マンションの売却によって譲渡所得が生じると、金額によっては数百万円以上の税負担が発生します。しかし3,000万円の特別控除の適用を受けると、税負担の圧縮効果が見込めます。
本記事では、3,000万円の特別控除の適用条件や必要な書類と手続きの流れ、適用を受ける上での注意点を解説します。
マンションの売却で多くの利益が見込める方は、最後まで読むと、税負担を軽くできる3,000万円の特別控除について理解ができます。
マンションを売却して利益が出ると税金が課せられる
マンションを売却して譲渡所得が生じると、所得税・住民税が課せられます。譲渡所得とは、土地や建物、ゴルフ会員権や骨とう品などを売却して得た利益です。
不動産を売却したときの譲渡所得の計算式は、「譲渡所得=売却金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額」です。3,000万円の特別控除は、計算式の「特別控除額」に該当します。
3,000万円の特別控除とは
3,000万円の特別控除とは、自宅を売却した際に生じた譲渡所得から最大3,000万円控除できる仕組みです。正式名称は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
3,000万円の特別控除について下記2点解説します。
・適用要件
・税金額のシミュレーション
適用要件
3,000万円の特別控除を適用するためには、マイホームの売却を含む下記4条件を満たさなければなりません。
・マイホームを売却すること
※投資用の物件は対象外です。
・売却先が第三者であること
※配偶者や親子だと単純な贈与とみなされる可能性があります。
・居住しなくなった日から3年経過後の年末までに売却すること
・売却した年の前年とその前々年に3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を使用していないこと
・売却した年、その1年前および2年前にマイホームの買替えや交換の特例を使用していないこと
【参考】No.3302 マイホームを売ったときの特例-国税庁
3,000万円の特別控除の適用条件には、マンションの所有期間は含まれません。
税金額のシミュレーション
3,000万円の特別控除を適用しないケースと適用したケースで、税金額をシミュレーションします。
通常、不動産の譲渡所得には、最大で39.63%の税金がかかります。ただし、3,000万円の特別控除を適用した場合、売却益が3,000万円以下であれば、一切税金がかかりません。
例えば1,000万円でマンションを購入し、売却益が4,000万円だったとしましょう。
通常は譲渡所得の3,000万円に対して、1,188万9,000円（3,000万円×39.63%）の税金が課せられます。しかし3,000万円の特別控除を活用すると、税金を支払う必要がありません。
不動産の売却によって譲渡所得が生じると、数千万円単位で税負担が生じることが珍しくありません。そのため制度を積極的に活用することで、税負担を軽減することができます。
3,000万円の特別控除の必要書類と手続きの流れ
3,000万円の特別控除の必要書類と手続きの流れについて解説します。
・確定申告をおこなう
・必要書類を揃える
確定申告をおこなう
3,000万円の特別控除を使用する際は、マンション売却の翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告をおこないます。
ただし、曜日の関係で期限変更の可能性があるため詳しくは、国税庁のサイトをご確認ください。
確定申告については、税務署にて無料で相談できます。ただし、期限ギリギリに相談に行くとしっかりとしたアドバイスをもらえない可能性があるため、余裕を持って準備しましょう。
「どうしても自分で確定申告できる自信がない」と考える方は、早めに税理士へ相談することがおすすめです。
必要書類を揃える
3,000万円の特別控除の適用を受けるには、下記の書類が必要です。
| 必要書類 | 入手場所 |
| 確定申告書B | 税務署 |
| 譲渡所得の内訳書（土地・建物用） | 国税庁 |
| 登記事項証明書 | 法務省 |
| 戸籍の附票の写し | 役所 |
| 売買契約書のコピー（購入時と売却時） | 購入時と売却時の不動産会社 |
| 費用の領収書 | 本人が用意 |
| 住民票の写しまたはマイナンバー | 本人が用意 |
必要書類の中には見慣れない書類も必要となるため、準備期間に余裕を待ちましょう。また状況によって必要な書類が変わる恐れもあるため、詳しくは税務署や税理士に相談してください。
3,000万円の特別控除の注意点
3,000万円の特別控除を適用する上での注意点を下記3つ解説します。
・確定申告が必須
・3年に1度しか適用を受けられない
・住宅ローン控除と併用できないケースがある
これから解説する注意点を把握しておかないと、適用条件を満たしても3,000万円の特別控除が適用されない可能性があります。
確定申告が必須
3,000万円特別控除の適用を受けるためには、確定申告が必須です。確定申告をおこなわないと、税務署は譲渡所得を正確に把握できないためです。
特別控除後の譲渡所得が0円となるケースであっても、確定申告が必要です。譲渡所得が0円となる場合であっても、確定申告が漏れていると後に税務署から脱税と指摘される可能性があります。
そのため特別控除の適用を考えている方は、今のうちから書類を集めるといった準備を進めておきましょう。
詳しくはマンション売却に関する確定申告について解説している記事をご参照ください。
3年に1度しか適用を受けられない
3,000万円の特別控除は、3年に1度しか適用を受けられません。本制度の目的は、住居として使用していたマンションを売却した際に生じる譲渡所得の税金負担を軽減することです。
そのため投資用物件に対する適用は、制度の趣旨に反しています。一般的に住居として使用している物件を、数年単位で売却するとは考えられません。
3年に1度しか制度の適用を受けられないようにして、投資用物件への適用を防ぐ狙いがあります。
住宅ローン控除と併用できないケースがある
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は、併用できないケースがあります。国税庁のホームページには以下のような記載があります。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
【引用】No.3302 マイホームを売ったときの特例-国税庁
つまり、入居した年とその1年前または2年前に3,000万円の特別控除の適用を受けていると、住宅ローン控除の適用は受けられません。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除どちらの方がお得なのかは、一概には答えられません。どちらの制度の適用条件も満たしている方は、事前に不動産会社や税理士にどちらの制度が税金を安くできるのか確認しましょう。
まとめ
本記事では、3,000万円の特別控除の適用条件や必要な書類と手続きの流れ、適用を受ける上での注意点を解説しました。
3,000万円の特別控除の適用を受けるためには、以下4つの条件を満たさなければなりません。
・マイホームを売却すること
・売却先が第三者であること
・居住しなくなった日から3年経過後の年末までに売却すること
・売却した年の前年とその前々年に3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を使用していないこと
・売却した年、その1年前および2年前にマイホームの買替えや交換の特例を使用していないこと
また3,000万円の特別控除を使用する場合には、確定申告が必須です。3,000万円の特別控除の活用で、大きく税負担を軽減することができます。
ただ特別控除の適用を受けるためには、マンションを高値で売却して、譲渡所得を発生させなければなりません。
マンションを高値で売却するためには、イエリーチの利用がおすすめです。