更新料をなくすメリット・デメリットを徹底解説!入居者に選ばれる物件とは

入居者が退去してしまうと、原状回復費などの出費が発生するうえ、空室期間中の家賃収入が途絶えるなど賃貸経営が難しくなってしまいます。退去者が増える理由のひとつに更新料の問題があり、近年では更新料をなくす大家も増えているようです。 この記事では、更新料をなくすメリットやデメリットを解説するとともに、入居者に長く住み続けてもらうコツについて紹介します。


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更新をきっかけに退去してしまう入居者は増えている

通常、賃貸物件は2年に一度、更新時期が訪れます。近年では、卒業や転勤といった人生の節目に合わせての退去ではなく、更新時期を理由に退去する人が増えているといわれます。

まずは、近年なぜ更新よりも退去を選ぶ人が増えているのか、その理由について説明します。

更新料の支払いに不満を感じている入居者

更新料は、家賃の0.5~2ヵ月分ほどを目安に、物件の更新に合わせて入居者から支払われるものです。通常の家賃に加えて更新料も支払うことになるため、入居者にとって更新月の出費は大きくなります。

たとえば、家賃7万円の賃貸物件で更新料が2ヵ月分に設定されているとすると、更新月の支払いは21万円にもなります。それだけの費用がかかるなら、新しい物件へ引っ越したいと考える入居者がいても不思議ではありません。

敷金や礼金をとらない物件が増えている

地域によって事情は異なりますが、入居者が賃貸物件を契約するときには敷金や礼金、あるいは保証金といった初期費用が発生します。

敷金と礼金はそれぞれ家賃2ヵ月分、保証金は100万円とかつてはかなり高額だった初期費用ですが、最近は減額傾向が続いています。敷金1ヵ月分のみ、あるいは敷金・礼金ともにゼロといった物件も珍しくなくなり、新しい物件への転居のハードルが低くなっているのです。

若い世代ほど更新よりも転居を選びやすい

現代では、ライフスタイルの変化に合わせて、服を着替えるように家を住み替えるという考え方も増えてきています。

特に学生や単身者は荷物が少なく身軽なため、短期間で転居するケースも多いです。また、子育て世代においても、「より良い教育環境を求める」「子どもの人数に合わせる」といった事情から、賃貸物件の転居を繰り返すケースが見られます。

同じ物件に長く住んでもらうためには、住み続けることのメリットをアピールする必要があります。そのためにも、更新料の減額や廃止は検討されるべき問題といえるでしょう。

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更新料をなくすメリット・デメリット

更新料は入居者にとって大きな負担です。そして、更新料が長期入居の妨げになっている可能性は大いにあります。とはいえ、更新料をなくすことに抵抗を感じる大家は多いでしょう。

ここでは、更新料をなくすメリット・デメリットについて紹介します。それぞれをチェックして、更新料をどうすべきかの参考にしてください。

更新料をなくすメリット

更新料をなくして恩恵を受けるのは、物件で暮らす入居者です。

仮に家賃や間取りが似ている複数の物件がある場合、負担の少ない更新料なしの物件を選ぶ人は多いでしょう。入居希望者が増えれば、大家は優良入居者を選びやすくなります。さらに、入居者側も更新料を理由に退去を考えることはなくなるため、長く住み続けてもらえる可能性が高まります。

入居者に選ばれ、長く住み続けられる物件になることは大家にとってもメリットは大きく、安定した賃貸経営の実現が期待されます。

更新料をなくすデメリット

更新料をなくすデメリットは、それまで得てきた収入源のひとつがなくなることでしょう。

たとえば、家賃が7万円で更新料が家賃2ヶ月分の物件があります。それまで2年ごとに得てきた14万円がなくなるので、10年間で70万円もの損失を被ることになります。

総収入が減るときに問題となるのがキャッシュフローです。ローンの返済や物件の修繕費などから経営が厳しくなったり、家賃を下げたくてもなかなか下げられなかったりといった問題が生じる可能性があります。

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更新料をなくすと収入は減少する?

更新料をなくすメリットとデメリットを比較する際、大家としてどうしても気になるのは、収入減の問題でしょう。いくら入居者が集まったとしても、更新料をなくすことで経営難に陥ってしまったら意味はありません。

しかし、更新料をなくすことは本当に収入の減少につながるのでしょうか。ここからは、更新料を廃止したときのシミュレーションをもとに、具体的な解説をしていきます。

更新料をなくして入居者が引き続き住む場合

家賃は7万円、更新料は2年ごとに家賃2ヵ月分の物件という設定でシミュレーションを行ったとします。

更新料をなくして入居者に引き続き住んでもらう場合、更新料の14万円は入ってきません。その代わり、毎月7万円の家賃収入が安定して得られます。

このとき、2年間の家賃収入は168万円、4年間で336万円となります。ちなみに更新料がある場合と比べると、4年で28万円の減収となります。

更新料をなくさず入居者が退去した場合

更新時期に合わせて入居者が退去した場合には、退去時に原状回復費や修繕費、入居者募集の広告費が発生します。こうした退去費用は部屋の状況によって異なりますが、原状回復には少なくとも1ヶ月はかかります。つまり、最低でも1ヶ月間は空室期間が発生します。

仮に、退去後3ヶ月で新しい入居者が決まったとしましょう。2年間の家賃収入は168万円、3ヶ月間の空室期間があるため、4年間では「336万円‐315万円」です。

ただし、ここから退去費用を差し引く必要があるため、仮に50万円かかったとすると、実質の収入は265万円になってしまうのです。

次の入居者が2年以上住み続ければ14万円の更新料が入ります。しかし、同じ人が住み続けるケースと比べると、退去者が出る損失を埋めるほどの収入にはならないことがわかります。

更新料にこだわっていると入居者を逃してしまう

物件の種類によっても異なりますが、毎月の家賃収入はさほど大きな金額ではありません。更新料でまとまったキャッシュを得ることは、賃貸経営をする大家にとって安心材料ともなるでしょう。

しかし、先述のシミュレーションのとおり、更新料を得るよりも同じ入居者に長く住んでもらうほうが、賃貸経営は安定しやすいのです。

更新料をゼロにすることに不安を感じるようなら、まずは半額にすることから始めてみると良いでしょう。

更新料をなくしても退去者が減らない場合は専門家に相談を

退去予防のつもりで更新料をなくしても、退去者が続いてしまうことがあります。そのようなときには、ほかにも理由があることを想定して、早めに専門家に相談しておくと安心です。

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まとめ

近年、若い世代を中心に、家の住み替えはより気軽なものとなっています。

更新料は入居者にとって大きな負担となるため、退去のきっかけになることも多いです。そのため、更新料をなくすことが退去予防や空室対策につながる場合もあります。

ただし、賃貸経営ではすべてのケースで同じ対策が有効とは限りません。

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