マンション投資でローン地獄に陥る4つの原因
マンション投資は、株などと比べるとリスクの低い投資として知られています。
しかし、リスク対策がしっかり行われていないと、ローン地獄に陥る可能性のある投資です。
まずはローン地獄の原因としてよく挙げられる理由について確認していきましょう。
原因① 相場よりも高額で物件を購入
ローン地獄の原因のひとつは、相場よりも高額で物件を購入したことによるものです。相場よりも割高な物件を購入した場合、思っていたよりも収益が出ないことがあります。新築物件は広告費等が上乗せされることから割高になっていることが多い点にも注意が必要です。
割高な物件でもともと収益性の低い状態から、空室が埋まらない状況が続くと、さらに収益は落ちてしまいます。購入前のシミュレーションよりも収益が下回ることもあり、これが返済を苦しめる原因になるのです。
原因② 家賃下落
マンション投資では、期待する家賃収入が保証されているわけではありません。マンションは、築年数が経過し、老朽化が進むほど賃貸物件としての競争力は弱くなってしまいます。
新たに建設されるマンションと競争していくには、付加価値を付けるか、家賃を下げるなどの対策が必要です。何の対策もとらずにいると、今度は入居希望者が減り、空室が目立つようになってしまいます。
家賃保証システムが魅力のサブリースであればなおさら、賃料の引き下げは避けられません。サブリースでは、契約上、賃料の見直しが行われる可能性が高いうえ、サブリース会社倒産のリスクもあります。
原因③ 資金不足
マンション投資のローンは、投資物件の購入価格と限定的です。運用するには、物件を維持するための修繕費、管理委託費、火災保険料、固定資産税などさまざまな費用がかかります。
各種費用を無視した運用、想定外の出費に対応できない余裕のない運用は、ローン地獄を招くことになるでしょう。
長期的に見れば減価償却費の効果も無視できません。減価償却費の対象となるのは取得した固定資産であり、この場合は投資マンションの取得原価を耐用期間に渡って費用として配分することを指します。
耐用期間内は費用配分の効果で利益が少なく計算されますが、耐用期間が過ぎれば減価償却費の効果はなくなります。新築よりも耐用期間の短い中古物件は特に注意が必要で、バランスの考えた投資、資金の準備が必要です。
原因④ 物件を買い増しした
マンション投資が軌道にのって自信がついてくると、次の物件を買い増したくなるかもしれません。買い増しすること自体は問題ありませんが、問題は買い増しした物件が運用の厳しい物件であった場合です。
マンション投資にはリスクもありますので、買い増しした物件でも成功するとは限りません。なかなか収益が上がらず、ローンの返済や固定資産税などの支払いが手一杯で、ローン地獄に陥ることもあります。
返済が苦しいときに絶対してはいけないこと
ローン地獄に陥ると、日々の生活にも影響が出て、返済まで回らないかもしれません。しかし、そうした場合であっても金融機関へ相談せずに滞納することは避けるべきです。
返済額に遅延損害金が上乗せされるだけでなく、滞納が続くと未返済分の一括返済を求められることもあるためです。一括返済に応じられない場合は、ローン契約時に設定された抵当権に基づき、投資物件が競売にかけられる可能性もあります。
金融機関側としても、滞納や未払で損失が出るよりも返済してもらった方が良いため、相談すれば柔軟に対応してもらえるかもしれません。返済できなくなりそうだと判断したら、早めにローンを利用している金融機関に相談されることをおすすめします。
返済が苦しいときの正しい7つの対処法
ローンの返済が苦しいまま放置して良いことはありません。状況に合わせて、対処することが大切です。返済が苦しいときの対処法を紹介します。
① 現状の収支を把握
返済が苦しくなってきたとしても、焦って判断を誤らないことが大切です。そのためにも、まずは現在のマンション投資の収支状況を把握するようにしましょう。
マンションの収支状況を把握するには、マンション投資の収益と実質利回り、維持管理にかかった費用を記録し、可視化しておく必要があります。物件ごとに記録していれば、どの物件で収支がマイナスになっているかも分かりやすいでしょう。
また、現状だけで判断せず、空室期間や稼働率も記録に残しておき、過去と比較することも重要です。慢性的な収支の悪化なのか、突発的な悪化なのか分析できます。データをもとに冷静に見つめ直すことで、必要な対策も整理しやすくなるはずです。
② 金利引き下げ交渉・借り換え・リスケジュール
現状を把握したうえで返済が厳しいのであれば、融資を受けている金融機関と交渉するのも選択としてあります。受け入れてもらえるかは交渉次第ですが、金利の引き下げをお願いするのも方法としてはあるでしょう。
現在利用しているローンよりも低い金利で毎月の負担も軽減できる可能性があるなら、ほかの金融機関で借り換えを検討する方法もあります。ただし、現在利用中の金融機関と縁がなくなるなど関係に影響が出る可能性もありますので、慎重な検討が必要です。
なお、金利引き下げでも返済が難しい場合は、リスケジュール（リスケ）という選択肢もあります。リスケジュールとは、借入変更を申し出て、返済負担を軽減してもらうことです。
返済条件の変更で資金繰りが良くなるメリットはありますが、返済リスクのある人と判断され新たな融資が難しくなるデメリットがある点に注意が必要です。
また、リスケジュールは必ずしも認められる方法ではありません。今後安定した収入がなかったり、資金不足が慢性的なものであったりと、金融機関側がリスケジュールしてもリスクが大きいと判断すればリスケジュールは不可能です。
リスケジュールを申し出る際は、早めに申し出を行い、預金ロックを防ぐために預金を別の金融機関に移しておくなど対策をとっておきましょう。
③サブリースの解約
サブリースによる賃料下落でローン返済が厳しくなっているなら、サブリースの解約も検討してみましょう。サブリースでの賃料は相場の80％程度の設定になっていることが多いので、解約することで家賃収入アップが期待できるためです。
サブリース物件を解約する場合、解約ができるかどうか管理会社と交渉します。
④任意売却
任意売却とは、債権者の判断による売却を指します。通常、金融機関へのローンの返済が滞ると抵当権によって物件は競売にかけられることになりますが、競売での売却額は相場よりも低いことがほとんどです。
任意売却を依頼して金融機関に受け入れてもらえれば、債権者が物件を売却できます。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、ローン残債を減らすことができるでしょう。
投資物件は手放すことになりますが、市場価格に近い価格で売却できる、競売により情報が公開されない点が、競売との大きな違いです。通常は専門家に手続きを依頼します。
⑤債務整理
任意整理、個人再生といった債務整理も選択肢としてあります。いずれも自己破産一歩手前の状態なので、要件を満たさないと手続きができない点に注意が必要です。
任意整理
任意整理とは、通常は弁護士が交渉役として付き、債権者と債務者が任意に話し合って債務整理を行うことを指します。任意売却後の債務整理もありますが、物件を所有したまま債務を減額できる可能性のある方法です。
個人再生
個人再生は法律による債務整理で、自己破産の可能性が高い人で一定の条件を満たす人が適用されます。任意整理と同じく物件を所有したままの交渉が可能で、裁判所を通すため、大幅に債務を減額できる可能性がある点がポイントです。
ただし、個人再生を選択すると官報に掲載され、個人再生の事実を知られることになります。
⑥自己破産
できるだけ避けたい方法ではありますが、最終手段としては自己破産という手もあります。自己破産とはすべての債務を免除してもらう方法のことになります。
債務はなくなるものの、高価な財産の処分、官報への掲載と信用情報機関への登録（いわゆるブラックリスト）、仕事の制限、移転の制限などさまざまなデメリットがあるため、できるだけ避けたい方法といえるかもしれません。
⑦相談先
「マンション投資について悩みがある」と困っている方は、マンション投資が立ち行かなくなる前に、早めに専門家へ相談してください。
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まとめ
マンション投資のローン地獄は、深刻な状況になる前に対処することが大切です。債務整理や自己破産で対処しなければならなくなる前に、金融機関や専門の業者にまずは相談されることをおすすめします。