中古マンション経営のリスクとは？儲かる理由とリスクへの対策

中古マンション経営を検討しているものの、リスクへの不安で一歩踏み出せない方もいるでしょう。
中古マンションはリスクがありますが、適切な物件選びや管理をすればリスクは低くできます。

この記事では中古マンションが儲かると言われる理由と、中古マンション経営のリスクを説明したうえで、最後に対策も紹介しています。
最後まで読めば、リスクを極力低くした中古マンション経営を始められるでしょう！

中古マンション経営はリスクが低い？儲かるといわれる理由

中古マンション経営は以下の理由で、儲かりやすいといわれています。

1. 物件自体の価格が比較的手頃
2. 新築と比較して利回りが良い傾向
3. 家賃収益発生までの期間が短い
4. 既存管理会社を引き続き利用可能

中古マンション経営を検討している方は、なぜ利益が出やすいのか理由を把握しましょう。また、次の項目で解説するリスクも把握したうえで、マンション経営を始めてください。

物件自体の価格が比較的手頃

【引用】首都圏の不動産流通市場（2021年）

中古マンションは、物件自体の価格が安価になっており、比較的手頃に購入できます。
REINS TOPIC「首都圏の不動産流通市場（2021年）」によると、築年数が経過するほど物件の価格が下がっていることがわかるでしょう。
新築と比べて中古マンションは安く購入でき、ローンの総額が下げられ金銭的な負担も少ないです。

新築と比較して利回りが良い傾向

新築マンション経営と比較し、中古マンションは利回りが良い傾向にあります。
新築マンションの利回り相場は、一般的に2〜5％、中古マンションは3〜7％です。
新築物件は購入価格が高いため、利回りは下がる傾向にあります。

家賃収入発生までの期間が短い

すでに賃貸経営をしている中古物件を承継、または相続した場合は、家賃収入がすぐに発生します。
オーナー変更の月から、家賃振込先が新規所有者に切り替わるためです。
改めて入居者を募集する必要がなく、管理会社などもそのまま引き継げます。

既存管理会社を引き続き利用可能

中古マンションを購入すると、既存管理会社をそのまま利用できます。
前のオーナーが契約した管理会社を引き継げば、改めて管理会社を探す手間がありません。
もちろん、オーナー変更に伴い管理会社を変更しても構いません。

中古マンション経営投資に伴うリスク

中古マンション経営は利回りが良いといわれていますが、利回りだけにとらわれてはいけません。

1. 空室リスクの高さ
2. 修繕費が高額になる可能性
3. 売却しづらさ
4. 金融機関の担保評価の低さ
5. マンション寿命の短さ

経営を始める前に、中古マンション投資のリスクを把握し、リスク対策をしておきましょう。

空室リスクの高さ

中古マンションに限らず、マンション経営には空室リスクが伴います。空室になると当然賃料が発生せず、期間が長引くほど収益に影響がでます。
基本的に入居者は、築年数が浅い物件を好みます。そのため、中古マンションは新築や築浅マンションと比較すると、空室リスクが高くなります。

修繕費が高額になる可能性

中古マンションはすでに劣化が始まっており、購入後に高額の修繕費がかかる可能性もあります。

売却しづらさ

中古マンションは、売却しづらい可能性があります。
購入時点で既に年数が経過しており、メンテナンスや維持費がかかるため、購入希望者が少ない可能性があるからです。
居住目的であれば、築20〜30年経過していても買い手は現れます。しかし、投資目的で物件を探している購入希望者は、より築浅の物件を求める傾向があるでしょう。
物件の状態によっては売れづらいため、売却の際には付加価値をつける、メンテナンスや修繕するなどの工夫が必要です。
詳しくは築20年のマンションを売却するコツについて解説している記事をご参考ください。

金融機関の担保評価の低さ

中古マンションは、金融機関からの担保評価が低くなります。担保評価が低くなると、金融機関からの借り入れが難しくなります。そのため自己資金が豊富でないと新たな物件を購入できず、マンション経営の規模が拡大しにくいです。

以下の条件の中古マンションは、担保評価が低くなりやすいです。

・築年数が古い
・修繕積立金が不足している

築年数が古いほど、担保評価額は下がります。改正後の新耐震基準を満たしていない物件は、大地震が起きれば倒壊の危険があるため、評価が下がるでしょう。

1981年6月1日以降に建築された物件でも、耐震補強工事などがおこなわれていない場合は、評価が下がる可能性もあります。
また、修繕積立金が不足している物件も、評価額が下がりやすいです。

積立金の不足は、必要なメンテナンスがおこなえないことを意味します。そのため、長期修繕計画の想定よりも積立金が不足している場合は、金融機関としてもリスクの高い物件とみなされ、ローンが組めない可能性があるでしょう。
そのためマンションの経営規模を拡大させたい方は、購入するマンションが金融機関からどのような評価を受けるのかも意識することが大切です。

マンション寿命の短さ

築年数が古い中古マンションは、マンションの建物としての寿命が短いです。
一般的に鉄筋コンクリート製マンションの寿命は、50年といわれています。築年数が古いほど寿命は短くなるでしょう。
築20年程度の物件であれば、今後30年程度は利用できます。しかし、築40年の物件となればおおよその寿命はあと10年程度です。
マンション寿命の残年数を検討し、適切な中古物件を選ぶ必要があります。

中古マンション経営でリスクを減らす方法

手頃な価格で物件購入が可能で、利回りも高いといわれる中古マンション投資ですが、リスク対策を怠ると失敗に終わります。

1. 実績のある管理会社・仲介会社選び
2. 優良物件を購入する
3. 空室率対策
4. こまめなメンテナンス

中古マンション経営において、忘れてはいけないリスク対策を頭に入れておきましょう。

実績のある管理会社・仲介会社選び

中古マンション経営を始めた後は、集客や物件管理を不動産会社へ委託します。
仲介会社が集客に熱心であれば空室率は減り、収入も安定するでしょう。

また管理会社のノウハウも重要で、適切なメンテナンスや点検を実施し、物件の価値を維持してくれる管理会社を選ぶ必要があります。
また、入居者からの問い合わせ対応に丁寧かつ迅速に対応するなど、顧客サービス面も重要です。
仲介・管理会社選びに失敗すると、空室率が高くなったり、管理会社への不満で退去者が出るリスクもあります。
中古マンション経営には、適切な仲介・管理会社選びが欠かせません。

優良物件を購入する

中古マンション経営を成功させるためには、優良な物件を探す必要があります。
築年数がまだ浅く、駅近であるなど、条件の良い物件を探して投資しましょう。
条件の良い中古マンションは当然競争率が高くなりますが、物件の条件がよければ空室リスクも下がり、経営が安定する可能性があります。
自身でも現地に足を運んで物件を内覧したり、周辺環境のチェックをしたうえで物件購入を決めてください。

空室率対策

空室率を低くすることも、中古マンション経営のリスク対策となります。
具体的には以下のような対策で、空室率を下げられます。

・フリーレントの適用
・賃料を下げ共益費を上げる
・仲介会社との関係性を良くする

フリーレントとは、一定期間家賃を無料にし、入居ハードルを下げる仕組みです。空室期間が長くなるようであれば、フリーレントをつけて入居者を募り、空室率を下げる方法もあります。
また、賃料を下げて共益費を上げる方法も有効です。

物件の条件を気に入ってもらえれば契約が決まるかもしれません。賃料を下げた分は共益費で補填しているため、オーナー側にもデメリットがない方法です。

また仲介会社との関係性を良くすることも、空室対策につながります。仲介会社は多数の物件の仲介を依頼されています。そのため、優先的に紹介する物件は仲介会社が選びます。関係性を良くするには、以下の方法があります。

・担当者の顔と名前を覚える
・常に笑顔で接する
・担当者の趣味を覚えて雑談する
・会社に訪問する際は手土産を持参する
・担当者へお中元やお歳暮を送る

仲介会社との関係性を良くする方法はさまざまです。本記事で紹介した内容をもとに、実践しやすい方法を考えてください。

こまめなメンテナンス

物件のメンテナンスはこまめにおこないましょう。日頃のメンテナンスを怠ると、大きな劣化や故障に気づかず、修繕費が高額になるでしょう。
また、設備や施設の劣化を放置すると、資産価値の低下・入居者離れの原因となるでしょう。
日頃から点検やメンテナンスを実施して、マンションの価値を維持してください。

まとめ

中古マンション経営にはリスクがあります。空室リスクのほか、中古ならではの物件の劣化や価値の低下も想定したうえで、マンション経営を始めましょう。

もちろん中古マンションは、手頃な価格で購入できる利点もあります。マンション経営を成功させるには信頼できる管理会社の選定が重要です。

しかし、初めての中古マンション投資で「どのような管理会社を選べば良いかわからない」と悩んでいる方もいるでしょう。
管理会社選びで迷う方は、実績を重視するのがおすすめです。他の物件を多数管理している管理会社であれば、集客ノウハウを持っており、空室リスクを下げられます。
信頼できる管理会社を選定し、中古マンション経営を成功させましょう。