マンション売却の媒介契約は専任か一般か？選び方と注意点を解説

マンション売却を任せる仲介会社との契約形態で迷い、なかなか決められず悩んでいる方もいるでしょう。

この記事では、マンション売却時の媒介契約3種類の概要と、専任媒介契約か一般媒介契約か迷ったときの選び方、売却が進まない場合の契約変更について解説しています。

最後まで読めば、マンション売却時の媒介契約を専任・一般どちらにすべきか判断できるでしょう。

マンション売却の媒介契約の3つの種類

マンションを売却する際は、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社のサポートを受ける方法が一般的です。

媒介契約には3種類あり、それぞれメリットとデメリットがあります。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

媒介契約の形態とサポート内容を把握し、どの契約がご自身にとって有利か判断しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社との同時契約が可能な契約形態です。一般媒介契約でマンション売却を進めるメリットとデメリットを比較します。

メリット	デメリット
・複数の不動産会社との同時契約が可能 ・所有者が買い手を個人で見つけた際に直接販売が可能 ・契約期間がない	・不動産流通機構（レインズ）への登録義務がない ・販売状況の報告義務がない

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と同時契約できることです。後ほど説明する専任媒介・専属専任媒介契約は、 1社としか契約できません。

契約の自由度が高く、多数の不動産会社と契約を結ぶことで集客が効率化する可能性があります。

また、一般媒介契約では、所有者自身で買い手を探せます。購入希望者が現れた場合は、直接売買契約を進められるため、ニーズの高い物件では契約までがスムーズです。

また原則契約期間の縛りがないため、自由に契約形態を変更しやすい点もメリットといえるでしょう。

ただし、一般媒介契約は、不動産流通機構（レインズ）への登録義務がありません。

そのため、レインズへの登録は不動産会社の判断に委ねられることとなります。

また、販売状況の報告義務がない点もデメリットです。そのため、所有者側では今購入希望者が出ているのかなどがわからず、自身で不動産会社に定期的に確認を取らなければなりません。

いい加減な不動産会社と契約した場合は、宣伝などが一切おこなわれておらず、放置されていたことにだいぶ時間が経ってから気づくこともあるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、一般媒介契約よりもサポートが手厚い契約形態です。契約の自由度も専属専任媒介契約よりも高く、所有者が直接買い手と契約できます。

専任媒介契約のメリットとデメリットを比較しました。

メリット	デメリット
・不動産流通機構（レインズ）への登録義務あり （契約日から休業日を除いて7日以内） ・販売状況報告を2週間に1度もらえる ・仲介手数料の値引き交渉ができる可能性がある ・買い手への直接売却が可能	・契約は1社のみ ・契約期間は原則3か月以内

専任媒介契約は、買い手と売り手が直接売買契約を締結できる点がメリットです。自身で買い手を見つけた場合は、直接売却できます。

また、不動産流通機構（レインズ）への登録義務があり、契約から7営業日以内に物件が登録され、全国から広く買い手を募集することができます。

販売状況報告は2週間に1度と義務化されているため、こまめに不動産会社とコンタクトをとりながら売買を進められます。

また、契約できる不動産会社が限定される代わりに、不動産会社から仲介手数料の値引きやそのほかのサービスを受けられる場合が多いです。媒介契約は成功報酬制のため、自社とのみ契約してくれている依頼主は優遇されます。

デメリットとしては、専任媒介契約は1社としか結べないことです。
原則、契約期間中は契約の変更・解約はできないため、集客が下手な不動産会社を選んだ場合、その分売却時期が遅れるリスクがあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、最もサポートの手厚い媒介契約です。
メリットとデメリットを比較しました。

メリット	デメリット
・不動産流通機構（レインズ）への登録義務あり （契約日から休業日を除いて5日以内） ・販売状況報告を1週間に1度もらえる ・仲介手数料の値引き交渉ができる可能性がある	・物件の直接売買ができない ・契約は1社のみ ・契約期間は原則3か月以内

専属専任媒介契約は、ほかの不動産会社との契約はもちろん、自身で買い手を見つける行為も禁止されています。買い手の募集から契約まですべて任せられますが、契約の縛りが厳しい点に注意しましょう。

専属専任媒介契約では、不動産流通機構（レインズ）への登録期間が5営業日以内と短くなっており、募集をかける時期が専任媒介契約よりもやや早い点がメリットです。

また、販売状況の報告も1週間に1度と、マメな連絡義務が不動産会社側に課せられています。

専任媒介契約と同様に、自社としか契約しない分、仲介手数料の値引き交渉もしやすいです。

デメリットとしては、契約の縛りの厳しさが挙げられます。物件の直接売買、ほかの会社との契約はできません。

契約期間は原則3か月と定められており、万が一専属専任媒介契約を締結した不動産会社の営業活動に納得できなくても、その期間は契約形態の変更ができないケースが多いです。

マンション売却の契約形態を専任か一般か迷ったときの選び方

マンション売却で専任か一般か迷った場合は、以下の基準で契約形態を選択すると良いでしょう。

1. 物件ニーズが高い場合は一般媒介契約
2. 条件が悪い物件は専属専任媒介契約
3. 自分で買い手を見つけた場合の手続きをスムーズにしたいなら一般媒介・専任媒介契約

原則不動産会社は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を提案します。媒介契約の報酬は成功報酬制であり、自社以外の不動産会社が物件を売却した場合、自社に手数料が入らないためです。

しかし、物件によっては一般媒介契約で良いケースもあるため、慎重に契約形態を選びましょう。

物件ニーズが高い場合は一般媒介契約

売却するマンションのニーズが高い場合は、一般媒介契約でも早期に売却できる可能性があります。

ニーズの高い物件とは、以下の条件に当てはまるマンションです。

周辺地域に大学があるなど、単身者向け住居が好まれる立地は、ワンルームマンションの需要が高いため、環境と物件の間取りも見ておきましょう。

一般媒介契約は、専任媒介契約と違ってほかの不動産会社に売却されると成功報酬が入りません。そのため、不動産会社によってはレインズへの登録もせず、集客に力を入れない場合があります。

しかし、ニーズが高い物件であれば不動産会社としても販売しやすく、早期に契約が決まる可能性があるでしょう。

条件が悪い物件は専任媒介・専属専任媒介契約

やや条件の悪いマンションを売却するときは、専属専任媒介契約が良いでしょう。

物件の条件が悪い場合は、全国から広く買い手を募った方が効率的に買い手を見つけやすいためです。

また、1社専属のため不動産会社のモチベーションも高く、契約期間の3か月以内になんとか売ろうと集客にも力を入れてくれます。

条件の悪い物件は所有者自身で買い手を見つけるのが困難なため、専属専任媒介契約で不動産会社にすべて委託しても良いでしょう。

自分で買い手を見つけた場合の手続きをスムーズにしたいなら一般媒介・専任媒介契約

マンションの購入希望者が現れたら、不動産会社を通さずに、すぐにでも直接売買したい方は、一般媒介契約または専任媒介契約を結びましょう。

一般媒介契約は自身で買い手を見つけられるうえ、複数の不動産会社と契約できます。専任媒介契約は、1社としか契約できないものの、直接売買が可能です。

マンション売却が進まない場合は媒介契約の形態変更が可能

マンション売却が進まない場合は、媒介契約の形態変更を検討しましょう。

1. 一般媒介契約は他社との契約は自由
2. 専任媒介契約でも不動産会社側の落ち度があれば契約変更可能

媒介契約にはそれぞれ契約期間があり、期間を過ぎれば契約の形態変更・解除が可能です。マンション売却は時期を逃すと売れづらくなり、また築年数が古くなるため資産価値の低下を招きます。

適切な判断で媒介契約形態を選び、早くマンションを売却しましょう。

一般媒介契約は他社との契約は自由

一般媒介契約は、他社との契約の縛りはなく、複数の会社と同時に契約を締結できます。マンション売却が進まない場合は、ほかの不動産会社とも契約を結び、購入希望者を幅広く募ると良いでしょう。

補足として、明示型と非明示型を所有者が選択でき、不動産会社にほかの不動産会社との契約があるかどうかを知らせるかは所有者の自由です。

国土交通省が提示している一般媒介契約書の雛形は明示型になっています。明示型を選んだ場合は、依頼主にほかの不動産会社との契約がある旨を明示する義務が生じます。

非明示型は不動産会社との契約を報告する義務はありません。しかし、不動産会社のモチベーションを維持するためにも、明示型を選択する方が多いです。

専任媒介契約でも不動産会社側の落ち度があれば契約変更可能

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、契約期間が原則3か月以内と定められています。しかし、不動産会社に落ち度がある場合は、契約変更・解除が可能です。

上記の事項に当てはまる場合は、費用なしに契約解除または形態変更が可能です。マンションの売却が進まない理由が、不動産会社の営業活動への怠慢である場合は、解除を申し出ても良いでしょう。

ただし、そのほかの事情で所有者都合で契約形態を変更したい場合は、費用がかかるケースもあります。

まとめ

マンション売却を検討する際に、専任媒介契約または一般媒介契約か迷う方は、物件のニーズによって契約形態を選びましょう。
専任媒介契約の場合、原則契約期間中の解約・変更ができないため、メリット・デメリットを理解した上で選択することが必要です。
マンション売却に最も良い方法は、信頼できる実績がある不動産会社を選ぶことです。査定や営業実績などから信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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納得のいくマンション売却にするためには、物件だけでなく立地や契約方法の検討が重要です。時間に余裕をもってマンション売却をおこなうようにしましょう。