マンションの売却益が出たときの節税方法4選｜控除や特例も解説

マンション売却益にかかる税金は、特別控除や軽減税率の特例などの制度を活用すれば大幅な節税をおこなえます。

しかし、マンションの売却を検討している場合は、以下のような不安もあるでしょう。

本記事では、マンションの売却益が発生した際におこなえる安全な節税方法を4つ紹介します。

本記事を一読すると、合法かつ安全に節税が可能です。

マンションの売却益に税金がかかるケース

マンションの売却益に税金がかかるケースは、マンションを売却して譲渡所得がプラスになったときです。計算式は「マンションの売却額-（取得費＋売却にかかった費用）=譲渡所得」です。

上記の計算式からわかるように、取得費や売却にかかった費用を多く計上できると売却益が減り、支払う税金が少なくなります。ただ、余計な費用や手数料を含めてしまうと、税金は減りますが、手元に残るお金は少なくなるため注意が必要です。

売却益が出たケースを理解するために、以下3つについて解説します。

譲渡所得

譲渡所得とは、不動産を売却（譲渡）したときに発生する所得です。先述したように計算式は「マンションの売却額-（取得費＋売却にかかった費用）=譲渡所得」です。

「譲渡所得=マンションの売却額」ではないため注意してください。マンションの売却から諸々の費用を差し引いて譲渡所得が求められます。

上記の計算式で譲渡所得がプラスだと、税金を支払う必要があります。ただし、譲渡所得がマイナスのときに税金はかかりません。

また勘違いされやすいポイントとして、譲渡所得でマイナスが出ても、給与所得や事業所得と損益通算して節税はできないため注意が必要です。

譲渡所得は譲渡所得だけで税金を計算する「分離課税」という形式がとられているため、他の所得との損益通算はできません。

取得費

取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用です。マンションの購入費だけでなく、以下のマンションを購入するためにかかった付随費用も含まれます。

・購入時の仲介手数料
・登録免許税
・印紙代
・リフォーム代

そのためマンション売却予定のある方は、マンションの取得費を証明できる領収書・納品書などの書類はしっかりと保存しておきましょう。

またマンションの売却ではあまりないケースですが、取得費が全くわからない場合もあるでしょう。取得費が不明なときは、概算として「マンションの売却額×5％」を取得費にしていいと決められています。

売却にかかる費用

売却にかかる費用は、以下の費用を指します。

・売却時の仲介手数料
・登録免許税
・印紙代
・取り壊し代（マンションを取り壊して更地にして売却するケース）

上記の費用が該当するため、費用を証明できる書類は保存しておきましょう。

マンションの売却益が発生した際に活用できる節税方法4選

マンションの売却益が発生した際にできる節税方法を4つ紹介します。無条件で活用できる節税方法はなく、制度使用のためには条件を満たさなければなりません。

・居住用財産の3,000万円の特別控除を活用
・10年以上所有して居住用財産の軽減税率の特例を活用
・5年以上所有して長期譲渡所得を活用
・リフォーム費用の計上

本記事を読み、より多くの節税制度を使えるように準備しましょう。

居住用財産の3,000万円の特別控除を活用

現在住居としているマンションを売却するならば、居住用財産の3,000万円の特別控除が活用できます。この制度は、居住用に使用している財産を売却すると譲渡所得から最大3,000万円控除できる仕組みです。

つまり最大3,000万円までの売却益であれば、支払う税金を「0」にできます。例えば2,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却して、3,000万円の利益が出ても、3,000万円の特別控除を活用すると一切税金がかかりません。

居住用財産の3,000万円の特別控除を活用するには、以下の条件を満たす必要があります。

・住居として使用していたマンションを売却すること
・配偶者や親族への売却ではないこと
・売却予定のマンションに居住しなくなった日から、3年経過後の12月31日までに売却すること
・売却の1年前と2年前に3,000万円の特別控除を活用していないこと
・確定申告をおこなう

10年以上所有して居住用財産の軽減税率の特例を活用

10年以上所有している居住用財産の軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除を活用してもまだ売却益が残っているケースで活用する制度です。

軽減税率の特例では、売却益の6,000万円以下の部分の税率が下がります。

	税率の合計	所得税	復興特別所得税	住民税
6,000万円以下の部分	14.21％	10％	0.21％	4％
6,000万円超の部分	20.315％	15％	0.315％	5％

次のケースで税金をシミュレーションしてみましょう。

6,000万円以下の部分の税金額は、6,000万円×14.21％=8,526,000円です。

6,000万円超の部分の税金額は、（1億8,500千万円-6,000万円）×20.315％=25,393,750円です。

税金の合計額は、8,526,000円+25,393,750円=33,919,750となります。
節税額は、6,000万×（20.315%-14.21%）=3,663,000円です。

居住用財産の軽減税率の特例を活用する条件は、居住用財産の3,000万円の特別控除が適用されるための条件に加え、10年の所有期間が必要です。

5年以上所有して長期譲渡所得を活用

投資用マンションなどの売却の際は、5年以上所有して長期譲渡所得を活用しましょう。投資用や税金対策で購入したマンションは、前述した2つの制度を活用できません。

代わりに売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を越えていると、売却益に適用される税率が軽減されます。

・所有期間が5年以内：短期譲渡所得
・所有期間が5年超：長期譲渡所得

	合計の税率	所得税	復興特別所得税	住民税
短期譲渡所得	39.63％	30％	0.63％	9％
長期譲渡所得	20.315％	15％	0.315％	5％

税率は約2倍違うため、売却益が高額になる予定の物件を保有している方は、5年超所有してから売却しましょう。

リフォーム費用の計上

取得費にはリフォーム費用の計上をしましょう。リフォームは物件の価値を高めるため、取得費として計上が可能です。

近年は安価に中古マンションを購入して、大規模なリフォームやリノベーションをおこない、自分たちにとって理想の空間を実現する方も増えています。大規模なリフォームをおこなうと、費用は数百万円まで膨らむ可能性があり、取得費として計上すれば大幅な節税が可能です。

ただし、売却前に売却価格を上げる目的でおこなうリフォームには注意しましょう。なぜなら、リフォームをおこなっても売却価格が上がるとは限らないからです。

仮にリフォーム費用を50万円かけてから売却したとしたら、売却価格が50万円以上増えなければリフォームをおこなう意味がありません。しかし読者の中には「取得費が増えて、節税できるから構わない」と考える方もいるでしょう。

確かに取得費が増えると、支払う税金は減ります。ただし同時に売却価格も上昇しないと、結局手元に残るお金も減ります。そのため売却価格を上昇させる目的で行うリフォームは、不動産会社など専門家に相談して、効果の見込めるものだけをおこないましょう。

まとめ

本記事では、売却益が発生した際にできる節税方法4選を紹介しました。

・居住用財産の3,000万円の特別控除を活用
・10年以上所有して居住用財産の軽減税率の特例を活用
・5年以上所有して長期譲渡所得を活用
・リフォーム費用の計上

本記事で紹介した節税方法は、所有期間などの制限があり誰もが使用できる方法ではありません。しかし難しい条件はないため、物件を売り急いでいない方は制度が活用できる条件を満たしてから売却すると、大幅な節税がおこなえます。

ただ、今回紹介した節税方法を活用するには、高額で売却して売却益を出さなければなりません。所有しているマンションを高額で売却するには、実績のある不動産会社の利用がおすすめです。

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