【注意】不動産の長期保有は失敗する？
保有している不動産を長期保有する場合には、さまざまな注意点があります。紹介する注意点を考慮して運用しないと収支がマイナスになり、不動産投資が失敗してしまう可能性があるため、しっかりと確認しておきましょう。
マンションの減価償却に注意
物件などの固定資産は購入時に費用を一括して経費にすることができず、毎年少しずつ経費にしていきます。
このように固定資産の取得価格を毎年少しずつ経費にしていくことを「減価償却」、その経費を「減価償却費」といいます。
※土地は、価値が減少することがないため減価償却できません。
不動産投資は毎年の減価償却費は大きな経費になります。経費になる額が大きいため、利益が圧縮されて、収める税金を縮小することができます。
しかし、不動産の物件を長期保有する場合、減価償却費の効果が薄くなります。減価償却に該当する物件を償却資産と呼び、その償却資産の評価に用いる耐用年数は省令で決められています。減価償却を経費としてカウントできるのは、耐用年数の期間中だけです。
そのため耐用年数が過ぎてしまうと、ローンの返済額によるキャッシュの減少だけが残ってしまう可能性があります、その結果、キャッシュは減少しているのに利益が圧縮されず、税金も高くなってしまいます。
マンション修繕積立金の上昇に注意
マンション修繕積立金の上昇も不動産の長期保有で注意しなければならない点のひとつです。不動産を所有していると、劣化した設備には修繕費が必要になります。
特にマンションを長期保有していると老朽化が深刻となり、修繕費の金額が高くなる可能性があります。そのため、高額な修繕費の支出に備えて、毎月積立をしておく必要があります。
マンション購入当初は、修繕費はそこまで大きい金額にはなりませんが、年数が経つにつれて大きくなることが予想されます。不動産の中には、築年数に応じて、年々修繕費の金額が上昇していくこともあります。
そのため、マンションを長期保有している場合は、修繕費が膨らみ、収支がマイナスになる年が出てくる可能性もあるので注意が必要です。
マンションの資産価値の低下に注意
マンションなどの不動産を長期保有する場合に、必ず問題となってくるのが、「資産価値の低下」です。マンションの築年数が経っていくと、老朽化などのため資産価値が低下します。では、資産価値が低下すると、不動産投資にどのような影響を及ぼすのでしょうか。
一番の影響は、家賃の下落です。新しい物件と古い物件では、人気が高いのは新しい物件の方です。古い物件では、入居者の確保のため、家賃を下げるのが一般的です。
そのため、家賃収入（インカムゲイン）を目的として保有している場合、家賃が下がると収入が減少するため、収支状況が悪化してしまう可能性があります。
家賃収入を目的に保有している場合は、修繕を定期的に行う、新しい設備を導入するなど、資産価値が低下しない施策を考えておく必要があるでしょう。
保有マンションは出口によって長期か短期か決める
マンション投資は、安定した収入を得ることができるなどメリットも多いです。しかし、マンション投資を行う上で忘れてはいけないのが出口戦略です。実は、保有マンションは出口によって長期か短期かを決める必要があります。
この項目では、マンションを保有している場合の出口戦略について見ていきましょう。
具体的な収支計画を定める
マンションの保有期間は本来、マンション購入時に決めておく必要があります。また、長期保有、短期保有のどちらであっても、不動産投資を成功させるためには具体的な収支計画が必要です。
例えば「市場価値に合わせて物件を売却する（キャピタルゲイン）」「家賃収入を年金の足しにする（インカムゲイン）」「物件を相続する」など、人それぞれマンション保有する目的が異なるのです。このマンションを保有する目的、最終的にどうするのかの目的のことを「出口戦略」といいます。
本来は購入時に、保有する目的（出口戦略）に応じて収支計画を立てる必要があります。しかし、購入時は手続きなどが煩雑なこともあり、不動産仲介会社に一任していたり、出口戦略を考えずに不動産を所有していたりして、収支計画を立てていないことも多くあります。
そのような場合は、保有する目的（出口戦略）によって長期保有か短期保有かを早急に決め、それに応じた収支計画を定める必要があるでしょう。
現在の収支状況によって定める
物件を相続するなどの明確な目的がない場合は、現在の収支状況によって長期保有か短期保有かを決めることも、手段のひとつです。
そのため、まずは現状の収入と支出を確認して収支をチェックします。現状の収入と支出を確認し、短期保有で売却するのか、長期保有をして家賃収入を得るのかを検討します。
しかし、マンションオーナーがひとりで収支状況を確認し、短期保有か長期保有かを検討することは、難しい部分も多くあります。そこで、シミュレーションツールを活用することで、現在の収支状況を簡単に把握することができます。
投資用不動産に特化したサービスを提供する「イエリーチ」なら、登録し、情報を正しく入力することで収支管理や収支シミュレーションが無料で活用できます。
また、保有物件の相場を簡単に把握できるので、運用計画を立てる際の参考になります。ぜひ、この機会にイエリーチのシミュレーション機能をご活用ください。
短期保有であれば売却のタイミングは重要
現在の収支状況を確認し、長期保有よりも短期保有をしたほうが良いと結論が出た場合、重要なのが売却するタイミングです。
保有する不動産の状況などに応じて、よりよいタイミングで売却することで、不動産投資が成功しやすくなります。短期保有目的で不動産を売却するタイミングとして、主に次のようなものがあります。
築年数が浅いうちに売却
マンションの築年数もマンションの売り時を決めるポイントのひとつです。短期保有目的でマンションを売却する場合は、築年数が浅いうちに売却するほうが、売却額も高くなる傾向があります。
マンションの売却を考えてから実際に売却できるまでには時間がかかることもあるため、できるだけ高く売却したい場合は、早めの対策が必要になります。
金利が低い時に売却
マンション売却のタイミングを決める要素のひとつに金利が低い時があげられます。それは、金利が低いほうがマンション購入の需要が高くなるからです。
特に低金利状態である現在は、投資用マンションのローンの借入がしやすく、買い手がつきやすい状況にあります。ローンがつくような物件の場合は、低金利のうちに、売却を考えるのも良いでしょう。
まとめ
不動産を長期保有する場合には、減価償却費や修繕積立金など、さまざまな注意点があります。
これらの注意点にしっかりと対処しておくことで、投資が失敗に終わるのを防ぐことができます。
また、それと同時に、不動産投資を成功させるためには、出口戦略をしっかりと決める必要があります。そのためには、細かな収支計画が必要です。シミュレーションツールを利用して収支計画を定め、出口戦略を決めましょう。