ワンルームマンションの売却で、売却額や相場についてお悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
売却期間を短縮するならば、売却相場の把握が重要です。
また売却相場を知らないと、安値で売却してしまい損をする可能性もあります。
本記事は、投資用ワンルームマンションの売却相場の調べ方や高く売るコツを紹介します。
投資用ワンルームマンションを高く売りたい方は、最後まで読んでください。
投資用ワンルームマンションの売却額に関わる要素
投資用ワンルームマンションの相場を知るためにも、売却額がどのように決まるか知っておきましょう。
売却額に関わる4つの要素を紹介します。
・地価
・築年数
・アクセス
・生活利便性
地価
投資用ワンルームマンションの価値を決める要素の1つに地価があります。
地価を決めるのは、基本的に需要と供給のバランスです。
一般的に地価は都市の中心部ほど高く、郊外に行くほど低くなります。
地価が高く土地が広いほど売却相場も高くなります。
築年数
マンションの売却価格は築年数が古いほど下がります。
築年数が古くなると、建物や設備が劣化して大規模修繕が必要になるためです。
以下のグラフは中古マンションの築年帯別の平均価格です。
【引用】東日本不動産流通機構 2022 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）
特に、築16年～30年のマンションは価格の下落幅が大きくなっています。
少しでも高く売るためには、築年数が浅いときの売却がおすすめです。
アクセス
アクセスや立地は、マンション売却価格に関係します。
特に駅の近くにあるマンションほど売却価格も高い傾向にあります。
駅の近くのマンションが高い理由は、交通の便が良く通学や通勤に便利で需要が高いためです。
反対に駅から遠い場所や公共交通機関が少ない郊外になると、マンションの売却価格は下がる傾向にあります。
生活利便性
以下のような生活に必要な施設やお店が近くにあるマンションは人気です。
・病院
・郵便局
・大型スーパー
・商業施設
生活のしやすい町にあるマンションは、需要があり売却価格も高くなりやすいです。
生活利便性の高さは、売却する際の強みになるため積極的にアピールしましょう。
投資用ワンルームマンションの売却相場を調べ方3選
投資用ワンルームマンションの売却相場を調べる方法として以下の3つを紹介します。
・REINS Market Informationで調べる
・土地総合情報システムで調べる
・一括査定サイトを活用する
REINS Market Informationで調べる
REINS Market Informationは、不動産の成約価格などの情報を公開している不動産取引情報サイトです。
売却したいマンションと近い条件の取引情報を調べると相場がわかります。
REINS Market Informationの使い方を図解で紹介します。
以下のステップで必要な情報を入力してください。
- 都道府県
- 地域
- 「検索する」をクリック
追加検索条件が表示されるため、把握している個所を入力しましょう。
入力が完了したら「検索する」をクリックしてください。
条件に合致するマンションの売買取引履歴が表示されます。
売却を検討しているマンションと条件が近い物件の取引価格がおよその相場です。
土地総合情報システムで調べる
土地総合情報システムは国土交通省が運営している不動産情報サイトです。
以下のような情報が得られます。
・不動産の取引価格
・地価公示
・都道府県地価調査の価格
売却したいマンションと条件の近いマンションの取引価格を調べることで、大まかな売却価格の予想ができます。
土地総合情報システムの使い方を紹介します。
【引用】土地総合情報システム
マンションの売買価格は「不動産取引価格情報検索」をクリックした先のページで調べられます。
【引用】土地総合情報システム
- 時期を選ぶ（相場を調べる場合は直近1年～2年を選択）
- 種類を選ぶ（中古マンション等を選択）
- 地域を選ぶ（都道府県、市町村、地区を選択）
- この条件で検索をクリック
【引用】土地総合情報システム
マンション取引の一覧が表示されます。
取引総額が実際に売買された金額です。
売却したい投資用ワンルームマンションと同じような条件の売買価格がおよその相場となります。
一括査定サイトを活用する
投資用ワンルームマンションの売却相場を知る方法に一括査定サイトがあります。
一括査定サイトは、複数の不動産会社に売却価格の見積りを出してもらうサービスです。
複数の不動産会社が提示する見積りの平均が大まかな相場となります。
査定してもらう不動産会社が1社だけだと、提示される金額が相場に比べて高いか低いかわかりません。
相場を知るためにも、一括査定を活用しましょう。
「イエリーチ」では、無料で何度でも物件の査定が出せます。
投資用ワンルームマンションの売却相場の計算方法を紹介
投資用ワンルームマンションの売却相場を求める計算方法として以下の2つを紹介します。
・取引事例比較法で求める
・利回りから求める
取引事例比較法で求める
取引事例比較法とは、売却したい不動産と似ている物件の取引価格を参考に売却相場を算出する方法です。
正確に査定をおこなうためには、より近い条件の取引事例を見つけ出す必要があります。
取引事例はREINS Market Informationや土地総合情報システムを活用しましょう。
取引事例比較法は以下のような流れでおこないます。
- 似たような物件の過去の取引価格から平均単価を割り出す
- 単価に査定したいマンションの面積を乗じる
- 2の金額をベースに間取り・現状などの要因を考慮して査定額を算出する
ただし、不動産買取のように相場よりも価格が下がる取引方法は除外します。
取引事例比較法を使う場合は、媒介取引の成約事例を選びましょう。
下記の条件をもとに、取引事例比較法によるシミュレーションをおこないます。
・専有面積80㎡
・成約価格4,000万円
このケースだと、1㎡あたりの価格は「4,000万円÷80㎡＝50万円」です。
査定したいマンションが75㎡の場合、事前比較法の計算式に当てはめると「50万円×75㎡＝3,750万円」となります。
取引事例比較法で計算される価格は大まかな相場であり、実際に売却できる金額とは異なる点に注意してください。
利回りから求める
利回りは、マンション購入価格に対する年間の家賃収入の割合です。
マンションの売却相場は、家賃と利回りからも計算できます。
計算式は、「家賃×12か月÷利回り」です。
下記の条件をもとにシミュレーションしてみましょう。
・家賃：8万円
・利回り：5％
売却相場は「8万円×12か月÷5％＝1,920万円」です。
売りたいマンションと似ている物件の家賃と利回りがわかっている場合は、相場の計算をしてみましょう。
まとめ
投資用ワンルームマンションを高く売るためには相場を知りましょう
相場がわかっていると、不動産会社に価格交渉がしやすくなります。
不正な査定をされた場合にも気づけます。
投資用ワンルームマンションの相場を調べるためには、土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションの利用がおすすめです。
マンションの価値を知ったうえで、後悔しないように売却活動を進めましょう。