンションの売却を検討していて、売却価格や売却の注意点について悩みや不安などを抱えている人もいるのではないでしょうか。
本記事では、新築のワンルームマンションを売却する際の注意点や売却で損をしないコツを解説しています。
新築のワンルームマンションを売りたい方は、参考にしてください。
新築のワンルームマンションを売却する人に多い理由
新築ワンルームマンションを売却する人に多い理由を下記の2つ紹介します。
・マンションを保有するリスクについて知らなかった
・収支がマイナスになっている
マンションを保有するリスクについて知らなかった
マンションを保有するリスクを知らないまま、新築のワンルームマンションを購入した方もいるでしょう。
マンションの保有には、以下のようなリスクがあります。
・築年数が古くなると家賃が下がる可能性が高い
・管理費・修繕積立費が上昇しやすい
・築年数が増えると修繕が発生しやすくなる
・災害によるマンションの損害
・金利上昇によるローン返済の負担増
リスクの説明を十分におこなわず、「マンションを保有しているだけで儲かる」と言った説明のみで購入を勧める不動産会社もあります。
購入者の中には、購入後にリスクを知ったという方もいるでしょう。
リスクを負いたくないという理由から、高値で売りやすい新築ワンルームマンションを売却するケースもあります。
収支がマイナスになっている
収支がマイナスになるという理由で、新築ワンルームマンションを売却したいという方もいます。
ローンを組んでマンションを購入する場合、ローンの支払いよりも家賃収入が少ないと月々の収支はマイナスです。
さらにワンルームマンションの場合は、空室が発生すると家賃収入は0となります。
また、マンションを保有していると修繕費や固定資産税などの支払いも発生します。
ローンと家賃の収支で赤字になっていなくても、維持費や税金を入れるとマイナスになる場合もあります。
新築ワンルームマンション売却の注意点
新築のワンルームマンション売却では、下記の3つに注意しましょう。
・売却期間が長くなるほど価格が下がる
・ローン残債を完済しないと売却できない
・仲介と買取の違いを理解する
売却期間が長くなるほど価格が下がる
マンションの売却価格は、下の図表のように築年数が多いほど下がります。
【引用】築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）-公益財団法人 東日本不動産流通機構
上の表を見ると、築16年～20年以降下落率が大きくなっています。
そのため、新築のワンルームマンションは、売却期間が長引くと価格が大きく下がる可能性があります。
少しでも高く売るためには、築年数が新しい状態での売却が重要です。
ローン残債を完済しないと売却できない
新築マンションはローン残債を完済しないと売却できません。
ローンには抵当権が設定されているためです。
抵当権は、返済できなくなった場合に、融資した金融機関がマンションを競売にかけて弁済を受けられる権利です。
マンションの売却額でローンを完済できない場合は、自己資金を取り崩してローンを完済する必要があります。
ただし、債務者が金融機関の承認を得ることで、ローン残債がある状態でも任意売却できるケースがあります。
任意売却とは、売却して残ったローン部分について、新しく借り入れをおこなう方法です。
ローンを残してでも売却した方がいい場合は、ローンを組んでいる金融機関に相談してみましょう。
仲介と買取の違いを理解する
マンションの売却方法には、下記のように不動産会社の仲介と買取があります。
・仲介：不動産会社に買主を探すサポートをしてもらう
・買取：不動産会社にマンションを直接売る
新築のワンルームマンションを売却するなら仲介をおすすめします。
買取は仲介に比べて売却金額が下がるためです。
ただし、買取にはすぐに売却できるメリットもあります。
マンションの維持には固定資産税や都市計画税などの税金が発生するため、買主が見つからず売却活動が長くなる場合は買取も視野に入れましょう。
売却にかかる時間
マンション売却には時間がかかります。
公益財団法人東日本不動産流通機構の流通市場の動向（2022年）によると、過去３年間のマンションを売り出してから買い手が見つかるまでの日数は下記の通りです。
| 2020年 | 88.3日 |
| 2021年 | 74.7日 |
| 2022年 | 71.4日 |
【参考】流通市場の動向（2022年）登録から成約に至る日数-公益財団法人 東日本不動産流通機構
マンションを売り出してから買い手が見つかるまでに約2～3か月かかります。
契約してから引き渡しまでにも時間がかかるため、売買がすべて完了するまでには6か月以上を見ておきましょう。
また、すぐに買い手が見つからない場合は売却活動が1年以上の長期になる可能性もあります。
新築のワンルームマンション売却で損をしないコツ
新築のワンルームマンション売却で損をしないコツを下記の2つ紹介します。
・売却相場を調べておく
・信頼できて評判が良い不動産会社に依頼する
売却相場を調べておく
マンション売却で損をしないためには売却相場を調べておきましょう。
なぜなら、相場よりも安い金額で売ることを防ぐためです。
売却相場を調べる方法は下記の2つをおすすめします。
・REINS Market Informationを利用する
・土地総合情報システムを利用する
REINS Market Informationを利用する
REINS Market Informationは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産情報システムです。
実際に売買されたマンションの価格を検索できます。
売りたいマンションと似た条件の取引情報を探すと、大まかな売却相場の判断が可能です。
新築のワンルームマンションでも条件検索で類似の物件を探せます。
REINS Market Informationの利用方法は下記の通りです。
- REINS Market Informationのサイトを開く
- マンションの相場を調べたい都道府県、地域を入力する
- 検索するをクリック
- 追加検索条件に必要事項を入力
- 築年数を5年以内にする
- 検索するをクリック
- 築年を新しい順に並び替える
- 売却したいマンションの築年と同じマンションを探す
実際に売買された金額が売却相場です。
土地総合情報システムを利用する
土地総合情報システムは、国土交通省が運営している不動産情報サイトです。
マンションの取引価格が記載されているため、売りたい新築ワンルームマンションと似たような不動産を探すと売却相場がわかります。
土地総合情報システムの利用方法は下記の通りです。
- 不動産取引価格情報検索を開く
- 「時期を選ぶ」で取引時期を入力（直近を選ぶ）
- 「種類を選ぶ」で中古マンション等を選択
- 「地域を選ぶ」で都道府県・市町村・地区を選択
- 「この条件で検索」をクリック
- 「建物」の建築年をクリックして新しい順番に入れ替える
- 購入した新築ワンルームマンションと同じ築年数の物件を探す
【引用】不動産取引価格情報–土地総合情報システム
間取りや面積が似ている物件の取引総額が大まかな売却相場です。
「イエリーチ」では、調べたいエリアに登録されているマンションの売買参考相場価格を見ることが出来ます。
信頼できて評判が良い不動産会社に依頼する
新築のワンルームマンションの売却は、信頼できて評判が良い不動産会社に依頼しましょう。
特に下記のような不動産会社は安心して売却活動を任せられます。
・収益物件専門の不動産会社
・リスクの説明が丁寧な不動産会社
収益物件専門の不動産会社
新築ワンルームマンションの売却は収益物件専門の不動産会社をおすすめします。
収益物件を購入したいお客様を多く抱えているためです。
仲介契約で売りに出したときに買主が見つかりやすくなります。
ワンルームマンションの売却は、収益物件専門の不動産会社を選びましょう。
リスクの説明が丁寧な不動産会社
信頼できる不動産会社はリスクの説明が丁寧です。
新築のワンルームマンションの売却を相談した際に、マンションを売却するデメリットやリスクを教えてくれると安心できます。
一方、メリットばかりを説明して契約を急かしてくる不動産会社は、契約を取ることに焦りを感じている可能性が高いです。
契約後のフォローやサポートが不十分になることも想定されます。
後悔しないためにも、リスクの説明を丁寧にしてくれる不動産会社を選びましょう。
まとめ
本記事では、新築のワンルームマンションを高く売るポイントや注意点などを解説しました。
マンションは築年数が長くなると売却金額が下がるため、早めの売却活動をおすすめします。
新築のワンルームマンションは売却相場を事前に調べて、信頼できる不動産会社に依頼するのがおすすめです。
損をしないためにも、本記事を参考にマンション売却をおこないましょう。