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賃貸管理会社の変更は可能です。実際に管理会社を変更するだけで、空室率の改善や物件の管理状態が良くなった例もあります。
本記事では管理会社の変更をしたことがないマンションオーナーに向けて、賃貸管理会社の変更を考えるタイミング、変更する際の注意点・変更方法について解説します。
賃貸マンションの管理会社の変更は可能
賃貸マンションの管理会社の変更は可能です。マンションを経営している方の中には、さまざまな事情によって、管理会社を変更したいと考えている方がいるでしょう。
ただし、すでに業務を依頼している管理会社の変更は非常に手間がかかります。また円満に契約解消ができないと、地域の全ての管理会社を敵に回してしまう可能性もあるでしょう。特に不動産会社が少ない地域では管理会社の変更は慎重におこなうべきです。
最悪の場合、地元の会社から相手にされなくなり現在の地域でマンション経営ができなくなる可能性もあります。
管理会社の変更を考える3つのタイミング
賃貸マンションオーナーが管理会社の変更を考えることが多いタイミングは下記の3つです。
・集客ができない
・相場よりも高い修繕費を請求される
・費用を削減したい
集客ができない
集客ができない場合、管理会社の変更を考えるマンションオーナーは多いです。具体的には、管理を依頼しているマンションが下記のような状態だと、管理会社の集客力が弱いといえるでしょう。
・空室に対して3か月以上内覧の申し込みすらない
・3割以上が空室になっている
空室が埋まらなければ家賃収入は得られません。集客力の弱い管理会社に任せていると、ローンの返済や保険の支払いなどを自己資金で賄わなければならないケースもあるでしょう。
入居者を集められる力は管理会社により大きく異なります。管理会社を変えただけで空室だった部屋がすぐに埋まることも珍しくないため、集客ができない管理会社は変更を検討します。
相場よりも高い修繕費用を請求される
相場よりも高い修繕費用を請求されると、管理会社の変更を考えるマンションオーナーも多いです。管理会社によっては、管理費よりも修繕費で儲けているケースがあります。
修繕費で利益を出している会社は相場よりも高い金額をマンションオーナーに請求してきます。例えば壁紙の張替えは1㎡あたり、およそ800円〜1,000円が一般的です。しかし修繕費で利益を上げている管理会社に依頼すると、1㎡あたり1,600円〜2,000円で請求されることは珍しくありません。
相場より高い修繕費を請求されても、資金に余裕のある方であれば問題ありません。しかしローンを組んで取り組んでいる方は、少しでも費用を削減して利益率を高めたいと考えます。そのため、相場よりも高い修繕費用を請求してくる管理会社は変更となることが多いです。
費用を削減したい
管理費用を削減したいときも管理会社の変更を考えられるタイミングです。管理会社の費用は毎月かかる固定費のため、一度削減すると長期間にわたって費用の圧縮効果があります。
管理会社の費用は一般的に家賃の5%〜10%です。また管理会社によっては1部屋で一律数千円としているパターンもあります。
しかし家賃の1%〜3%の管理費で任せることのできる管理会社もあります。そのため、駅近や築浅で集客力に自信のあるマンションを所有している方は、費用削減のために管理費が安い管理会社への変更を検討するケースが多いです。
管理会社の変更をおこなうときの注意点
管理会社の変更をおこなうときの注意点は下記の3つです。
・解約の予告期間
・違約金
・家賃の振込先
解約の予告期間
管理会社の変更をおこなう際は、現在契約している管理会社の解約の予告期間に注意しましょう。解約の予告期間を把握していない方は管理委託契約書を確認しましょう。
解約予告期間は「3か月」に設定されているケースが多いです。しかし中には、半年以上前の予告が必要な契約になっていることもあります。また「契約満了日以外の解約は認めない」旨の記載がされていることもあるため注意が必要です。
管理会社にとって解約は面白い話ではありません。契約書の内容を盾に解約を拒まれるケースもあります。そのため管理会社の変更を考える方は、はじめに管理委託契約書を読み込み解約の予告期間を確認しましょう。
違約金
契約書に違約金についての記載があるかどうかも確認しましょう。管理委託契約書に解約時に違約金が生じる旨の記載があれば、マンションオーナーに違約金の支払い義務が発生します。
ただし悪質な管理会社は契約書に記載がないにもかかわらず、違約金を請求してくるケースもあります。
基本的に契約書に違約金が生じる旨の記載がなければ支払う必要はありません。そのため契約書を確認して、違約金についての記載の有無を前に確認しましょう。
家賃の振込先の変更
家賃の振り込み先を管理会社の口座に指定している方は、入居者に振り込み先の変更依頼を忘れずにおこないましょう。
変更依頼を忘れてしまうと、オーナーが家賃を受け取れない、旧管理会社とのやりとりが増えるといった手間が発生します。
最悪のケースを想定すると、入居者が旧管理会社の口座に振り込んでしまい、旧管理会社から家賃が受け取れず、オーナーが入居者の家賃を負担することになりかねません。
管理会社の変更をおこなう際は、入居者への連絡もしっかりおこない、家賃の振り込み先変更といった細かいところにも気を配りましょう。
管理会社を変更する方法
管理会社の変更は下記4つのステップでおこないます。
・管理委託契約書の内容を確認する
・新たな管理会社を探す
・現在の管理会社に解約の通知をおこなう
・管理会社の引き継ぎ
管理委託契約書の内容を確認する
はじめに管理委託契約書の内容を確認しましょう。先述したように管理委託契約書には解約に際して重要な内容が記載されています。
・解約の予告期間
・違約金に関する事項
上記の確認を怠ると、解約を拒否される、余計な支出が発生するといった事態になりかねません。
そのため事前に管理委託契約書の内容を確認することが重要です。
新たな管理会社を探す
次に新たな管理会社を探します。管理会社を探す際はどのような管理会社を求めているか明確にしましょう。
管理会社を探す際に検討すべき事項は下記の3つです。
・管理費の安さ
・集客力
・物件の管理力
マンションオーナーにとっては上記全てが備わっている管理会社が理想的です。しかし実際には全てを備えている管理会社を探すことは難しいため、1つでも強みのある管理会社を探しましょう。
管理費の安さは簡単に調べられますが集客力や管理力は簡単には見分けられません。そのため、集客力や物件の管理力を重視する方は不動産会社の訪問がおすすめです。
実際に不動産会社を訪問して下記を確認しましょう。
・社内の雰囲気
・担当者の対応と相性
・取り扱っている物件の種類
・得意エリア
これらを確認すればハズレの管理会社を引く確率は低くなります。また知り合いのマンションオーナーがいる方は管理会社の評判を確認することも1つの方法です。
現在の管理会社に解約の通知をおこなう
新たな管理会社が決まったら現在の管理会社に解約の通知をおこないましょう。ただし、賃貸管理契約書に解約の通知期間が記載されていると、希望通りに解約ができない可能性が高いため事前に内容を確認しておきましょう。
管理会社の引き継ぎ
現在の管理会社に解約の通知が届けば新たな管理会社と管理委託契約を結びます。現在の管理会社が預かっている敷金、入居者との賃貸借契約に関する書類などを新しい管理会社に引き継ぎます。
管理会社を変更しても空室が続くなら売却も検討を
管理会社を変更しても空室が続く場合は売却の検討もおすすめです。入居者が集まらない理由は主に下記の2つです。
・管理会社の集客力が弱い
・物件に魅力がない
管理会社を変えても内覧の申し込みが増えない場合は、物件に魅力がない可能性が高いです。入居者から求められる部屋にするためには大規模なリフォームが必要なケースも多いです。
ただし多額の費用をかけてリフォームをおこなっても、入居者が集まる保証はありません。そのため、空室を埋めるためのアイディアや自己資金がない方は、物件を売却して手仕舞いすることも1つの選択肢です。売却代金をもとに新たな物件を購入しても良いでしょう。
マンションの売却を検討する場合は事前に売却価格相場を確認することをおすすめします。
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まとめ
本記事では、賃貸管理会社の変更を考えるタイミング、変更する際の注意点・変更方法について解説しました。管理会社を変更する際は下記の3つに注意しましょう。
・解約の予告期間
・違約金
・家賃の振込先
解約の予告期間を把握していないと希望通りの時期に解約できないことがあります。また中途解約には違約金を定めているケースもあるため、不要な出費を避けたい方は違約金のかからない時期に解約しましょう。家賃の振込先が変わる場合は入居者への通知を忘れてはいけません。入居者への報告を忘れると不要なトラブルが発生する原因となります。
管理会社を変更しても「空室が埋まらない」「管理状態が良くならない」と悩んでいる方は、物件の売却を検討しましょう。手に負えない物件を売却して手間のかからない新しい物件を購入することも一つの選択肢です。
不動産を適正価格で売却するならば売却相場価格の把握が欠かせません。
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