不動産の推定資産価値とは？
不動産の推定資産価値とは、不動産を売却したり貸したりするときの価値のことです。不動産の状況や目安とする価格など、さまざまな要素をもとに資産価値を推定していきます。
不動産の推定資産価値は、大きく「建物の価値」と「土地の価値」のふたつに分けられます。建物の価値と土地の価値、それぞれについて見ていきましょう。
建物の価値
建物の推定資産価値は、建物の外観や構造などから決定されます。たとえば、外観であれば建物のデザインや建物の管理状態、施工会社のブランドなどによっても、資産価値が変わります。
ただし、建物は時間の経過とともに耐久性が減少していくため、推定資産価値はずっと同じではなく、時間が経過するとともに下がっていきます。
土地の価値
土地の推定資産価値は、土地の立地や周囲の環境などから決定されます。たとえば、立地であれば主要駅へのアクセスや駅からの近さ、周囲の環境であれば周辺施設の充実や治安などによって資産価値が変わります。
土地は建物のように時間の経過とともに減耗しないため、周囲の環境が変わるなどの外的要因がない限りは、資産価値の変動はわずかです。
不動産の推定資産価値の目安となる4つの評価額
不動産の推定資産価値は、大きく建物の価値と土地の価値のふたつに分けられ、それぞれ複数の要因を総合して価値が決められます。では、不動産の資産価値とは、どのように決めるのでしょうか。
不動産の推定資産価値には目安となる4つの評価額があります。一般的には、所有している物件の資産価値を図るために用いますが、売買、相続などの目的によってどの評価額を参考にするか異なります。ここでは、それぞれ4つの評価額について見ていきましょう。
①公示地価
公示地価とは、国土交通省によって定められた地点を対象に算出される価格です。毎年、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づき、1月1日時点の標準値の価格を公表します。公示地価は、国土交通省の「土地総合情報システム」によって知ることができます。
ただし、あくまで標準値の価格であり、すべての土地を調査しているわけではないことに注意が必要です。
②実勢価格
実勢価格とは、実際に売買契約が成立した際の価格のことです。実際に売買契約が成立した価格であるため、売買時点の市場価格（時価）を表しているといえます。
所有している不動産と同じ地域で同じような面積、構造などの不動産の売却価格がわかるので、売却を考えた場合のおおよその目安となる価格がわかります。
実勢価格も、公示地価と同じく国土交通省の「土地総合情報システム」によって知ることができます。
③固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、自治体が不動産に固定資産税を課す際に基準となる金額のことです。土地と建物それぞれに固定資産税評価額があります。固定資産税評価額は、自治体に問い合わせると教えてくれますし、1年に一度送られてくる納税通知書にも金額の記載があります。
一般的に、固定資産税評価額は公示地価の70%を基準に計算されています。
④相続税評価額
相続税評価額とは、相続税の計算時に必要な土地の価格を評価した金額です。あくまで相続税の計算のための土地の価格で、おおむね公示地価の80%を基準とされています。相続税評価額は、毎年国税庁が公表する路線価をもとに計算することが多いため、路線価格と呼ばれることもあります。
ここで述べた4つの評価額のうち、公示地価と実勢地価を見れば、不動産を売却した時の金額の相場や目安がわかります。なお、この4つ以外にも推定資産価値や相場を調べる方法はあります。
保有している不動産の推定資産価値を調べるには
不動産の推定資産価値の目安には前述の通り、「公示地価」「実勢価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」の4つがあります。
しかし、これらはあくまで大まかな価格となります。保有している不動産の具体的な推定資産価値を調べるためには、数字を用いて計算する必要があります。
ここでは、保有している不動産のより詳細な推定資産価値を調べる方法を紹介します。
収益還元法
収益還元法とは、収益から推定資産価値を求める方法です。
保有している不動産を賃貸物件として貸す際、収入は不動産の資産価値によって決まります。そこで、不動産を賃貸物件として貸し出すときの家賃相場から推定資産価値を算出します。収益還元法における推定資産価値は、次の計算式で求めます。
不動産の推定資産価値＝1年分の家賃÷利回り＋年間経費
たとえば、1年間の家賃が240万円、利回りが5%、年間経費が30万円の場合は次のようになります。
不動産の推定資産価値＝1年分の家賃240万円÷利回り5%＋年間経費30万円＝4,830万円
基準となる家賃は、インターネットや情報誌などから同じ地域の似たような構造の物件を探し、求めます。
取引事例比較法
家賃ではなく、過去の売却価格から推定資産価値を求める方法が取引事例比較法です。
保有している物件と似た物件の過去の売買価格から、推定資産価値を算出します。多くの不動産会社で利用されている方法です。
注意点として、保有している物件とまったく同じ物件は存在しないため、立地などを参考に補正をかける必要があります。また、参考にする売買情報が古い場合は、より正確な推定資産価値を求められないケースもあります。
原価法
原価法とは、もう一度その土地で物件を建てるときの費用から推定資産価値を求める方法です。
再度その土地を購入し（造成が必要なら造成費も必要）、今ある建物と同じ材料などで、建物を建てたらいくらかかるのかを求めます。
売却価格ではなく、いわゆる取得価格で推定資産価値を求めるため原価法といいます。原価法は、あくまで新価ではなく時価で算出する必要があります。
ここまで、保有している物件の推定資産価値を求める方法を見てきましたが、どれも独力で計算するのは難しいと感じる人も多いでしょう。そんなときは、推定資産価値を求めることのできるサイトなどの利用がおすすめです。
イエリーチでは、収支から推定資産価値のシミュレーションを行うことができます。また、市場価格査定機能を使えば実際に売却する場合の金額が把握できるので、誰でも簡単に保有している物件の推定資産価値がわかります。
イエリーチは、投資用ワンルームのオーナーの方は無料でアカウントを作成して使うことができます。自分の保有している物件の価値を知りたい場合は、ぜひ一度、イエリーチを利用してみてはいかがでしょうか。
推定資産価値を上げるためにできること
不動産の推定資産価値は工夫次第で上げることができます。たとえば、人気のある間取りに変更したり、室内の設備を整えたり、外観をきれいにすることで、推定資産価値をあげることができます。また、最近では、防災設備を取り入れることも重要です。
このように、推定資産価値を上げることを考えているなら、リフォームやリノベーションを活用するとよいでしょう。
まとめ
不動産の推定資産価値とは、不動産を売却や賃貸をするときの価格のことです。推定資産価値を知っておくことで、保有している不動産を計画的に活用することが可能になります。
不動産の推定資産価値は、さまざまな事項や計算方法などにより推定することができますが、計算方法は複雑で難しいと考える方も多いでしょう。イエリーチでは、不動産の推定資産価値のシミュレーションを簡単に行うことができます。ぜひ一度、イエリーチを利用してみてはいかがでしょうか。