経営しているマンションの相続方法は4種類！公平に相続するためには

経営しているマンションを相続する3つの方法

配偶者や子ども、親族などがマンションを相続する方法は、主に4つあります。

どの方法にもメリットとデメリットがあるので、相続する資産や相続人の状況などを見極めて、最適な方法を選択することが大切です。

現物分割

現物分割とは、性質を変えることなく、遺産をそのまま相続人で分け合う方法です。

例えば、株式は配偶者、現金は子ども、というように、一つひとつの資産ごとに相続人を決定します。資産がマンションの場合、マンションがそのまま一人の相続人へ受け継がれます。

現物分割は資産ごとに相続人を分けるというシンプルな仕組みがメリットです。マンションの権利分割など複雑な手続きが不要なので、相続にかかる手間や負担を軽減できます。

一方で、相続対象によって資産価値が異なるため、不平等が生まれやすいというデメリットがあります。特に不動産が資産の大半を占める場合は、相続人同士でトラブルに発展するかもしれません。

代償分割

代償分割とは、ひとりあるいは複数人で遺産をそのまま相続し、ほかの相続人には相続額に見合う現金を渡す方法です。配偶者がマンションを相続し、その配偶者から子ども2名に同等の現金を渡すといった事例が考えられます。

マンションの状態で相続する点は現物分割と同じですが、相続人同士の平等が保たれることが大きく異なります。

ただし、マンションの相続人は相続税を支払うだけでなく、ほかの相続人に渡す現金を用意しなければなりません。マンションの相続人がまとまった資金を持っていなければ、実現は困難でしょう。

また、代償分割を選択する場合、遺産分割協議書への記載がなければ、受け渡す金額に応じた贈与税が課されることにも注意してください。

換価分割

換価分割とは、資産の売却によって得た金銭をほかの遺産と合わせて、相続人で分け合う方法です。

例えば、マンションの売却額が3,000万円、そのほかの遺産が5,000万円を配偶者と子ども2人で分け合う場合、配偶者は2分の1に当たる4,000万円、子どもはそれぞれ2,000万円ずつを相続します。

現物分割や代償分割に比べると、公平性・実現性ともに優れた相続方法ですが、マンションの売却にかかる手間や負担が大きくなる点に考慮が必要でしょう。

共有分割

共有分割とは、ひとつの遺産を複数の相続人で所有する方法です。法定相続分にもとづいて平等に分け合えるため、公平性が保たれる点はメリットといえます。

しかし、共有分割はマンション相続の最終手段だと考えておくのが賢明です。

例えば、物件に大規模な修繕が必要なときや売却するときには、相続人全員の同意が必要になるなど、マンションの共有には課題が多々発生します。

さらに相続から年数を経るにつれて相続人の数がどんどん増えるため、権利関係の保守が難しくなるだけでなく、売却も難しくなるケースが珍しくありません。

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所有するマンションを相続！税金の計算方法

マンションの相続を成功させるには、相続税の正しい知識が欠かせません。

相続税は被相続人（亡くなられた方）の財産全てに課せられます。そのため相続人は、マンション以外の預貯金や株式、現金などさまざまな遺産全てを把握しなければなりません。

また、相続税を計算するときには基礎控除額を超えるかどうかも大切です。遺産には負債がある可能性もあるため、遺産の総額が基礎控除額を下回ることがあるでしょう。そうなれば相続税の納税は不要です。

上記の基礎知識を踏まえながら、相続税の計算方法を具体的に確認していきましょう。

相続税の基礎控除の計算方法

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。

法定相続人とは配偶者や子といった被相続人の血族のことです。配偶者は必ず相続人となり、子（および代襲相続人）は第1順位、両親などの直系尊属は第2順位、兄弟姉妹（および代襲相続人）は第3順位と、相続の優先順位が決められています。

例えば、法定相続人が配偶者と子ども3名の場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×4名＝5,400万円」です。

仮に遺産が8,000万円だとすると、相続税の課税対象となる資産は「8,000万円-5,400万円＝2,600万円」となります。

相続税の分割方法

課税対象となる資産が判明したら、次に相続人ごとの法定相続分に応じた課税額に一定の税率をかけます。

税率は課税額に応じて、以下のように定められています。（2021年1月現在）

また、法定相続分は法定相続人の順位によって以下のように定められています。

先ほどの例で考えると、法定相続分は2分の1である配偶者の課税額は1,300万円となり、相続税は「1,300万円×15%-50万円＝145万円」となります。

また子ども3名のそれぞれの課税額は約433万円となり、相続税は「約433万円×10％-0円＝約43万円」ということがわかります。

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マンション相続に必要な手続き・書類

相続のタイミングは予期できるものではありません。しかし、相続税の納付は該当事由の発生後10カ月以内と決められており、必要な手続きを順序よく進めていく必要があります。

相続が発生すると、まず被相続人の総資産を把握したうえで、相続人同士が遺産分割について協議し、作成した遺産分割協議書にもとづいて相続を実行します。そのタイミングで、マンションなどの資産は被相続人から相続人へ名義変更しなければなりません。

ここでは、マンションの相続で必須となる名義変更の手続き「相続登記」の基礎知識や、準備すべき書類について解説します。

相続登記

相続登記とは相続した土地や建物の名義を変更する手続きで、所有権移転登記のことです。これにより、相続したマンションの名義を被相続人から相続人に変更できます。

納付期限のある相続税とは異なり、相続登記には期限が設けられていません。しかし、相続登記しなければ相続人であっても所有権を主張できず、マンションの売却やマンションを担保としたローンの契約などはできません。

所有権を明確にしないまま放置しておくと、相続人が増えて権利関係が複雑になるなど、さまざまなトラブルを招く可能性があります。そのため、できるだけすみやかに相続登記を済ませましょう。

必要書類

相続登記を行うには、法務局や市区町村の窓口などから複数の書類を用意しなければなりません。準備する書類は相続の状況によって異なります。

法定相続分に従って相続する場合に準備する書類は次のとおりです。

遺産分割協議に基づいて相続する場合には、上記のほか、次の書類も準備します。

また、被相続人から遺言が残されていれば、遺言書も必要です。

相続登記は相続人で手続きすることもありますが、書類の準備などに時間がかかることから、負担が大きいといわれます。残された遺族が困らないように、被相続人があらかじめ司法書士などの専門家に依頼しておくと安心です。

信頼できる専門家がいれば、遺産分割協議が難航したときにも相談しやすくなるでしょう。

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まとめ

マンションの経営が軌道に乗っていれば、賃料収入を得られる収益も含めて、マンションを相続させたいと考えるオーナーは多いでしょう。しかし、預貯金や現金とは違い、不動産の相続は複数の相続人で分配しづらいなどの特徴があり、相続トラブルを招く可能性があります。

相続の手続きは個人で行うことも可能です。しかし、親族間のトラブルを回避し、スムーズに相続の手続きを進めるためには、早めに専門家と相談しておくことをおすすめします。