ワンルームマンション投資において、利回りはその物件の収益性を測る上で非常に重要な指標です。
ワンルームマンションの購入を考えている方は、事前に利回りへの正しい知識や理解を身につけておきましょう。
ワンルームマンション投資における利回りと計算方法
ワンルームマンション投資における利回りとは、投資額に対する収益の割合であり、計算方法によって3つに分類されます。
・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り
表面利回り
表面利回りとは別名グロス利回りともいい、修繕積立金や管理費・税金などの諸経費を加味しない利回りのことです。
計算式を下記に示します。
表面利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、購入価格2400万円、年間家賃収入120万円の場合、
表面利回り(%)＝120万円÷2400万円×100＝5%となります。
計算が非常にシンプルで、物件購入の際の大まかな指標に用いると便利です。
実質利回り
実質利回りとは、修繕積立金や管理費・税金などの諸経費や、物件購入時の登記費用・ローン事務手数料などの諸費用を加味した利回りのことです。
計算式は下記の通りです。
実質利回り（%）＝(年間家賃収入−年間諸経費)÷(物件価格+ 購入時諸費用)×100
例えば、購入価格2400万円、年間家賃収入120万円、年間諸経費20万円、購入時諸費用50万円の場合、
実質利回り(%)＝(120−20)万円÷(2400 + 50)万円×100≒4.1%となります。
実際にかかる費用・経費は物件によって大きく異なり、それらを加味した利回りのため、最も正確に不動産投資の収益性を表す指標です。
一方で、管理費や修繕積立金は変動する可能性があり、それに伴い実質利回りも変動するため、不動産会社では表面利回りを扱うことが多いです。
想定利回り
想定利回りでは年間家賃収入の想定額を用います。
空室の物件において、仮に現在募集している家賃で居住者がついた場合の想定で算出される利回りであり、計算式は下記の通りです。
想定利回り（%）＝想定される年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、購入価格2400万円、現在空室だが募集している家賃が月10万円の場合（想定される年間家賃収入120万円）の場合、
想定利回り(%)＝120万円÷2400万円×100＝5%となります。
不動産会社が掲載している物件の利回りが「想定」と記載されている場合は、現在空室であると言う意味であり、その家賃で居住者が入居した場合の仮の利回りとして表記されています。
もしその家賃で入居者が付かなければ家賃を下げることとなり、利回りは低下してしまう可能性もあるため、注意しましょう。
ワンルームマンションの利回りの相場
ワンルームマンションの利回りの相場は地域や物件の築年数によっても大きく異なります。
利回りを計算できても、相場がわからなければ物件の価値を評価できないため、ここでは都心部における築年数別の利回りの相場を紹介します。
・新築ワンルームマンション
・中古ワンルームマンション（築20年未満）
・中古ワンルームマンション（築20年以上）
新築ワンルームマンション
新築ワンルームマンションの表面利回りは、都心部では3%後半から4%前後です。
新築ワンルームマンションの場合、最初の購入価格が高いため、中古ワンルームマンションと比較すると利回りはやや低くなります。
さらに、ここ数年の日本では、賃料の増加よりも物件価格の高騰が先行しているため、表面利回りは年々低下しています。
しかし、家賃も遅れて上がってきており、修繕積立金や管理費の増額も発生しにくいため、実質利回りは中古ワンルームマンションと比較して保たれやすいでしょう。
また、より都心部の方が購入価格が高くなる傾向にあるため、東京郊外や、神奈川県や千葉県の大規模な駅周辺であれば都心部と比較して利回りは1%ほど上がります。
中古ワンルームマンション（築20年くらいまで）
都心部における中古ワンルームマンション（築20年くらいまで）の表面利回りは4〜5%です。
一般的に、築年数が古い物件ほど購入価格は低くなるため、表面利回りは新築ワンルームマンションよりも高くなる傾向があります。
一方で、修繕積立金や管理費の増額リスクや空室リスクも築年数の経過に応じて高まっていくため、実質利回りが思ったより低くなる可能性が高いです。
特に、築10年以上の物件では最初の大規模修繕が行われる可能性が高く、修繕積立金の値上げリスクも高まるため、表面利回りだけを見るのではなく、築年数も含めて評価しましょう。
中古ワンルームマンション（築20年以上）
都心部における中古ワンルームマンション（築20年以上）の表面利回りは5〜10%です。
築年数による賃料の低下よりも、物件価格の低下の方が大きいため、利回りは築浅物件よりも高くなります。
しかし、築20年くらいまでと同様に、空室や修繕費により実質利回りは低下する可能性があります。
高利回りという点だけで購入してしまうと、思わぬ失敗の可能性もあるため、物件の築年数や管理状況・修繕状況などを含めて物件を評価しましょう。
儲からないと嘆かないために利回りで検討すべきポイント
利回りはその物件の収益性を推し量る上で重要な指標であり、しっかり理解しておけば購入後に「思ったよりも儲からない！」などの失敗を避けることができます。
購入前に知っておくべき利回りのポイントは下記の通りです。
・エリア別に最低ラインを把握する
・低利回りでも購入を検討すべきケース
・高利回りでも購入を避けるべきケース
エリア別に最低ラインを把握する
購入前に知っておくべき利回りのポイントとして、エリア別に最低ラインを把握しておくことが重要です。
不動産会社の掲載する表面利回りは、都心部であるほど低くなり、都心部から離れるほど高くなる傾向にあります。
都心部であれば郊外と比較して空室率は低く、物件価値や地価の値上がりも将来的に期待できますが、これらは表面利回りの数字には勘定されていません。
そのため、表面利回りが低いからといって物件購入を避けるのではなく、購入を検討しているエリアの最低ラインを把握して判断しましょう。
下表では、エリア別の中古ワンルームマンション（築20年くらいまで）の利回りを示します。
| エリア | 表面利回り（2023年1〜3月） |
| 東京23区 | 4.45% |
| 横浜市 | 4.75% |
| 千葉県主要部 | 5.52% |
| 大阪市 | 5.19% |
| 広島市 | 5.81% |
| 福岡市 | 5.40% |
| 神戸市 | 5.46％ |
【参考】（2023/10/4時点）
健美家-収益物件 市場動向四半期レポート（2023年1-3月）
低利回りでも購入を検討すべきケース
購入前に知っておくべき利回りのポイントとして、低利回りでも購入を検討すべき物件がある点です。
利回りはその物件の収益性の指標の1つではありますが、低いからといって優良物件ではないという訳ではありません。
具体的には下記のような物件です。
・家賃が相場よりも明らかに低い
・物件価格が相場よりも低い
・好立地である
家賃が相場よりも明らかに低い場合、その際の利回りは低いですが、家賃をあげて利回りを改善できる可能性があるため、周辺の家賃相場も確認しておくとよいでしょう。
また、物件の購入価格が相場より低い場合や好立地である場合は、利回りが低くても不動産の価値が上がる可能性も高いため、購入を検討すべきです。
高利回りでも購入を避けるべきケース
購入前に知っておくべき利回りのポイントとして、高利回りでも購入を避けるべき物件がある点です。
「高利回り＝必ずしも優良物件ではない」ということに注意しましょう。
具体的には下記のような物件です。
・家賃が相場よりも明らかに高い
・管理状態が悪い
・管理費・修繕積立金が高すぎる
・築40年以上の築古物件
家賃が相場よりも明らかに高い場合や管理状態が悪い場合は空室リスクが高く、また管理費や修繕積立金が高すぎる場合も、実質利回りが低下するため、避けるべきでしょう。
また、築40年以上の築古物件の場合は通常、購入価格が低いため高利回りですが、旧耐震基準で建てられた物件である可能性があります。
具体的には、1981年6月以前に建てられた物件は旧耐震基準で建てられており、その安全性の低さから売却時に融資が付きにくくなるため注意が必要です。
まとめ
今回の記事では、ワンルームマンションの利回りについて詳しく解説しました。
利回りはその物件の収益性を評価する指標の1つであり、購入価格や家賃・諸経費や諸費用から算出できます。
特に、ワンルームマンション投資においては実質利回りが重要であり、表面利回りだけでは判断しないように注意しましょう。
マンション購入には多額の費用が必要です。物件の購入を後悔しないよう、利回りはもちろん、立地などの条件も含めて多角的に判断することをおすすめします。