ワンルームマンション投資が「得」と言える3つの理由
マンションの一棟投資に比べて、ワンルームマンション投資の方が得といわれています。それには、きちんとした理由があります。ここでは、ワンルームマンション投資が「得」といえる代表的な理由を3つご紹介します。
①一棟よりも少ない額でスタートできる
一棟マンションを購入する場合、1億円前後から数億円の資金が必要ですが、ワンルームマンションであれば、都心の新築でも1,500万円～3,000万円程度で運用をはじめられることが可能です。
購入時の資金を抑えられるため、銀行を含めた金融機関の融資も受けやすくなります。そのため、不動産投資初心者であっても、ワンルームマンション投資の方が始めやすいのです。
②低リスクかつ安定収入が見込められる
次にワンルームマンションは低リスクかつ安定収入を見込めることができるということです。
不動産投資は株やFXに比べると低リスクといわれています。同じ投資でも株やFXは、短期間で大きな値動きが起きるといわれていますが、不動産投資は、バブル期などの要因がない限りは、不動産自体の価値は安定しています。
また、短期間で大きな値動きがないため、ハイリターンを見込むことはできませんが、賃貸収入という安定した収益を長期間に渡って得ることができます。
このように、ローリスク・ロングリターンが不動産投資の魅力です。さらに、上述したように、ワンルームマンション投資は、初期投資額を抑えることができるため。より低リスクで運用ができるのがメリットです。
③減価償却費による節税効果がある
個人でワンルームマンション投資を行っている場合、ワンルームマンションから得た収益は不動産賃貸事業（不動産所得）に該当します。不動産所得は、賃貸収入からマンション経営にかかった費用を差し引いた所得に対して、所得税が課されます。
しかし、マンション経営にかかる費用はそこまで大きくはないため、このままでは、多くの税金を納めなくてはいけません。
そこで、重要なのが「減価償却費」です。減価償却費とは、ワンルームマンションなどの物件の購入代金を、税法で定められた期間（耐用年数）に渡って、毎年少しずつ経費にしていく方法です。
例えば、2,000万円のマンションを購入し、耐用年数が20年の場合、単純計算で2,000万円÷20年＝100万円の経費を毎年、計上することができます。経費計上すれば、会計上の利益を減少させることができるため、納める税金が少なくなります。
また、ワンルームマンションの購入は初年度であるため、2年目以降の減価償却費はキャッシュの減少を伴わない経費になります。資金繰りやキャッシュフローの観点からも、減価償却費は有効な経費です。
ワンルームマンション投資の注意点
ここまで、ワンルームマンションのメリットについて解説してきましたが、もちろん運用するうえで注意する点もあります。ここからはワンルームマンション投資の注意点を紹介していきます。
空室リスクは一棟よりも高め
実は、空室リスクはマンション一棟投資よりも、ワンルームマンション投資の方が高くなります。
一棟投資の場合、部屋が複数あるため、一部屋が空室であっても、他の部屋に借主がいればそのリスクは分散されます。
例えば、十部屋あるマンションで十部屋のうち一部屋だけが空室であったとしても、空室率は10％です。
しかし、ワンルームマンションは、一部屋が空室になると、空室率が100％となり、リスクを分散させることができません。そのため、エリアの違う場所に複数物件所有することが友好的です。
土地活用は行えない
ワンルームマンション投資のデメリットの1つに、土地活用を行えないということがあります。
マンションを一棟所有しているケースでは、建物と土地はすべて所有しています。万が一建物の価値が下がったとしても、土地の価値まで急激にさがることは、そう多くはないでしょう。また、マンションを手放した場合も、その土地で新しい事業を行ったり、引退後に自宅として使ったりして土地を活用することができます。
しかしワンルームマンションにおける土地は、所有しているワンルームの面積などに応じて、分割された一部分のみの所有となります。土地活用は行えず、総合的な資産価値もマンション一棟より低いといえます。
ワンルームマンション投資で成功するためのポイント
ワンルームマンション投資で成功するには、いくつかのポイントがあります。そのポイントを押さえておくだけでも、ワンルームマンション経営が大きく改善されます。
具体的にポイントを見ていきましょう。
目的に見合った投資戦略を立てる
どのような事業であっても、事業を展開していくための戦略が必要です。これは、ワンルームマンション投資であっても同じです。資産運用の目的に合った、最適な投資戦略を選ぶことが大切になります。
重要なのは、自分に合った規模や期間の投資戦略を設定することです。どれくらいの資産を、どれくらいの期間で運用し、手持ち資金などの資産をどれくらい増やすのかを具体的に設定しましょう。
また収益面だけでなく、突発的な修繕費用や空室時のローンの支払いなどのリスク許容度についても、具体的に設定する必要があります。
投資を始めたばかりの方や、副業で運用中の方にとって、投資戦略をしっかりと設定するのは、難しいかもしれません。その場合は、ワンルームマンションの経営戦略について、知識豊富な専門家に相談したほうが良いでしょう。
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高い需要が見込めるエリアを選ぶ
しっかりとした投資戦略を立てることと同様に、ワンルームマンション投資で重要となるのが、高い需要が見込めるエリアを選ぶこと。なぜならば、ワンルームマンション投資を成功させるためには、常に入居者がいる状態を保つ必要があるためです。
例えば、都心など、人口流入増加が数年以上続いているエリアであれば、ワンルームマンションの需要も高いです。また、都心部の周辺であっても都心部へ通勤している人が多いエリアであれば、心配することなく住居する人が多くなるでしょう。
まとめ
ワンルームマンションの投資は、初期費用を抑えて運用できるだけでなく、安定した収益が見込まれます。しかし、エリアによっては空室になる可能性があるため、ワンルームマンションの購入時は慎重に選びましょう。一棟マンションと比べ、ワンルームマンションの場合は、空室があると家賃収入を得られなくなり、運用がうまくいきません。